In diesen Tagen ist die Börse ist volatil, der Immobilienmarkt ambivalent. Deutschlands Bankenmetropole Frankfurt ist in einem stabilen Ungleichgewicht. Welche Richtung die Waagschalen nehmen werden, ist von vielen Faktoren abhängig – alles scheint möglich in der hessischen Metropole. Während die Kapitalflüsse unter Umständen im laufenden Jahr durchaus an der hessischen Immobilienhochburg vorbeiströmen oder zu Rinnsalen verkümmern könnten, deutet sich nach Ansicht von Jones Lang LaSalle (JLL) auf dem Vermietungsmarkt in und rund um die Bürotürme erst in 2009 eine veritable Durststrecke an.
Noch aber zehrt dieser Bereich von den Anmietungsentscheidungen der Nutzer in den vergangenen neun Monaten. Von den 10 größten Deals wurden immerhin neun seit April getätigt, drei im 3. Quartal mit Flächengrößen von knapp 8.000 m², rund 10.000 m² sowie 25.000 m². Das mit nicht ganz 120.000 m² durchaus erfreuliche Quartalsvolumen (Juli – Ende September) korrespondiert allerdings mit einer deutlich rückläufigen Anzahl der Vermietungen in diesem Zeitraum.
„Dies in den letzten fünf Jahren mit schlechteste Ergebnis könnte als erster Hinweis auf eine wiederkehrende „Erstmal-Abwarten-Haltung“ hindeuten, eine erste Reaktion der Nutzer auf die Unwägbarkeiten an der wirtschaftlichen Front“,
so Marcus Mornhart, Leiter der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Bis dato galt: Vertragsverhandlungen, die schon sehr weit gediehen waren, wurden auch durchgezogen. So weisen die Umsatzzahlen für das gesamte Dreivierteljahr 2008 mit mehr als 390.000 m² ein Volumen aus, das immerhin noch 16 % über dem Neunmonatsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre liegt.
„Ob das in den letzten drei Monaten so weitergehen wird, ist nicht sicher“.
Die Realität könnte manch ehrgeizigen Businessplan schneller einholen als gedacht – sowohl auf Mieter wie auf Eigentümerseite. Insbesondere internationale Nutzer werden sich mehr Zeit für Flächenentscheidungen nehmen. „Bis dato ist das Glas noch mehr als halb voll. Wenden wir das „Wenn, dann“ positiv, könnten nach wie vor deutlich über 500.000 m² Umsatzvolumen erreicht werden – das Potential ist da, auch ohne die Flächen der EZB, die ihre Entscheidung auf November vertagt hat“. Die trüben Signale dürfen aber nicht übersehen werden, und da würde das „Wenn, dann“ bedeuten: im neuen Jahr die Ziele dem schwieriger werdenden Markt anzupassen“.
Vor dem Hintergrund der noch unentschiedenen Situation stagniert zumindest die Spitzenmiete. 37,00 Euro/m²/Monat werden – entgegen der Prognose zur Jahresmitte – auch zum Ende des Jahres in der Regel nicht übertroffen. Dass das höherpreisige Segment aber durchaus auch im 3. Quartal gefragt war, zeigen die Abschlüsse über 30 Euro. Immerhin die Hälfte der Mietverträge in dieser Größenordnung wurden zwischen Juli und September unterschrieben.
Die Tatsache, dass erst mit 2009 das Fertigstellungsvolumen deutlich anziehen wird, sorgt im laufenden Jahr bei insgesamt nur 70.000 m² neuer oder sanierter Fläche für Stabilität auch bei der Leerstandsquote. Wohin die 12,4 % von Ende September bis zum Jahresende letztlich tendieren werden, hängt in erster Linie von der Realisierung der Großgesuche jenseits der 5.000 m² ab und ob diese in Bestandsgebäuden oder Projekten erfolgen. Die Quote könnte die 13 % erreichen oder unter die 12 % fallen. Was 2008 kein Thema mehr war, könnte im nächsten Jahr wieder auf der Tagesordnung stehen: die Rückkehr einer großen Zahl von Untermietflächen.
Quelle: Jones Lang LaSalle