Das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Makler- und Beratungsunternehmen Kemper’s Jones Lang LaSalle hat die Einzelhandelsstandorte Köln und Bonn in einer umfassenden Studie analysiert. Der CityGuide Köln/Bonn liefert auf 70 Seiten erstmals detaillierte Angaben zur Verkaufsfläche aller wesentlichen 1a-Lagen der beiden Rhein-Metropolen. Ebenfalls neu: die Publikation ermöglicht eine Kategorisierung der Ladenlokale nach Flächengrößen und bietet flächenbezogene Branchenanteile sowie detaillierte Angaben zu Objektvolumina und Eigentümerstrukturen. Dem CityGuide zufolge liegt die Einzelhandelsfläche in Kölns Top-Einkaufsstraßen bei insgesamt 330.000 m². Die Kölner haben in ihren 1a-Lagen die Wahl zwischen 615 Ladenlokalen.
Schildergasse: Spitzenreiter unter Kölns Toplagen
Die Schildergasse bietet als zentrale Verbindungsachse zwischen Hohe Straße und Neumarkt ein breites Angebot mit einer hohen Konzentration von Filialisten und Warenhäusern. Letztere machen mit 30.000 m² Fläche etwa ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche in der Lage aus. Die große Stärke der Schildergasse ist der höchste Anteil an Großflächen in Köln. Vier von zehn Stores bieten über 500 m² Verkaufsfläche. Ein Drittel liegt sogar über 1.000 m². Dieses Flächenangebot macht die Schildergasse zu einer der gefragtesten Einkaufsstraßen in Deutschland. Bei den Branchen liegen Textilien mit 60 Prozent Flächenanteil klar in Front, gefolgt von Schuhanbietern mit 22 Prozent. Die Spitzenmieten erreichen bis zu 230 Euro / m², in Einzelfällen werden 250 Euro / m². erzielt. Investoren kalkulieren mit Kaufpreisen, die dem 22-fachen der Jahresnettomiete entsprechen. Fast 75 Prozent der Immobilien sind in privater Hand. Weitere wichtige Eigentümergruppen sind Versicherungen (9 Prozent), sowie Eigennutzer und Offene Fonds (je 7 Prozent).
Einzelhandelsstandort Köln 2008 – die wichtigsten 1A-Lagen im Überblick
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Hohe Straße: Erste Fußgängerzone Deutschlands
Die Mieten auf der Hohe Straße liegen annähernd auf dem Niveau der benachbarten Schildergasse. Die Lage richtet sich konsequent an ein junges Publikum. Alle wesentlichen Young Fashion Labels sind vertreten. Viele Neubauten und umfassende Fassadenneugestaltungen haben die architektonische Qualität in den letzten Jahren erheblich verbessert. Mehrere zeitnahe Neuentwicklungen bieten weiteres Potenzial. Der Flächenanteil der Warenhäuser ist mit über 40.000 m² noch größer als in der Schildergasse. Mehr als 50 Prozent der insgesamt verfügbaren 85.000 m² entfallen auf diese Handelskategorie. Wie die Schildergasse bietet auch die Hohe Straße ein gutes Angebot an Großflächen. Fast 30 Prozent der insgesamt 90 Ladenlokale bieten mehr als 500 m² Verkaufsfläche. Insgesamt sind die Immobilien aber kleinteiliger. Die Kaufpreisvolumina bewegen sich zu fast 60 Prozent unter 10 Mio. Euro. Wie in der Schildergasse befinden sich die Immobilien zu drei Vierteln in Privateigentum.
Ehrenstraße: Von der Szenemeile zu einer der gefragtesten Einkaufsstraßen
Die Ehrenstraße hat sich fest als dritte Lage in Köln etabliert und bietet größeren Handelskonzepten eine ideale Option für Drittstandorte neben den beiden Toplagen Schildergasse und Hohe Straße. Aber auch exotische Labels bekunden wachsendes Interesse. Sie nutzen die Ehrenstraße häufig für ihre Pilotstores auf dem deutschen Markt. Fast 90 Prozent der Ladenlokale bieten Flächen unter 500 m². Die insgesamt verfügbaren 18.300 m² Verkaufsfläche sind zu drei Vierteln in der Hand von Filialisten, über die Hälfte der Mieter sind Textilanbieter. Die Mieten erreichen in Einzelfällen 100 Euro/m². In den letzten zwei Jahren sind sie um bis zu 30 Euro/m² gestiegen. Die Abwanderung regionaler Mieter, die früher das Angebot der Ehrenstraße dominierten, ist die Folge. Diese finden jedoch in benachbarten Lagen mit niedrigeren Mieten wie der Apostelnstraße, der Benesisstraße oder dem Friesenwall attraktive Alternativstandorte. Diese Straßen erfahren derzeit ohne Zweifel eine Aufwertung.
