Das Dreivierteljahresvolumen auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region München* summierte sich auf insgesamt rund 186.000 m², blieb damit ein Drittel hinter dem Vorjahresvolumen zurück. Minus 16 % machte der Vergleich mit dem Durchschnitt zwischen 2007-2011 (jeweils Q 1 – Q 3) aus, gegenüber dem 10-Jahresschnitt bewegt sich das Umsatzergebnis allerdings immer noch im einstelligen Plusbereich (5 %). Mit nicht einmal 40.000 m² im dritten Quartal wurde das niedrigste Quartalsvolumen in 2012 registriert. „Für die letzten drei Monate des laufenden Jahres erwarten wir noch einige größere Deals um 10.000 m², die das Quartalsergebnis wieder deutlich ansteigen lassen werden“, so Dominic Thoma, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle München.
Damit bliebe es auf dem Logistikmarkt in der Münchener Region bei einer soliden Marktaktivität. Mit rund 250.000 m² wäre das Ergebnis des Ausnahmejahres 2011 um ca. ein Drittel unterschritten, der 5-Jahresschnitt um 10 %. Ausschlaggebend für die Umsatzentwicklung sei die geringe Anzahl von Großdeals. Seit Januar konnten insgesamt nur sechs Abschlüsse mit mehr als 5.000 m² notiert werden (Q1- Q3 2011: 11), davon im dritten Quartal mit der Anmietung durch ein namhaftes Logistikunternehmen in der Gemeinde Olching im Teilmarkt Umland-West (6.500 m²) nur einer. „Limitierend hat sich damit vor allem auch die mangelnde Grundstücksverfügbarkeit ausgewirkt“, so Thoma.
Sowohl Projektentwickler als auch Eigennutzer, deren Anteil in der Münchener Region (ein Fünftel bis Ende September) deutlich unter dem bundesweiten Schnitt liegt, bleiben bei ihrer Suche nach geeigneten Logistikgrundstücken immer öfter ohne Erfolg. „Entweder die Kommunen wünschen auf entsprechenden Arealen ausschließlich hochwertigere Nutzungen wie Büro und Technologieparks oder es stehen solche Grundstücke erst gar nicht zur Verfügung“, so Thoma. Dabei sei gerade die Nachfrage nach modernen Logistikflächen mit u.a. ca. 8-10 m Höhe sowie guten Andienungsmöglichkeiten hoch.
In der Summe wurden in den ersten drei Quartalen lediglich rund 33.000 m² neue Hallenflächen fertiggestellt, damit ein Drittel weniger als im 5-Jahresschnitt. Diese Flächen stehen dem Markt allesamt nicht mehr zur Verfügung. Allerdings: Einige Projektentwickler starten mit zusätzlichen Neubauprojekten und erhöhen damit das Angebot für potentielle Nutzer. So sind rund 30.000 m² der 80.000 m² zurzeit im Bau befindlichen Flächen noch nicht vermietet, reduzieren das Problem der Flächenknappheit ansatzweise. Baubeginn sei z.B. demnächst für ca. 21.000 m² neue Hallenflächen in Olching (Umland München-West) sowie rund 8.000 m² im Norden des Münchener Stadtgebietes.
Die meiste Umsatzbewegung ist traditionell im Umland-Nord zu notieren: knapp 60 % der Flächen und rund die Hälfte aller Abschlüsse wurden hier realisiert, u.a. drei der fünf größten Deals, die restlichen Teilmärkte kamen auf einen Anteil von knapp über oder unter 10 %. „Das Umland-Nord wird von den Nutzern aufgrund seiner Lage sowie der optimalen Infrastruktur besonders gut angenommen. Darüber hinaus liegen mit den Produktionswerken von BMW und MAN zwei Schwergewichte der Münchener Industrie in diesem Gebiet“, so Thoma. Die Industriebranche führt auch insgesamt mit einem Drittel des Volumens die Umsatzstatistik in den ersten neun Monaten an, gefolgt von „Transport / Verkehr/ Lagerhaltung“ mit einem Fünftel und dem Handel mit 17 %. Zusammen kommen diese drei Branchen auf knapp 70 % des Umsatzvolumens.
Die Spitzenmiete, die im Umland-Nord erzielt wird, bleibt stabil. Mit 6,30 Euro/ m²/ Monat markiert sie den höchsten Wert für Logistikflächen in Deutschland. Die meisten Abschlüsse werden zwischen 5,00 und 6,00 Euro/ m²/ Monat realisiert. „Trotz der Flächenknappheit ist ein Anstieg der Spitzenmiete am Markt schwer durchsetzbar – dies hängt mit den deutschlandweit überdurchschnittlichen Grundstückspreisen zusammen.“ Allerdings sei auf dem Münchener Markt bei den Incentives für die Mieter bereits ein deutlicher Rückgang zu beobachten.
* Neben der Stadt München umfasst die Region die bedeutendsten Städte und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg.