Realogis veröffentlicht Marktbericht zur Vermietung von Industrie- und Logistikimmobilien in NRW für 2011: Flächenumsatz um rund 30 Prozent auf 835.000 qm deutlich gewachsen. Der Flächenumsatz an Logistik- und Industrieimmobilien hat in Nordrhein-Westfalen im Jahr 2011 um rund 30 Prozent zugenommen. Laut einer Analyse von Realogis – ganzheitlicher Berater rund um Logistikimmobilien, Industrieflächen und Gewerbeparks in Deutschland – konnten im abgelaufenen Jahr von allen Marktteilnehmern rund 835.000 qm Flächen neu vermietet werden (2010: ca. 625.000 qm, 2009: 520.000 qm).
Vorrangig beigetragen hat der Teilmarkt Ruhrgebiet, der durch die beiden Megadeals von Amazon in Rheinberg (110.000 qm) und in Werne (77.000 qm) geprägt war. Insgesamt wurden im Ruhrgebiet ca. 435.000 qm Industrie- und Logistikfläche umgesetzt, was einer Steigerung von knapp 70 Prozent zum Vorjahr entspricht (2010: 260.000 qm). „Wie in den beiden anderen Regionen ist auch hier ein Mangel an adäquaten Bestandsflächen spürbar“, so Bülent Alemdag, Geschäftsführer Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. „Selbst im östlichen Ruhrgebiet, welches bis vor kurzem noch mit großen Leerständen kämpfte, sind derzeit kaum noch größere Logistikflächen vakant. Durch Abvermietungen wird der Spielraum für potentielle Mieter jetzt sehr eng, was eine rechtzeitige Planung bei einem konkreten Flächenbedarf notwendig macht“.
In der Region Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein konnte das Vorjahresergebnis um ca. 25 Prozent auf ca. 210.000 qm gesteigert werden (2010: ca. 170.000 qm). Diese Entwicklung wurde geprägt durch mehrere größere Deals sowie zahlreichen Abschlüssen im mittleren Größensegment. Leerstände in modernen Logistikflächen findet man in dieser Region kaum, auch die zahlreichen Businessparkflächen konnten in den letzten Monaten gut vermietet werden. Bei den derzeit noch vakanten Flächen müssen potentielle Mieter mit Abstrichen bei der Flächenfunktionalität (z. B. Andienungssituation, Zuschnitt) rechnen.
Im Teilmarkt Köln / Bonn / Aachen lag der Flächenumsatz mit ca. 190.000 qm vermieteter Fläche nur knapp unter dem Vorjahresniveau (2010: ca. 195.000 qm). Dieser Wert ist geprägt durch mehrere Großvermietungen im Kölner Großraum (z. B. in Weilerswist und Bedburg). Der anhaltend guten Nachfragesituation stand ein geringes Angebot an Flächen mittlerer Größe (3.000 bis 6.000 qm) und großen Flächen ab 6.000 qm gegenüber. Einzig Flächengesuche bis 1.500 qm konnten durch Leerstände in Gewerbeparks sowie in Einzelobjekten optimal bedient werden.
Neubauten weiterhin nur im built-to-suit Bereich
Spekulative Neubauten wurden im Jahr 2011 weiterhin nicht angegangen. Bülent Alemdag: „Entwickler, die über gesicherte Grundstücke verfügen, waren immer noch sehr verhalten und warten auf den ersten Hauptnutzer.“ Diese Situation ist in allen drei Teilmärkten in Nordrhein Westfalen zu beobachten. Im vergangenen Jahr wurden jedoch einige großflächige built-to-suit Lösungen realisiert. Alemdag: „Grundlage hierfür war immer der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages.“
Handelsunternehmen und Einzelhändler dominierten die Nachfrage
Die größten Vermietungen im letzten Jahr sind nach wie vor dem Handel zuzuschreiben, so die Realogis Analyse. Gleichzeitig haben Logistikunternehmen die guten Wirtschaftsvorgaben genutzt, um sich neu auszurichten bzw. verschobene Standortentscheidungen zu realisieren. Des Weiteren hat im Berichtszeitraum die Zahl der Ausschreibungen deutlich zugenommen.
Nutzer bereit zu Kompromissen
Trotz einer mangelnden Qualität mieten Nutzer derzeit auch ältere Bestandsflächen an, da adäquate moderne Alternativen fehlen. Alemdag: „Voraussetzung für die Vermietung von älteren Objekten ist jedoch die Funktionalität der Flächen, welche in der Regel durch direkte Investitionen erreicht wurde.“ Wenn die angestrebte Mietvertragslaufzeit es erlaubt, werden jedoch Neubaulösungen bevorzugt. Hier werden von den Entwicklern meist Mindestvertragslaufzeiten von sieben bis zehn Jahren vorausgesetzt.
Mietpreise konstant / Laufzeiten sollen steigen
Eigentümer von vermarktungsfähigen Bestandsflächen nutzten die Flächenknappheit, um zumindest die Vorgaben an die Mietvertragslaufzeiten zu erhöhen. Gleichzeitig lässt sich jedoch feststellen, dass die Mietpreise in den letzten zwölf Monaten relativ konstant geblieben sind, „da anders als eine längere Laufzeit höhere Mietpreise von den Interessenten häufig nicht akzeptiert werden“, so Alemdag.
Ausblick 2012
Der Mangel an modernen Logistikflächen wird in 2012 noch deutlicher werden, was zu einer erhöhten Nachfrage nach Neubauentwicklungen in Nordrhein-Westfalen führen wird. „Ob dies aber bei den Entwicklern zur Realisierung von spekulativen Neubauten führt, ist fraglich“, so Alemdag. Zudem wird das Angebot an modernen Lagerflächen auch in den Nebenregionen immer geringer, in die Mietinteressenten in den letzten Jahren aufgrund der Flächenknappheit an Bestandsflächen bereits ausgewichen sind. Alemdag: „Grundsätzlich werden Mietinteressenten in 2012 versuchen, sich durch längere Laufzeiten Bestandsflächen zu sichern bzw. Neubauten zu realisieren.“
Übersicht Mietpreise nach Immobilientyp in Nordrhein-Westfalen
- hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 10,00 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und min. 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis: 4,60 – 5,20 Euro/qm
- funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis: 3,80 – 4,30 Euro/qm
- einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung. Mietpreis: 3,00 – 3,60 Euro/qm
- Gewerbeparks: je nach Standort und Ausstattung zwischen 4,50 – 5,60 Euro/qm
* Als Teilmarkt definieren wir die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen Ruhrgebiet, Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.