Von Manuel Jahn, GfK GeoMarketing GmbH
Stockholm ist mit rd. 795.000 Einwohnern die größte Stadt in Skandinavien, im 13. Jahrhundert entstanden und dank ihrer günstigen Lage zwischen Mälarsee und Ostsee zur wichtigsten Stadt Schwedens avanciert. Seitdem hat sie ihre herausragende Position als wirtschaftliches, administratives und kulturelles Zentrum in Schweden und ganz Skandinavien festigen und ausbauen können. Die Metropolregion Stockholm stellt mit knapp 1,9 Mio. Einwohnern den größten Ballungsraum des Landes dar und gilt als der klare politische, wirtschaftliche und kulturelle Mittelpunkt Schwedens.
Gleichwohl ist festzuhalten, dass Stockholm auf Grund der ausgeglichenen Lebensstandards in allen wichtigen Dienstleistungs- und Industriezentren des Landes keinen ausgeprägten „Hauptstadtbonus“ hat, der die Region signifikant über den Durchschnitt heben würde. Insofern ist Stockholm als wohlhabende, aber dennoch vom Mittelstand geprägte Stadt zu sehen. So profitiert die Metropole von der vergleichsweise sehr hohen Pro-Kopf-Nachfrage (rd. 6.788 Euro), einer im europäischen Vergleich überdurchschnittlichen Bekleidungsaffinität – der Anteil an den Einzelhandelsausgaben liegt bei rd. 12,1% – sowie einem hohen Kaufkraftindex (109,7). Dabei zeigt Schweden im EU-Vergleich auch insgesamt überdurchschnittlich gute Pro-Kopf-Ausgaben, die zudem noch nennenswerte Wachstumsraten aufweisen. Im skandinavischen Vergleich liegt Schweden allerdings zurück.
Da Stockholm selbst nur knapp die Hälfte der knapp 1,9 Mio. Einwohner zählenden Metropolregion ausmacht und das Umland von z. T. hochurbanisierten selbstständigen Vororten geprägt ist, die in der Mehrzahl in den 1960er-Jahren planmäßig angelegt wurden, stellt sich der Großraum äußerst multipolar dar. Er weist eine Vielzahl voll ausgestatteter Stadt-, Stadtbezirks- und Stadtteilzentren auf, die nahezu ohne Ausnahme Nahversorgungsfunktionen mit zentralen administrativen und auch kulturellen Angeboten kombinieren und zudem wichtige Nahverkehrsknoten darstellen. Im Laufe der Jahrzehnte wurden diese Centeranlagen sukzessive in unterschiedlichem Grade modernisiert und erweitert und stellen heute auch das Grundgerüst der Einzelhandelsausstattung in der Region dar. Interessant ist dabei, dass es innerhalb dieses ausgeklügelten Systems nur in Maßen zu Einzugsgebietsüberschneidungen und damit zu direkten Konkurrenzbeziehungen kommt.
Seitens der Stadt- und Bezirksverwaltungen besteht ein vitales Interesse an der weiteren Modernisierung der mittlerweile doch in die Jahre gekommenen Zentren, die nur zum Teil überdacht und häufig Mischformen aus offenen Fußgängerzonen, Marktplätzen, Passagensystemen und ÖPNV-Knoten darstellen.
Bis heute ähneln sich diese Center stark, was sowohl die Besatzstrukturen, die in Schweden generell eine nur geringere Anbieter- und Markentiefe aufweisen, als auch die komplexen Nutzungsmischungen, die sich meist in gewaltigen GLA-Werten niederschlagen, betrifft. Eine Gemeinsamkeit stellt auch die meist hohe Shop-Anzahl bei gleichzeitig sehr überschaubarer Netto-Verkaufsfläche dar: So weisen die eigentlichen wettergeschützten zentralen Passagen- und Mall-Bereiche um die 100 bis 150 Shops auf, die zusammen oft um die 10.000 qm und selten um die 25.000 qm Netto-Verkaufsfläche ausmachen; auch die Ankermietflächen – in der Regel sind das Kaufhaus Ahlens, sowie H & M und Stadium Sportfachmarkt – reichen nur selten über die 1.000 qm-Schwelle hinaus. Große GLA Flächen, die seitens der Betreiber angegeben werden, schließen meist Freizeit- und Dienstleistungsangebote mit ein sowie Einzelhandelsnutzungen, die außerhalb der eigentlichen Malls liegen.
