(Von Karin Krentz, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief Berlin“) – Die Nachrichten über den Aufwärtstrend am Berliner Wohnungsmarkt reißen nicht ab, die Bewegung in diesem Markt zieht viele Akteure an.
Die Nachfrage nach Wohnraum auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist in den letzten Jahren stabil gewachsen, jedoch hat das Angebot mit dieser Entwicklung nicht Schritt gehalten, so dass die Reserven auf dem Wohnungsmarkt schmelzen und die Angebotsmieten für neue Mietverträge und die geforderten Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen. Allein seit dem Jahr 2004 sind die Neuvertragsmieten um 17% gestiegen. Trotzdem wohnen die Berliner weiterhin günstig. Die im Bundesvergleich niedrigen Einkommen werden durch niedrige Mieten mehr als ausgeglichen, sodass die Berliner auf vergleichsweise größeren Flächen wohnen können.
Gleich mehrere Gründe für die Attraktivität des Marktes führen sowohl die Investitionsbank Berlin (IBB) gemeinsam mit dem Forschungsinstitut Empirica im Wohnungsmarktbericht 2010 und die GSW Immobilien AG gemeinsam mit dem Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) in ihrem 7. WohnmarktReport und 4. WohnkostenAtlas für Berlin an: Geringe Bautätigkeit (im Jahr 2010 wurden nur 1.500 Wohneinheiten fertiggestellt, davon waren 80% im Eigentum), zunehmende Zahl der Haushalte, (bedingt durch Singles und Zweitwohnungen), ein historisch niedriges Zinsniveau, nicht zuletzt stabile Mietsteigerungen, sind ein deutlich sicherer Hafen für Investitionen in diesen Markt, der sich ohne Anzeichen einer Überhitzung präsentiert und ein sehr deutlicher Unterschied im Preisgefüge – die Einkaufsfaktoren liegen in Berlin bei dem etwa 12-fachen der Jahresnettokaltmiete und bei 825 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem 17-fachen der Jahresnettokaltmiete und 2.400 Euro in München.
Der Grund: die niedrigen Durchschnittsmieten Mieten in Berlin von etwa 6 Euro gegenüber den hohen Mieten von 11 Euro und mehr in München. Für den GSW-Report wurden 274.930 Mietangebote sowie 142.239 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 4.821 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser der Jahre 2009 und 2010 ausgewertet.
Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Altbezirk Mitte am attraktivsten
Anhand verschiedener Indikatoren wie zum Beispiel der Kaufkraft pro Haushalt, der Leerstandsquote und dem Niveau der Angebotsmieten wurde von CBRE für das Jahr 2010 erstmalig ein Scoring entwickelt, welches die einzelnen Bezirke in Bezug auf ihre Attraktivität für Investoren untersucht. Im Ergebnis zeigt sich, dass die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und der Altbezirk Mitte aus Sicht eines konservativen Investors vergleichsweise attraktiv sind. Diese Investorengruppe zeichnet sich dadurch aus, dass ein Standort umso attraktiver wird, je höher die erzielbaren Mieten bei gleichzeitig möglichst niedrigem Vervielfältiger des Jahresrohmietertrages sind. Die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und insbesondere Charlottenburg fallen hier ab, da das Mietniveau zwar hoch ist, die Kaufpreise jedoch ebenfalls.
Aus dem Blickwinkel eines etwas risikofreudigerem, opportunistischen Investors ist ein Standort umso attraktiver, je stärker der potenzielle Mietanstieg und der Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig möglichst niedrigem, aktuellem Vervielfältiger des Jahresrohertrages. Chancen bieten hierfür vor allem die Bezirke Lichtenberg und Neukölln sowie der Altbezirk Wedding.
Die Studien im Internet: www.ibb.de ; www.gsw.de
Quelle: DIB „Berlin“, Nr. 239