Mittelstraße: Exklusiver Boulevard in der Kölner City
In der Mittelstraße sind überwiegend hochwertige Geschäfte aus den Bereichen Mode, Schmuck, Accessoires und Schuhe zu finden. Bei konstanten Mieten zeichnet sich die Mittelstraße als eine der exklusiven Lagen Kölns aus. Hierbei ist die hohe Fluktuation als positive Entwicklung zu sehen. Die Spitzenmieten liegen derzeit bei 75 Euro/m². Als attraktiver Kundenmagnet trägt der Apropos Concept Store im Bazaar de Cologne wesentlich zum positiven Erscheinungsbild der Mittelstraße bei. Die Mittelstraße bietet insgesamt ca. 11.000 m² Einzelhandelsfläche, die zu über 80 Prozent an Filialunternehmen vermietet ist. Zwei Drittel der Mieter sind Textilanbieter.
Breite Straße – Aufstrebende Lage mit hohem Entwicklungspotenzial
Die Breite Straße bietet als frequenzstarke Verbindungsachse zwischen Ehrenstraße, Schildergasse und Hohe Straße großes Entwicklungspotenzial. Sie konnte Ihre Attraktivität in den letzten beiden Jahren merklich steigern. Hierzu haben die Untervermietung der zu Breite Straße weisenden Karstadt-Flächen, die Verbesserung des DuMont Carré und des außenliegenden Mietermixes in den Opern-Passagen beigetragen. Das Flächenangebot ist mit etwa 73.000 m² ähnlich groß wie in den Toplagen Schildergasse und Hohe Straße. Fast 60.000 m² entfallen allerdings auf Warenhäuser und Shopping Center. Ladenlokale machen knapp 15.000 m² der Gesamtfläche aus. Der Branchenmix in der Breite Straße ist sehr ausgewogen. Ein Viertel der Gesamtfläche ist an Textilanbieter vermietet, Lebensmittel und Gastronomie sind mit 16 bzw. 12 Prozent überdurchschnittlich gut vertreten. Die Lage ist zum größten Teil Fußgängerzone und breit genug für Cafés und Gastronomen. Am besten Stück zwischen DuMont Carré und Neue Langgasse liegen die Spitzenmieten bei bis zu 85 Euro/m². Zwischen Opern Passagen und WDR-Arkaden lassen sich über 70 Euro/m² erzielen. Zwischen DuMont Carré und Ehrenstraße erreichen die Mieten bei steigender Tendenz bis zu 65 Euro/m². Die Breite Straße profitiert von der hohen Flächennachfrage in der Ehrenstraße und von den veränderten Kundenströmen in Richtung Neumarkt. Letztere resultieren in erster Linie aus der Eröffnung des größten Outdoor-Fachgeschäfts Europas „Globetrotter“.
Neumarkt: Shopping im Herzen Kölns
Der Neumarkt verbindet die Einkaufsstraßen Schildergasse und Mittelstraße. Gleichzeitig ist er einer der wesentlichen Knotenpunkte des Öffentlichen Nahverkehrs. Auf der nördlichen Seite in Richtung Schildergasse stellt der Neumarkt schon heute eine erstklassige 1a-Lage dar. Langfristig soll er noch besser an die bestehenden Geschäftsstraßen angebunden werden. So wird diskutiert, die Nordseite als Fußgängerzone umzufunktionieren und den Straßenverkehr komplett auf die Südseite entlang des Gesundheitsamtes zu verlegen. Mit der besseren Verbindung des Neumarktes zur Schildergasse und den nördlich gelegenen Geschäftsstraßen Zeppelinstraße, Richmodstraße, Mittelstraße, Gertrudenstraße und Apostelnstraße wäre eine deutliche Aufwertung der Innenstadt verbunden. Der Neumarkt ist stark durch die Neumarkt-Galerie und -Passage geprägt. Von den insgesamt verfügbaren 35.000 m² Einzelhandelsfläche entfallen zwei Drittel auf Shopping Center, Passagen und Warenhäuser. 43 Prozent der Immobilien am Neumarkt gehören Privateigentümern. Anders als in den anderen Kölner 1a-Lagen sind dort auch Institutionelle Investoren (27%) und Versicherungen (23%) stark engagiert.
Quelle: Kemper´s Jones Lang LaSalle, 16.09.2008