Das Transaktionsvolumen auf dem Hamburger Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien konnte im 1. Halbjahr 2017 nicht an das Rekordergebnis des ersten Halbjahres 2016 anschließen. Laut Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), wurden 55 Gewerbe-Immobilien mit einem Volumen in Höhe von 1,35 Mrd. € gehandelt. Dies ist verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ein Rückgang um rund 33 %. „Das sehr hohe Niveau des Vorjahres ist angesichts des Produktmangels schwer zu erreichen. Dennoch sind 1,35 Milliarden Euro ein positives Ergebnis, zumal 880 Millionen davon auf das zweite Quartal entfielen. Das stellt fast eine Verdoppelung zum ersten Quartal dar. Das Interesse seitens der Investoren für den H amburger Markt ist weiterhin ungebrochen hoch“, kommentiert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Eine Transaktion über 100 Millionen Euro je Quartal
Nachdem mit dem Verkauf des „Radisson Blu Hotels“ (Marseiller Straße 2, Alster West) im 1. Quartal die bisherige Top-Transaktion mit rund 200 Mio. € verzeichnet wurde, kam im 2. Quartal ein weiterer Großdeal hinzu. Im Rahmen des „Symphonie“-Portfolios verkaufte Orion Capital Managers u. a. das „HafenCity Gate“ (Am Sandtorkai 74-77, HafenCity) an den Gewerbe-Immobilien Deutschland II-Fonds von Patrizia für ein Volumen in dreistelliger Millionenhöhe. Die volumenstärkste Größenklasse war mit rund 400 Mio. € die Kategorie zwischen 26 und 50 Mio. €. Mit 24 Transaktionen wurden die meisten Objekte in der Größenklasse bis 10 Mio. € gehandelt.
Büroobjekte blieben Favoriten
Mit rund 722 Mio. € und damit 54 % am Transaktionsvolumen waren Büroimmobilien die Favoriten unter den Anlegern. Neben dem „HafenCity Gate“ wurden u. a. die Büroobjekte „Economic Center“ (Heidenkampsweg 96+98, City Süd) von Publity an Blackrock Investment Management und „Elbhof“ (Steinhöft 9, City) von Quest Investment Partners an ein Family-Office veräußert. Im Assetklassen-Ranking platzierten sich an zweiter Stelle Hotelobjekte mit rund 243 Mio. € und einem Anteil am Gesamtvolumen von 18 %. Dies waren lediglich zwei Transaktionen aus dem 1. Quartal: das „Radisson Blu Hotel“ und das „Generator Hostel“ (Steintorplatz 3) von Patron Capital und Invesco Real Estate an Queensgate.
Kontinuierliche Rendite-Kompression
Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum sanken die Netto-Spitzenrenditen* weiter. Für Büroobjekte sank diese von 3,7 auf 3,3 %, für Geschäftshäuser von 3,6 auf ebenfalls 3,3 % und für Industrie-, Lager- und Logistik-Objekte von 5,4 auf 4,9 %. „Core-Objekte in Spitzelangen können unter den derzeitigen Marktbedingungen Vervielfältiger bis zum 30-Fachen erreichen“, erläutert Steinbrinker.
HafenCity und City Süd auf Platz zwei
Die Top-Transaktion des „Radisson Blu Hotels“ platziert den Teilmarkt Alster West mit einem Anteil von 23 % (304 Mio. €) auf den ersten Platz im Ranking der Teilmärkte. Platz zwei teilen sich die Teilmärkte HafenCity und City Süd mit je einem Volumen von 240 Mio. € und damit einem Anteil von je 18 %. In der City Süd wechselten neun Gewerbe-Objekte den Besitzer. Neben dem „Economic Center“ wurden die Büroobjekte „City-Tor“ (Heidenkampsweg 99-101) und Heidenkampsweg 44-46 in Rahmen eines Portfolios von Blackstone an die alstria office REIT veräußert. Des Weiteren ist die Immobilie Nagelsweg 37 im Paket von Züblin Immobilien an die CLS Holdings verkauft worden. Alle Objekte hatten ein Transaktionsvolumen jeweils im zweistelligen Millionenbereich. Erst an dritter Stelle landete der Teilmarkt City mit einem Anteil von 9 % und rund 116 Mio. €. „Mit 13 Transaktionen wurden die meisten Objekte jedoch im Teilmarkt Harburg/Hamburg Süd gehandelt. Bei den meisten Transaktionen handelte es sich um Value Add- oder Oppurtunistic-Objekte bzw. Development Sites im einstelligen Millionenbereich. Es zeigt sich deutlich, dass Investoren und auch Projektenwickler sich auf Stadtteillagen fokussieren, da das Angebot in Core-Lagen kaum der Nachfrage Stand halten können“, so Steinbrinker.
Nationale Käufer dominierend
Nationale Käufer waren auf dem Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien mit einem Anteil von 65 % am Transaktionsvolumen (877 Mio. €) im 1. Halbjahr aktiver als internationale. Die ausländischen Investoren kamen überwiegend aus Norwegen, Großbritannien und den USA. Auf Verkäuferseite teilten sich die In- und Ausländer das Transaktionsvolumen gleichermaßen (je 675 Mio. €).
Der Erwerb des „Radisson Blu Hotels“ durch die norwegische Wenaasgruppen bedingte den ersten Platz der Privaten Investoren/Family Offices als stärkste Käufergruppe, die auf einen Anteil von 21 % am Transaktionsvolumen (284 Mio. €) kamen. Den zweiten und dritten Platz belegten die Offenen Fonds/Spezialfonds mit 20 % (275 Mio. €) und die Asset-Manager/Bestandshalter mit 13 % (171 Mio. €). Auf Seiten der Verkäufer dominieren die Opportunity/Equity Funds mit 25 % am Transaktionsvolumen (338 Mio. €), gefolgt von Asset-Managern/Bestandshaltern mit 22 % (298 Mio. €) und Projektentwicklern/Bauträgern mit 12 % (159 Mio. €).
Ausblick
„Auch wenn im ersten Halbjahr das Ergebnis des Vorjahres nicht erreicht wurde, ist derzeit eine deutliche Belebung des Marktes spürbar. Die Transaktionspipeline ist prall gefüllt, so dass wir ein positives Jahresendergebnis erwarten. Das Erreichen des Vorjahreswertes mit einer Höhe von 4,5 Mrd. € liegt jedoch noch in weiter Ferne“, prognostiziert Steinbrinker.