Transaktionsvolumen bei Logistik- und Industrieimmobilien auf Vorjahresniveau, Core-Immobilien nachgefragt und teuer – Opportunistische Investments legen zu. Im Jahr 2011 wurden insgesamt knapp 1,2 Mrd. € in deutsche Lager-, Logistik- und Produktionsimmobilien investiert und damit fast exakt so viel wie im Jahr zuvor. „Während der Logistikinvestmentmarkt 2010 von einem 330 Millionen Euro teuren Portfolioverkauf dominiert wurde, hatte die größte Transkation des Jahres 2011 ein Volumen von rund 160 Millionen Euro“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. „Die Zahl der Verkäufe hat 2011 zwar spürbar zugenommen. Das mangelnde Angebot an investmentfähigen Produkten war allerdings der limitierende Faktor, das einem lebhafteren Marktgeschehen entgegen stand“, ergänzt er. Die angespannte Situation entschärfte sich ab der Jahresmitte 2011 ein wenig, was vor allem auf das steigende Projektentwicklungsvolumen als Reaktion auf die sehr starken Vermietungsumsätze zurückzuführen ist.
Internationale Investoren investieren vor allem in Portfolios – Rhein-Main-Gebiet im Fokus
Wie bereits im Vorjahr hatten internationale Investoren auch 2011 wieder knapp die Nase vor Investoren aus dem Inland. Gut 51 % des investierten Kapitals kam aus dem Ausland, wobei der Verkauf des Deutschlandanteils am IIF-Portfolio an Goodman Trust Australia (GTA) mit einem Volumen von rund 160 Mio. € einen Großteil dieses Anteils ausmachte. „Überhaupt wurden Portfoliotransaktionen fast ausschließlich von internationalen Investoren getätigt“, sagt Andreas Trumpp. „Von den 373 Millionen Euro, die im Rahmen von Paketverkäufen investiert wurden und einem Anteil von knapp 32 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen im Bereich Logistik- und Industrieimmobilien entsprechen, kamen gut 90 Prozent von ausländischen Anlegern“, führt er aus. Deutsche Anleger investierten dagegen bevorzugt in Einzelobjekte. Ein Großteil des Transaktionsvolumens wurde 2011 aufgrund des ausreichenden Angebots im Rhein-Main-Gebiet umgesetzt. Drei der fünf größten Verkäufe 2011 fanden dort statt. Beispielsweise kaufte Union Investment das Objekt „Cargoport“ in der Cargo City Süd am Frankfurter Flughafen für einen Spezialfonds.
Drei Käufergruppen teilten sich den Markt
Lediglich drei Käufergruppen dominierten, bezogen auf das Transaktionsvolumen, den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds, die mit rund 559 Mio. € Anlagevolumen und einem Marktanteil von 47 % die größte Käufergruppe stellten, lagen weit vor den REITs mit rund 209 Mio. € Investmentvolumen sowie den Corporates und Eigennutzern, die mit 164 Mio. € auf Platz drei der aktivsten Investoren lagen. Alle anderen Käufergruppen investierten deutlich unter 100 Mio. € in Logistik- und Industrieimmobilien. Ein ähnliches Bild ergab sich auf Verkäuferseite, wo Projektentwickler und Bauträger (46 % Marktanteil) fast eineinhalb Mal mehr verkauften, als die beiden nächstgrößeren Verkäufergruppen der Corporates und Eigennutzer (17 %) sowie REITs (15 %) zusammen.
Erstklassige Produkte sind nachgefragt und entsprechend teuer
Das geringe Angebot an besonders nachgefragten Core-Immobilien sowie die gleichbleibend hohe Nachfrage nach diesen Produkten sorgten für eine weitere Verteuerung in diesem Marktsegment. „Erstklassige Neubauten in bester Lage mit lang laufenden Mietverträgen bonitätsstarker Mieter sind nach wie vor das Wunschprodukt zahlreicher Investoren“, beschreibt Marcus Blumenthal, Senior Consultant Industrie und Logistik bei Colliers International München, die Nachfragesituation mit Blick auf die Suchprofile der Anleger. „Während Logistik- und Industrieimmobilien vor zwei bis drei Jahren fast nicht angefasst wurden, profitierten sie im Wirtschaftsaufschwung dagegen überproportional. Das Problem war 2011 aber, dass nur wenig investmentfähiges Produkt angeboten wurde“, sagt Marcus Blumenthal. Aus diesem Grund sanken die Spitzenrenditen im Vorjahresvergleich in Berlin (7,40 %) und Stuttgart (7,10 %) um jeweils 30 Basispunkte, in Düsseldorf (7,25 %) um 25 Basispunkte, in Frankfurt am Main (6,65 %) und in München (6,90 %) um jeweils 10 Basispunkte. In Hamburg lag sie wie im Vorjahr bei 7,20 %.
Ausblick: Konzentration auf Core-Immobilien in den Topstandorten
„Logistikimmobilien aus dem Core-Segment sind vor allem bei deutschen Investoren nach wie vor das Produkt erster Wahl. Dies wird sich auch 2012 nicht wesentlich ändern“, sagt Marcus Blumenthal. „Allerdings konnten wir beobachten, dass sich einige risikoorientierte Investoren unter den konjunkturell guten Vorzeichen in Deutschland sowie aufgrund der hohen Vermietungsumsätze zutrauten, entwicklungsbedürftige Produkte anzufassen. Diese müssen sich dann aber in einer sehr guten Lage an einem der Topstandorte befinden“, ergänzt er. Regional lag der Schwerpunkt der Investitionen vor allem auf dem Rhein-Main-Gebiet, der Metropolregion Rhein-Ruhr sowie den Großräumen um Stuttgart und München, die einerseits aufgrund ihrer zentralen Lage und andererseits aufgrund ihrer wirtschaftlichen Prosperität profitierten. „Diese regionalen Schwerpunkt sehen wir auch im Jahr 2012“, sagt Marcus Blumenthal.