Neues Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“ der NAI apollo group untersucht Zukunftspotenziale von 114 kreisfreien Städten: Erlangen und Ingolstadt vor Metropolen Berlin, Stuttgart und Frankfurt am Main – System unterstützt bei Investitionsentscheidungen in Wohnimmobilien. Städterankings gibt es viele, allerdings berücksichtigen sie häufig zu wenige Faktoren, um Investoren, Bestandshaltern oder auch Eigennutzern ein aktueller und verlässlicher Ratgeber für die Erstbewertung eines Immobilienstandortes sowie dessen Zukunftspotenzials zu sein. Um hier Abhilfe zu schaffen, hat die NAI apollo group ein Bewertungssystem namens Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“ entwickelt. Neben den üblichen wirtschaftlichen und soziodemographischen Indikatoren wie Einwohner, Haushaltszahl, Kaufkraft oder Arbeitslosigkeit fließt eine Vielzahl wohnwirtschaftlicher Aspekte, wie z.B. Leerstand, Wohnungsneubaubedarf oder Preisentwicklung in die Untersuchung ein. Gleichzeitig wurde eine neue Form der Gewichtung eingeführt, die ein dynamisches Bewertungssystem der insgesamt 24 unterschiedlichen Indikatoren zulässt. Mit diesem neuen Bewertungssystem kann per Knopfdruck eine zuverlässige Aussage zur aktuellen und zukünftigen Attraktivität der 114 deutschen kreisfreien Städte bzw. Städte mit ähnlichem Status* getätigt werden.
„Die Ist-Situation findet ebenso Beachtung wie die Veränderungen der wichtigsten Parameter während der letzten ein bis drei Jahre sowie prognostizierte Entwicklungen in der Zukunft“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. „Dadurch kann StAR Stärken sowie Schwächen im direkten Vergleich zu anderen Standorten ermitteln“. Dies gilt sowohl hinsichtlich der Einschätzung von Status Quo, Marktentwicklung und Gesamtbeurteilung als auch für jeden der insgesamt 24 Einzelindikatoren der verschiedenen Themenbereiche Bevölkerung und Haushalte, Wirtschaft, Wohnraumsituation, Mieten, Kaufpreise sowie Image. Ausführliche Ergebnisse sowie eine tiefer gehende Beschreibung des Städte-Attraktivitäts-Rankings werden im neuen Wohnmarktbericht-Deutschland 2011/2012 der NAI apollo residential advisory zu Beginn der zweiten Jahreshälfte 2012 veröffentlicht.
Erste StAR-Ergebnisse: Kleinere Städte unter Top-5-Städten
Die Top-Städte München (1) und Hamburg (2) punkten insbesondere durch ihre jeweils sehr positive wirtschaftliche und demographische Situation, die sich auch zukünftig weiter fortentwickeln wird. So sind es in der Regel die hohe Kaufkraft, die niedrige Arbeitslosigkeit sowie die hohe und wachsende Einwohner- und/oder Haushaltszahl, die zu den Ergebnissen der Gewinnerstädte führen. Auffällig ist, dass sich neben München und Hamburg kleinere Städte wie Heidelberg (3), Erlangen (4) und Ingolstadt (5) unter den Top-5-Städten befinden und Berlin (6), Köln (7), Stuttgart (10) oder Frankfurt a. M. (11) auf hintere Plätze verweisen. Kanzler: „Wirtschaftliche Prosperität bringt Imagegewinn sowie Zuwanderung, mit der Folge, dass Wohnraum knapp wird. Diese Entwicklung führt in manchen Fällen aber aus Investorensicht zu einem Problem: Die ohnehin niedrigen durchschnittlichen Renditen können sich durch das im Vergleich zu den Mieten noch höhere Kaufpreiswachstum weiter verringern“.
Neben einer schlechten wirtschaftlichen und demographischen Entwicklung unterstreichen geringe Miet- und Preisniveaus bei zugleich negativer Entwicklung die Probleme der Flop-Städte, wie z.B. Dessau-Roßlau oder Gelsenkirchen. So sind es speziell Kommunen in den neuen Bundesländern sowie im Ruhrgebiet, die im Vergleich zurück bleiben. Potsdam, Jena, Dresden oder Rostock befinden sich hingegen in der oberen Hälfte des Attraktivitätsrankings StAR.
Aber auch bei eher unattraktiven Grundvoraussetzungen besteht bei einer konkreten Investitionsmöglichkeit ein darüber hinaus gehender Analysebedarf. So stellt sich ein knappes Wohnraumangebot in einer beliebten Wohnlage als wichtiger heraus als ein gesamtstädtischer hoher Leerstand. „Durch die dynamischen Eigenschaften erfüllen wir das Erfordernis, auf diese einzelfallspezifischen Besonderheiten eingehen zu können“, so Kanzler. Damit kann das System auch bei konkreten Investitionsentscheidungen als Grundlage für weitergehende Untersuchungen herangezogen werden.
* Alle 114 kreisfreien Städte bzw. Städte mit ähnlichem Status auf einen Blick: Aachen, Amberg, Ansbach, Aschaffenburg, Augsburg, Baden-Baden, Bamberg, Bayreuth, Berlin, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bottrop, Brandenburg an der Havel, Braunschweig, Bremen, Bremerhaven, Chemnitz, Coburg, Cottbus, Darmstadt, Delmenhorst, Dessau-Roßlau, Dortmund, Dresden, Duisburg, Düsseldorf, Eisenach, Emden, Erfurt, Erlangen, Essen, Flensburg, Frankenthal (Pfalz), Frankfurt Oder), Frankfurt am Main, Freiburg im Breisgau, Fürth, Gelsenkirchen, Gera, Greifswald, Hagen, Halle Saale), Hamburg, Hamm, Hannover, Heidelberg, Heilbronn, Herne, Hof, Ingolstadt, Jena, Kaiserslautern, Karlsruhe, Kassel, Kaufbeuren, Kempten (Allgäu), Kiel, Koblenz, Köln, Krefeld, Landau in der Pfalz, Landshut, Leipzig, Leverkusen, Lübeck, Ludwigshafen am Rhein, Magdeburg, Mainz, Mannheim, Memmingen, Mönchengladbach, Mülheim an der Ruhr, München, Münster, Neubrandenburg, Neumünster, Neustadt an der Weinstraße, Nürnberg, Oberhausen, Offenbach am Main, Oldenburg Oldenburg), Osnabrück, Passau, Pforzheim, Pirmasens, Potsdam, Regensburg, Remscheid, Rosenheim, Rostock, Saarbrücken, Salzgitter, Schwabach, Schweinfurt, Schwerin, Solingen, Speyer, Stralsund, Straubing, Stuttgart, Suhl, Trier, Ulm, Weiden i.d.OPf., Weimar, Wiesbaden, Wilhelmshaven, Wismar, Wolfsburg, Worms, Wuppertal, Würzburg, Zweibrücken.