Interview: BVT-Gründer Harald von Scharfenberg (HvS) im Gespräch mit Andre Eberhard, Chefredakteur "Der Immobilienbrief"
Der Immobilienbrief: Schlechte Zeiten sind gute Zeiten. Das gilt für die Presse. Gilt das auch für US-Immobilien? Die Vorzeichen für die amerikanische Wirtschaft stehen schlecht. Viele Investoren machen deshalb derzeit einen großen Bogen um die Vereinigten Staaten. Sie machen seit 30 Jahren US-Fonds mit beachtenswertem Erfolg. Wie reagieren Sie auf die Krise?
Harald von Scharfenberg: Die aktuelle Krise bietet Investoren, die genau hinsehen, zum Beispiel im Retailmarkt, wo es derzeit kaum jemand vermuten würde, besondere Chancen. So berichtete die Financial Times Deutschland Mitte September, dass Billiganbieter wie vor allem der weltgrößte Discounter Wal-Mart von der nachlassenden Kaufkraft profitieren. Gerade in rezessiven Phasen ist der Zulauf in die großen Super Wal-Mart Shopping Center besonders hoch. So hat Wal-Mart in seinem vierten Quartal 2007/8 erstmals über 100 Milliarden US-Dollar und damit den höchsten Quartalsumsatz seiner Unternehmensgeschichte erzielt. Davon profitieren nicht allein die Supermarktkette, sondern auch alle Geschäfte, die sich in unmittelbarer Nähe des Einzelhandelsgiganten angesiedelt haben. Es sind Ein-Dollar-Läden, Videospielegeschäfte, Schuhläden und Textileinzelhändler, die mit ihren Angeboten das Dienstleistungs- und Warensortiment von Wal-Mart als Nebenmieter ergänzen und erweitern.
Der Immobilienbrief: Wie kann ein Anleger aber davon profitieren?
Harald von Scharfenberg: Trotz – oder gerade wegen – der Wirtschaftsflaute in den USA bieten Investments in diese sogenannten Super Wal-Mart Shadow Anchored Shopping Center, die im Windschatten von Super Wal-Mart Centern angesiedelt sind, attraktive und kontinuierliche Erträge. Wir haben deshalb mit dem BVT Retail USA Portfolio Fund ein Angebot konzipiert, bei dem sich Anleger an einem breit diversifizierten Portfolio aus 34 solcher Center mit insgesamt rund 900.000 Sqft in 14 Bundesstaaten beteiligen können. Rund zwei Drittel der Fläche sind an bonitätsstarke Hauptmieter wie Dollar Tree, GameStop, Payless oder Cato vermietet. Dabei sind die Ausschüttungen in Höhe von anfänglich sieben Prozent durch das Doppelbesteuerungsabkommen für Erstinvestoren in den USA bis zu einer Anlagesumme von 250 000 US-Dollar steuerfrei.
Der Immobilienbrief: In den letzten Jahren haben Sie regelmäßig Projektentwicklungsfonds mit Mietwohnungen aufgelegt. Wie korrespondieren diese Entwicklungen mit dem Einbruch an dem Markt für single family homes?
Harald von Scharfenberg: Der Zusammenbruch des Hypothekenmarktes hat nicht nur die Einkaufsgewohnheiten geändert. Jetzt, wo der Traum vom eigenen Heim geplatzt ist, profitieren gerade Mietwohnungen von dem Einbruch an den Märkten. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt durch verminderte Finanzierungsmöglichkeiten, höhere Finanzierungskosten, im besonderen aber durch die positive demographische Entwicklung in den USA. Auch das eröffnet Investoren Chancen. Mit einem geplanten, bereits zu fast 90 Prozent platzierten Eigenkapitalvolumen von rund 67 Millionen US-Dollar, investiert der BVT Residential USA 6 in die Entwicklung und den Bau qualitativ hochwertiger Apartmentanlagen. Bei diesem Konzept ist der Investor ab einem viel früheren Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette von Immobilien beteiligt, als bei Investitionen in Bestandsimmobilien. Er hat damit die Möglichkeit, nach einer vergleichsweise kurzen Kapitalbindungsdauer von drei bis fünf Jahren überdurchschnittliche Ertragschancen zu realisieren.
Der Immobilienbrief: Ist das nicht nur eine kurzfristige Entwicklung?
Harald von Scharfenberg: Apartmentanlagen in den USA haben sich seit Beginn der Subprime-Krise weiter positiv entwickelt. Auch wenn in einigen von der Krise besonders hart getroffenen Märkten, wie zum Beispiel Miami, durch die sogenannten Shadow-Märkte gewisse negative Auswirkungen nicht übersehen werden dürfen, haben sich Apartmentanlagen in den USA mit einer durchschnittlichen Auslastung von derzeit rund 94 Prozent – 95 Prozent gelten als Vollauslastung – sehr gut gehalten. Aufgrund der demographischen Entwicklung mit einem Nettozuwachs der Bevölkerung von über drei Millionen Einwohnern jährlich und aufgrund der Tatsache, dass die Kinder der Baby-Boomer jetzt auf den Mietmarkt kommen, sind auch für die nächsten Jahre gute Voraussetzungen für den US-Apartmentmarkt gegeben.
Quelle: DIB, Nr. 176