Von Helge Scheunemann und Matthias Barthauer. Die aktuelle Weltwirtschaftskrise schlägt sich mittlerweile laut Research-Abteilung von Jones Lang LaSalle (JLL) deutlich auf den Arbeitsmärkten nieder. So ist beispielsweise die Arbeitslosenquote in den 16 Ländern der Euro-Zone im April 2009 laut Eurostat um 0,3 Prozentpunkte gegenüber März auf 9,2 % gestiegen. Dies ist der höchste Wert seit fast zehn Jahren. In den USA wurde mit einer Quote von 9,4 % sogar der höchste Wert seit 1983 gemessen. Auch in Deutschland ist die Arbeitslosigkeit seit Ende des letzten Jahres spürbar angestiegen. In Anbetracht des starken Produktionsrückgangs sind die bisherigen Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt noch moderat, hier hat die starke Inanspruchnahme der Kurzarbeit mildernd gewirkt.
Im Mai waren 3,46 Millionen Menschen in Deutschland ohne Arbeit, die Arbeitslosenquote lag bei 8,2 %. Im Jahresmittel soll sie laut den Prognosen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute auf knapp 9 % ansteigen, bevor sie im Jahr 2010 einen Jahresdurchschnittswert von über 11 % erreichen soll. Was bedeutet dies für die Büroimmobilienmärkte in Deutschland? Werden wir große Mietpreiseinbrüche zu verzeichnen haben, weil die Flächennachfrage stark zurückgeht? Die Beschäftigungsentwicklung ist ein maßgeblicher Einflussfaktor der Flächennachfrage. Steigt die Zahl der Beschäftigten in einem Unternehmen, wird mehr Fläche für die Bereitstellung der Arbeitsplätze notwendig. Bei Dienstleistungsbeschäftigten mit Bürotätigkeit kann man (in Abhängigkeit der Unternehmensgröße) davon ausgehen, dass sich mit jedem zusätzlichen Beschäftigten üblicherweise ein Mehrbedarf an Bürofläche von 25 bis 35 m2 ergibt.
Für die Entwicklung der Büroflächennachfrage ist somit die Zahl der Bürobeschäftigten maßgeblich. Mangels offizieller Zahlen hierzu fehlt die Möglichkeit zur Gegenüberstellung. Aber die Betrachtung der allgemeinen Beschäftigungsentwicklung lohnt sich. Denn der Dienstleistungssektor, wenn dieser auch nicht komplett aus Bürobeschäftigten besteht, nimmt in Deutschland mit einem Anteil von 67 % an der gesamten Beschäftigtenzahl einen sehr hohen Anteil ein und beeinflusst die Gesamtentwicklung daher sehr stark.
Die Grafik zeigt den gegensätzlichen Verlauf von Arbeitslosenquote und Mietpreisentwicklung und deutet auf einen starken negativen Zusammenhang hin. Die Arbeitslosenquote ist die aggregierte Zahl für die sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, München und Stuttgart (Big 6), auf die sich ebenfalls der Spitzenmietpreisindex bezieht. Von 1992 bis 1998 wurde ein starker Anstieg der Arbeitslosenquote beobachtet mit Spitzenwerten von über 14 %. Bis Mitte des Jahres 2001 erfolgte ein Abbau der Arbeitslosigkeit und fast zeitgleich erreichte der Mietpreisindex seinen Höhepunkt. Das letzte Maximum beim Mietpreisindex hatten wir zum Jahresende 2008 – parallel dazu erreichte die Arbeitslosenquote mit einem Wert von gut 9 % ihr letztes Minimum. Wollte man die Mietpreisentwicklung ausschließlich durch die Nachfrageseite erklären, nähme erstere nach dem errechneten Zusammenhang den Verlauf der gestrichelten Linie an.
Der Abstand zum tatsächlichen Indexverlauf zeigt, dass mit dem Angebot an Büroflächen ein wesentlicher Einflussfaktor berücksichtigt werden müsste, der zu verschiedenen Zeitpunkten unterschiedliche Wirkung entfaltet. In der Phase von 1998 bis 2001 hat ein recht leichter Rückgang der Arbeitslosigkeit ausgereicht, um den Mietpreisindex stark ansteigen zu lassen. Dies liegt in der starken Angebotsverknappung dieser Zeit begründet, als in einigen Städten Leerstandsquoten von 2 % oder noch darunter zu beobachten waren. Während der Rückgang der Arbeitslosenquote im nächsten Zyklusaufschwung (2005-2008) sogar noch stärker war als im davor liegenden Aufschwung, stieg der Index bei weitem nicht so stark. Grund war hier das Flächenangebot, das mit Leerstandsquoten von 8-12 % noch so hoch war, dass das Mietpreiswachstum gebremst wurde. Die Entwicklung des Mietpreisindex lässt sich somit nicht ausschließlich durch die Nachfrageentwicklung erklären. Aktuell befinden wir uns in einer Abschwungphase.
Die Arbeitslosigkeit nimmt zu, bei einem Anstieg der Quote für Gesamtdeutschland bis auf gut 11 % können wir für die sechs betrachteten Städte von einem Wert zwischen 13 und 14 % ausgehen. Die Büroflächennachfrage wird in der Konsequenz abnehmen und die Mietpreise rückläufig sein. In der Vergangenheit waren Arbeitslosenquoten von 14 % oder knapp darüber zwar das Maximum, aber eben auch keine Seltenheit. Und der Mietpreisindex hat sich dann stets auf dem Niveau von ca. 150-160 Punkten eingependelt. Wir erwarten, dass dies auch diesmal der Fall sein wird.
Mietpreiseinbrüche sind nicht zu erwarten. So wie in der letzten Aufschwungphase das hohe Angebot den Mietpreisanstieg gebremst hat, wird die jetzt erwartete zusätzliche Angebotsausweitung vom derzeit noch hohen Niveau relativ betrachtet geringer ausfallen (im Vergleich zur letzten Abschwungphase) und diesmal mildernd auf den Mietpreisrückgang wirken.
gi24/JLL Research Newsletter, 06/2009
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