Am Ende des Jahres 2010 betrug das Transaktionsvolumen auf dem Hamburger Markt für gewerblich genutzte Immobilien rund 1,9 Milliarden Euro und lag um 0,5 Milliarden Euro höher als im Vorjahr.
Das durchschnittliche Volumen der Einzeltransaktionen von über 20,6 Millionen Euro stellt für den Hamburger Markt ein ungewöhnlich hohes Ergebnis dar. „Der Markt für gewerblich genutzte Immobilien hat zu seiner alten Stärke zurück gefunden. Trotzdem hätte das Volumen bei ausreichendem Angebot erheblich höher ausfallen können“, resümiert Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, das vergangene Jahr. Da Investoren Hamburg weiterhin als einen der interessantesten deutschen Immobilienstandorte betrachten, werden Kapitalanlagen in Immobilien hier besonders stark nachgefragt. Allein im Dezember wurden Objekte mit einem Wert von über 400 Millionen Euro beurkundet.
Detaillierte Kriterien beim Ankauf
Die offenen Immobilienfonds waren mit einem Anteil von etwa 20 Prozent erneut die aktivste Investorengruppe. Versorgungswerke/Pensionskassen folgten mit einem Marktanteil von cirka 16 Prozent vor Versicherungen, Bauträgern/Projektentwicklern und Immobilien-AGs mit jeweils über 10 Prozent. Geschlossene Fonds, Privatinvestoren und Non Properties (Eigennutzer) waren mit jeweils etwa 8 Prozent am Nachfragegeschehen beteiligt. „Wir beobachten, dass alle Investorengruppen sehr spezifische Vorstellungen beim Ankauf haben und sich für eine Vielzahl von Anlageobjekten interessieren“, so Christoph Ringleben. Nach wie vor spielt aber die erstklassige Immobilie innerhalb des Wallrings die größte Rolle. Mit einem Investitionsvolumen von rund 230 Millionen Euro waren internationale Investoren auf den Hamburger Markt für gewerblich genutzte Immobilien aktiv.
Projektentwickler dominieren Verkaufsgeschehen
Die traditionell starke Verkäufergruppe der Projektentwickler war 2010 mit einem Anteil von rund 44 Prozent der klar Erstplazierte am gewerblichen Transaktionsmarkt. Nach den privaten Investoren mit 11 Prozent folgten mit Anteilen von jeweils 10 Prozent die REITs, Offene Fonds, die Immobilien-AGs und Eigennutzer. Mit einem Volumen von 520 Millionen Euro erfolgte über ein Viertel der Verkäufe durch die in den Jahren 2005 bis 2007 sehr aktiven internationalen Investoren. Diese Gruppe erreichte nach Beobachtungen von Grossmann & Berger nicht die prognostizierten Verkaufserlöse, setzte aber mit ihren Transaktionen Zeichen hinsichtlich der erfolgreichen Veräußerbarkeit ausgewählter Objekte. Dabei spielten großvolumige Transaktionen im Bürosektor die größte Rolle. In diesem Bereich bestimmen traditionell die eigenkapitalstarken Käufer das Marktgeschehen. Portfolioverkäufe spielten im vierten Quartal 2010 erneut keine wesentliche Rolle.
Büro-Investments im Fokus
Dank des gegenwärtigen Wirtschaftswachstums der Bundesrepublik sind Investments in Büroimmobilien weiterhin attraktiv. Da Heimarbeit und Desk-Sharing ebenso wie im Jahr 2009 keine nennenswerte Rolle im Wirtschaftsleben spielen, ist die zentral gelegene, gut vermietete und neuwertige Immobilie das am stärksten nachgefragte Produkt. Mit einem Anteil von knapp 70 Prozent bilden Büroimmobilien daher die größte Assetklasse. 20 Prozent des Transaktionsvolumens erreichten einzelhandelsgeprägte Objekte, wobei allein das Billstedt Center etwa 8 Prozent des Gesamtmarktes darstellte. Alle anderen Assetklassen waren nur von untergeordneter Bedeutung. Die Nachfrage nach Stadtteil-Objekten war weiterhin begrenzt. 2010 machten neun Transaktionen mit Investitionssummen von jeweils über 70 Millionen Euro knapp 50 Prozent des Marktgeschehens aus. Hierbei handelte es sich ausschließlich um Core-Objekte, die sowohl von institutionellen als auch privaten Investoren erworben wurden.
Renditen unter Druck
„Erste Gespräche zum Jahresbeginn zeigen, dass das Interesse an erstklassigen Objekten ungebrochen ist und der Anlagedruck angesichts der Mittelzuflüsse bei institutionellen Investoren hoch bleibt“, so Christoph Ringleben. Sichtbar ist die steigende Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten. Da wegen der restriktiven Genehmigungspraxis der Hamburger Behörden auch hier das Angebot überschaubar ist, geriet die Rendite im Jahr 2010 unter Druck und nahm um 20 Basispunkte auf 4,8 Prozent ab. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien fiel im Jahresverlauf ebenfalls um weitere 20 Basispunkte auf 4,8 Prozent, während sie für Logistikimmobilien am Jahresende bei 6,8 Prozent lag und somit um 30 Basispunkte niedriger ausfiel als 2009.
Angesichts der positiven Geschäftsentwicklung der Banken deuten erste Anzeichen darauf hin, dass verstärkt Druck auf hochfinanzierte Investoren ausgeübt wird, Stadtteil-Objekte zu vergleichsweise günstigen Konditionen zu verkaufen. Insgesamt wird sich der gewerbliche Investmentmarkt in Hamburg weiter stabil entwickeln, wenngleich das Transaktionsvolumen nicht die Höhe des Jahres 2010 erreichen dürfte. „Wir rechnen mit einem Gesamtergebnis in Höhe von 1,5 Milliarden Euro“, wagt Christoph Ringleben einen Ausblick.