Erstattung der Betriebskostenvorauszahlungen im gewerblichen Mietverhältnis – wann und wie? Einer Entscheidung des OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 – 10 W 16/11 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter verlangte die Rückzahlung der von Januar 2006 bis Dezember 2008 gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von restlichen € 8.727,37. Das OLG Düsseldorf hat – im Prozesskostenhilfeverfahren – einen solchen Anspruch nicht als gegeben angesehen. Die Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen könne der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt habe und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet sei.
Der gewerbliche Vermieter könne die Abrechnung allerdings jederzeit nachholen und damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters zu Fall bringen. Dies entspreche ständiger Rechtsprechung des BGH.
Habe der Vermieter aber – wie im vorliegenden Fall – eine formell wirksame Abrechnung erteilt, sei der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt und die Abrechnung unterliege dann nur noch einer materiellen Überprüfung im Prozess auf Nachzahlung oder auf Rückforderung überzahlter Betriebskosten nach Maßgabe des Bereicherungsrechts. Dies gelte im Übrigen unabhängig davon, ob der Vermieter dem Verlangen des Mieters auf Einsichtnahme in die Belege – die Einsicht in einen Buchungsvorgang genügt nicht! – verweigert oder unberechtigt von einer Kostenerstattung abhängig gemacht habe. Die Belegeinsicht sei nicht Bestandteil der Abrechnung.
Fazit: Das LG Düsseldorf hat nochmals bestätigt, dass die im Bereich des Wohnraum-/Mietrechts geltende Frist von einem Jahr auch für das gewerbliche Mietverhältnis gilt. Hinzu muss allerdings kommen, dass das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist. Dieser Grundsatz erfährt nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf aber die Einschränkung, dass die Abrechnung grundsätzlich jederzeit, so wörtlich, nachgeholt und damit der Rückzahlungsanspruch zu Fall gebracht werden kann, wodurch sich der Rückforderungsanspruch als stumpfes Schwert erweist.