Von Werner Rohmert
Während in Deutschland der Winter Einzug hielt, feierte die Einzelhandelsimmobilienbranche bei Sonnenschein und gefühlten 20 Grad die 14. Mapic. Viel zu feiern gab es dabei allerdings nicht. Der leidgeplagte deutsche Einzelhandel, der in den letzten Jahren vor Optimismus nur so strotzte, befürchtet mittlerweile, wie der Rest der Branche, das Schlimmste.
So verzeichnete die Messe mit 5 748 Besuchern und Ausstellern zwar 324 mehr als im letzten Jahr, die „gefühlte“ Zahl der Anwesenden aus der Branche lag jedoch deutlich darunter. Aus Deutschland kamen 93 Firmen an die südfranzösische Küste. 17 weniger als im Vorjahr. Im Vorfeld der Mapic hatte Veranstalter Reed Midem noch erwartet, dass die Zahl der Stände mit 350 um 10% und die Ausstellungsfläche mit 12 500 um 1 000 qm über den Werten des Rekordjahres 2007 liegen würden. Die Banken- und Kreditkrise ist auch bei Handelsimmobilien angekommen.
Für Projektentwickler gibt es derzeit keine Finanzierungen mehr. Die Makler warnen vor sinkenden Mieten. Die Flächenproduktivitäten sind seit über 10 Jahren rückläufig. Die Investments brechen ab. Viele Excel-Investments der letzten Jahre, die sich auch international nur bei drastisch steigenden Mieten je rechnen konnten, stehen zur Überprüfung. Und auch die expandierenden Weltregionen stehen vor einer Konsolidierungsphase. Das spiegelt sich in der Stimmung.
Der Expansionswille der Einzelhändler ist aber ungebrochen. Das treibt den Vermietermarkt weiter an. Lt. CB Richard Ellis sehen aktuell 29% der europäischen Einzelhändler ihre Wachstumschancen im Heimatmarkt, 40% in den Emerging Markets und 31% in den entwickelten Industrieländern, 62% sind in Osteuropa vertreten. Wie Einzelhändler berichten, sind hier – trotz gewisser Bremsspuren – immer noch Wachstumsraten zu erzielen.
Im Außenauftritt der Branche ist das Bild speziell für Deutschland aber gespalten. „Der Vermietermarkt ist trotz Krise stabil“, berichtet Wolfgang Seifert, Vorstand des Shopping Center Managers Mfi. Ähnliches bestätigten uns vor kurzem auch noch ECE-Chef Alexander Otto und auch Eckhard Brockhoff aus Maklersicht. Mfi ist zum ersten Mal mit einem eigenen Stand vertreten. Auch Deutschlands größter Baumarkt-Betreiber Obi, der seine Heimwerkermärkte als Mieter betreibt, war nach einjähriger Abstinenz im Vorjahr 2008 mit einem Stand auf die Mapic zurückgekehrt.
Olaf Petersen, GfK Geomarketing, sieht mit Blick auf die weitere internationale Entwicklung eine spürbare Zurückhaltung bei den Banken. Grund ist nicht nur die Bankenkrise und Liquiditätsverknappung, sondern eine Änderung der Einstellung. Ging man bisher davon aus, dass einem mit Handelsimmobilien nichts passieren kann, macht sich inzwischen die Erkenntnis breit, dass man „nicht zwingend davon ausgehen kann“, dass auch die neuen Märkte schnell weiter wachsen werden. Die Euphorie für Länder wie Russland, Türkei oder die Emerging Markets ist verflogen. Petersen schätzt, dass viele Projekte, deren Realisierung bis vor kurzem noch als selbstverständlich galt, heute in Frage stehen. Es gibt keine Finanzierung mehr. Nach Beobachtung von Wolf-Jochen Schulte-Hillen, CEO der SH Selection sind in diesem Jahr lediglich die Entscheidungsträger aus der Entwickler-Szene ohne den üblichen Mitarbeiterstab nach Cannes gereist. Aktives geschäft wird wohl nicht erwartet. Dann gilt es, Kosten zu sparen. Für manchen Entwickler könnte es wohl die letzte Mapic unter aktueller Flagge werden. Die Frage ist, wie lange die vollen Kriegskassen der letzten erfolgreichen Jahre reichen.
Wie geht es weiter? Eigenkapitalstarke Investoren nutzen laut CB Richard Ellis (CBRE) jetzt die sich bietenden Chancen. Gute Shopping-Center finden auch aktuell Käufer. In den ersten drei Quartalen 2008 wurden laut CBRE Handelsimmobilien im Wert von 24,3 Mrd. Euro gehandelt. Mit Blick auf den deutschen Markt stellt Karsten Burbach von CBRE Germany nüchtern fest, dass der hiesige Einzelhandel Krisen gewöhnt ist. Der Zustrom internationaler Handelsketten werde den Markt aber verändern. Die Krise der Warenhäuser würden wiederum gute Entwicklungschancen für einzelne Immobilien bieten. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) stagniert der europäische Shopping-Center-Investment-Markt auf Grund der signifikant begrenzten Liquidität und der Tatsache, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern immer noch stark im Ungleichgewicht sind. Käufer wollen nur Top-Objekte kaufen und Verkäufer zu den niedrigen Preisen nur zweitklassige Immobilien verkaufen. Allerdings dürften nach Schätzung der JLL-Experten in der zweiten Hälfte 2009 Notverkäufe Bewegung in den Markt bringen.
Quelle: DIB, Nr. 180
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