Berliner Investmentmarkt erreicht mit 2,6 Milliarden Euro zweitbestes Halbjahres-Transaktionsvolumen der letzten zehn Jahre: Das Geschehen auf dem Berliner Markt für gewerbliche Immobilien-Investments schloss im 2. Quartal nahezu nahtlos an das überproportional starke 1. Quartal an. Das Transaktionsvolumen (TAV) der Hauptstadt lag am Ende des 1. Halbjahres bei rund 2,6 Mrd. €. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg es um 34 %. „Nach 2015 ist dies das zweithöchste Halbjahresergebnis der letzten zehn Jahre“, kommentiert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Höchste TAVs abseits der klassischen Lagen
Ausschlaggebend für das hohe Transaktionsvolumen in Berlin waren sieben Verkäufe mit Volumina über 100 Mio. € sowie weitere sechs mit Kaufpreisen über 50 Mio. €. Allein auf die Größenklasse über 100 Mio. € entfielen 55 % des Transaktionsvolumens. Der Verkauf des „Zalando-Headquarters“ in der Valeska-Gert-Straße von UBM Development an Capstone Asset Management für rund 196 Mio. € aus dem 1. Quartal blieb die größte, bisher bestätigte Transaktion im 1. Halbjahr.
Zusammen mit „Berlins Großer Freiheit“ in der Stralauer Allee 4 – der Coca Cola-Deutschlandzentrale in der Friedrichshainer Mediaspree –, die Rockspring Property Investment Managers ebenfalls im 1. Quartal von Deka Immobilien erwarb, kam der Teilmarkt Friedrichshain auf einen Anteil von rund 12 % am Investitionsvolumen aller Teilmärkte (rund 300 Mio. €).
Spitzenreiter bei der Verteilung der Transaktionsvolumina blieb auch am Ende des 1. Halbjahres der Teilmarkt Peripherie Süd mit rund 20 % (rund 500 Mio. €). Nachdem hier im 1. Quartal bereits das ehemalige „Vattenfall-Gebäude“ in der Puschkinallee 52 für rund 183 Mio. € den Besitzer wechselte und nun der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) gehört, wurden hier im 2. Quartal auch die „Neukölln Arcaden“ in der Karl-Marx-Straße 66 veräußert.
Die Einzelhandels-Immobilie ging von Tristan Capital Partners an die Deutsche Asset Management. Ausschlaggebend für den Anteil von rund 10 % am Transaktionsvolumen des Teilmarkts Charlottenburg (rund 265 Mio. €) war der Verkauf des „Eig ht Floors“ in der Franklinstraße 28-29 im 2. Quartal. Die Allianz sicherte sich das Büro-Objekt für rund 180 Mio. € von Patron Capital und der Suprema Immobilienverwaltung.
Mitte und Mitte 1a klassische Investment-Hot-spots
Auch in den klassischen Teilmärkten tat sich einiges. So erwarb Barings im 2. Quartal im Teilmarkt Mitte die „Vattenfall-Zentrale“ in der Chausseestraße 23 von Westbrook Partners. Im Teilmarkt Mitte 1a hatte die HIH Hamburgische Immobilien Handlung bereits im 1. Quartal das „Quartier am Auswärtigen Amt“ in der Oberwallstraße 24 von Arab Investments angekauft. Am Ende des 1. Halbjahres kamen die beiden Teilmärkte auf Anteile am Transaktionsvolumen von rund 8 % (rund 220 Mio. €) bzw. 7 % (rund 190 Mio. €).
Büro, Büro, Einzelhandel, Hotel
Da bei zehn der dreizehn großvolumigsten Transaktionen in Berlin Büro-Objekte gehandelt wurden, kam die Assetklasse Büro am Ende des 1. Halbjahres auf einen Anteil von 72 % am Transaktionsvolumen. Gegenüber dem Vorjahr verdoppelte sich der Anteil auf rund 1,9 Mrd. €. Aufgrund des bereits erwähnten Verkaufs der „Neukölln Arcaden“ erreichte die Assetklasse Einzelhandel einen Anteil von 10 % (rund 250 Mio. €).
Obwohl zwei der dreizehn großvolumigsten Verkäufe auf Hotels entfielen, ging der Anteil dieser Assetklasse von 29 % im Vorjahr auf 8 % zurück (rund 200 Mio. €). Bereits im 1. Quartal hatte AXA Investment Managers das „Abba Hotel Berlin“ in der Lietzenburger Straße (Teilmarkt Wilmersdorf) erworben, im 2. Quartal wechselte das „Motel One Berlin Hauptbahnhof“ in der Invalidenstraße (Teilmarkt Tiergarten) von Motel One an LHI Immobilien Leasing.
Renditerückgänge um 20 bis 30 Basispunkte
Während das Transaktionsvolumen weiter nach oben kletterte, behielten die Netto-Spitzenrenditen ihren Sinkflug bei. Für Büro-Objekte betrug der Rückgang 20 Basispunkte auf 3,20 %, für Geschäftshäuser 30 Basispunkte auf 3,00 %. „Sollte der Anlagedruck der Investoren anhalten, könnten die Renditen in Top-Lagen für Büro-Objekte auf 3,0 Prozent und bei Geschäftshäusern sogar auf unter 3,0 Prozent zurückgehen“, erwartet Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger.
Asset-Manager kaufen, Projektentwickler verkaufen
Das Engagement von internationalen Akteuren hielt sich im Vergleich mit demjenigen von nationalen sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite exakt die Waage. Im Ankauf waren die Asset-Manager am aktivsten mit einem Anteil von 25 % am Transaktionsvolumen (rund 630 Mio. €). Versicherungen (rund 405 Mio. €), Pensionsfonds (rund 390 Mio. €) und Offene Fonds/Spezialfonds (rund 350 Mio. €) kamen jeweils auf Anteile zwischen 16 und 14 %.
Auf Verkäuferseite nutzten die Projektentwickler die für sie günstigen Rahmenbedingungen. Mit 34 % (rund 860 Mio. €) bildeten sie vor den Opportunity Fonds/Equity Fonds mit 20 % (rund 510 Mio. €) und den Offenen Fonds/Spezialfonds mit 17 % (rund 430 Mio. €) die stärkste Ver käufergruppe.
Ausblick 2017
„Aktuell stehen noch weitere großvolumige Objekte zum Verkauf. Hierzu gehören beispielsweise das „Sony-Center“ und der Mercedes-Benz/Anschutz-Neubau vor der Veranstaltungshalle. Da die Verhandlungen hierzu voraussichtlich im dritten Quartal abgeschlossen werden und angesichts des gerade verkündeten Verkaufs des Springer-Neubaus sowie der Axel-Springer-Passage für rund 755 Millionen Euro erscheint ein Rekordergebnis zum dritten Quartal möglich.
Ob sich dieses bis zum Jahresende hält, hängt davon ab, welche Objekte von Verkäuferseite noch in den Markt gegeben werden. Aktuell gehen wir von einem Transaktionsvolumen von mindestens 6,0 Milliarden Euro aus“, erwartet Michaelis.