Das Angebot an Namen und Marken in allen Shopping-Centern ist nahezu austauschbar, wobei die größeren Center naturgemäß die breiteste Palette bieten, aber über das Standardrepertoire kaum hinausgehen. „Gesetzt“ sind dabei die schwedischen Originale H & M, Lindex, KappAhl, Dressmann, MQ, Stadium usw.), so dass die wenigen internationalen Anbieter (Zara, Massimo Dutti, Mango schon als „Exoten“ gelten. Dennoch dürfte das seit langem gewachsene und abgestimmte Shopping-Center-Gefüge in den kommenden Jahren durch zahlreiche Erweiterungs- und auch Neubauplanungen unter Druck geraten und erstmals von spürbarer Konkurrenz sowie von Umsatzumverteilungen berührt werden.
Zu einer maßgeblichen Veränderung der Situation dürfte es insbesondere im Norden der Region mit der Realisierung der jüngst beschlossenen Mall of Scandinavia im Vorort Solna kommen, da hier das erste moderne, aus „einem Guss“ geplante Shopping-Center mit regionaler Ausstrahlung realisiert wird, das Maßstäbe setzen dürften. Bei der Ausspielung einer neuen Rangordnung zeigt sich schon heute, welche Center-Standorte auf Grund ihrer Verkehrslage, der Nachfragesituation oder der konzeptionellen Vorzüge in Zukunft zu den Gewinnern gehören dürften.
In diesem Zusammenhang ist das Täby Centrum (rd. 38.000 qm GLA- Bruttomietfläche), zu nennen, das vor einer massiven Erweiterung steht und das trotz der Nähe zur „Mall of Scandinavia“ weiterhin den gesamten Norden und Nordosten der Region abdecken kann. Hinzu kommt, dass es seit Jahrzehnten eingefahren ist und ein gutes soziales Umfeld hat. Zara hat hier den ersten Center-Standort eröffnet. Auch das Forum Nacka (UnibailRodamco, rd. 17.600 qm GLA) hat für Retailer trotz seines begrenzten Potenzials als Satelliten-Standort mit Blick auf die Versorgung des wohlhabenden Ostens der Region seine Bedeutung und dürfte nach Eröffnung der im Bau befindlichen Erweiterung noch an Qualität gewinnen; hier wird demnächst Media Markt erwartet.
Günstige Voraussetzungen bietet auch das Farsta Centrum (Atrium Ljungberg, rd. 40.000 qm GLA), das als seit langem etabliertes und umsatzstarkes ‚Äquivalent‘ zu Täby im Süden Stockholms mit guter Abdeckung der südlichen Stadtteile und Vororte glänzen kann. Das gut vermietete Center steht aber erst mittelfristig für Neuansiedlungen zur Verfügung, da Erweiterungsabsichten erst „unter der Hand“ gehandelt werden.
Ein mit Blick auf den Umsatz sehr erfolgreiches Center ist noch die Kista Galleria (Lausforsakringor, rd. 34.000 qm GLA, steht zum Verkauf), die aber auf Grund der Orientierung auf den „schnellen Einkauf“ derzeit nicht zu den Allroundern gezählt werden kann – eine Erweiterung ist aber auch hier geplant. Das kürzlich modernisierte und erweiterte „Skärholmen Centrum“ (Boulthee, rd. 39.000 qm GLA) besticht zwar durch die Größe und das Markenangebot, kann aber wegen des sozial schwächeren Publikums und der damit verbundenen, eher ungünstigen Performance nicht voll überzeugen. Last not least ist das komplett modernisierte Innenstadt-Center Gallerian (AMF, rd. 18.000 qm GLA)zu nennen,. Hier werden im Center-Vergleich trotz gewisser konzeptioneller Mängel die höchsten Quadratmeterumsätze erzielt.
Fazit: Die sich künftig im Raum Stockholm noch vermehrt anbietenden Investitions- und Anmietungsoptionen in Shopping-Centern dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass die schwedische Hauptstadt alles andere als ein einfaches Pflaster ist. Auch wenn ein gewisser Nachholbedarf bei internationalen Marken festzustellen ist, muss konstatiert werden, dass der Einzelhandel auch eine hohe Reife hat und zunächst kaum sichtbare Sortimentslücken für weiteren Wettbewerb erkennen lässt. Das Scheitern des britischen Warenhauses Debenhams, mit einem rd. 4.000 qm großen Textil- und Accessoire-Sortiment in bester Konsumlage, verdeutlicht, dass neue Anbieter nicht grundsätzlich mit „offenen Armen“ empfangen werden. Insofern sollte nur gründlich geprüft und gut überlegt der Sprung über die Ostsee gewagt werden.
Quelle: HIR, Nr. 28, 15.08.2008