Von André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Der Aufschwung im Hamburger Zinshausmarkt mit anscheinend unaufhaltsam steigenden Preisen und Vervielfältigern scheint vorerst gestoppt. Der Trend bei Nachfrage- und Preisentwicklung deutet seit Beginn dieses Jahres, lt. Colliers Grossmann & Berger bei wohnwirtschaftlichen Investments, insbesondere bei Zinshäusern.
In den vergangenen 5 Jahren hatten sich die Preise für Zinshäuser in allen Lagen um mindestens 3 Jahresmieten (Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis) erhöht. Heute werden Zinshäuser in sehr guten Lagen wie Uhlenhorst, Winterhude, Harvestehude und Eppendorf, die in der jüngeren Vergangenheit besonders stark von Preissteigerungen betroffen waren, mit dem Faktor 17-21 kalkuliert. In den Vorjahren war es noch das 18 bis 25fache. Eine ähnliche Entwicklung weisen die wesentlich günstigeren Lagen wie Billstedt, Horn, Harburg, Steilshoop, Eidelstedt, Wilhelmsburg und Lurup auf. Hier wird aktuell das 10 bis 12-fache erzielt. 2007 wurden noch Faktoren von 12 bis 14 realisiert. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist der Rückzug der skandinavischen Privatinvestoren. Vor allem dänische Käufer waren in den vergangenen zwei Jahren geradezu in Scharen auf den deutschen Wohnungsmarkt mit Schwerpunkt Hamburg und Berlin gedrängt, angelockt von im Vergleich zu ihren Heimatmärkten hohen Renditen und der Hoffnung, dass Kaufpreise wie Mieten weiter steigen.
Ausländische Investoren sehen derzeit, lt. Colliers G&B weder bei der Mietpreisentwicklung noch in der Aufteilung der Objekte noch kurzfristige Renditesteigerungen mehr und distanzieren sich vom deutschen Markt mit Schwerpunkt Hamburg. Dieses gilt insbesondere für Neubau-Zinshäuser mit ihren hohen kalkulatorischen Mietansätzen, die am Markt nur noch schwer zu realisieren sind. Grund sind auch die zunehmenden Engpässe bei der Finanzierung durch die Banken. Subprime lässt grüßen. Zudem sinken derzeit in Dänemark die hohen Kaufpreise – beispielsweise waren in der Hauptstadt Kopenhagen die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 50% gestiegen. Entsprechend nehmen die dänischen Investoren wieder Investments in Sonderburg, Kopenhagen oder Aarhus ins Visier.
Quelle: DIB, Nr. 169, 27.06.2008