Der Büromarkt, so Jones Lang LaSalle, in den sechs deutschen Immobilienhochburgen profitierte bis zum Herbst des vergangenen Jahres von der bis dahin relativ stabilen wirtschaftlichen Lage und der immer noch guten Beschäftigungsentwicklung. In den letzten drei Monaten sanken allerdings sämtliche für den Vermietungsmarkt wichtigen Indikatoren wie ifo-Index, Exporte, BIP-Wachstum sowie Erwerbstätigenzahl deutlich ab.
Die Arbeitslosenquote legte nach der aktuellen Arbeitsmarktstatistik im Dezember erstmals seit Monaten zu. Damit ist auch die letzte Bastion im Rezessions-Kampf gefallen. Die Vorzeichen für 2009 sind also alles andere als gut. Ob, wie und wann sich die weltweiten Konjunktur stabilisierenden Maßnahmen tatsächlich auf ihre jeweiligen Realwirtschaften auswirken, kann derzeit niemand vorhersagen. Es ist eine Gratwanderung und darüber hinaus im Nebel. Und an diesem Tropf der wirtschaftlichen Entwicklung hängt nicht zuletzt auch der Vermietungsmarkt. Auf dessen Nachfrageseite wird 2009 ohne Frage eine deutlich spürbare Reaktion in Form eines Rückgangs zu beobachten sein.
Umsatz 2008 trotz leichtem Minus auf hohem Niveau – Zweistelliger Rückgang in 2009 erwartet
Kumuliert über alle sechs deutschen Hochburgen wurden im abgelaufenen Jahr 2008 rund 2,9 Mio. m² Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer veräußert. Gegenüber 2007 entspricht dies einem Rückgang von knapp 8 %.
„Wie stark sich die Unsicherheiten bereits Platz geschaffen hatten, zeigt der Anteil der letzten drei Monate am Gesamtumsatz: mit ca. 21 % ist es das zweitniedrigste Quartalsergebnis der letzten 15 Jahre (2005: 20%). Man darf aber auch nicht übersehen, dass in der Historie des deutschen Büromarktes nur dreimal ein höheres Jahresumsatzvolumen als 2008 erzielt wurde“, so Helge Scheunemann, bei Jones Lang LaSalle Leiter Research Deutschland.
Der Blick auf die Umsatzvolumina nach Städten ergibt ein nahezu einheitliches Bild. Bis auf Stuttgart haben alle deutschen Hochburgen im Jahresvergleich einen Umsatzrückgang zu verkraften: Der ist einstellig in München (knapp 6 %), Hamburg und Berlin (jeweils knapp 7 %) sowie Frankfurt (9 %), zweistellig in Düsseldorf (16 %). Die schwäbische Metropole konnte demgegenüber um knapp 8 % zulegen. Das absolute Volumen in Höhe von 183.000 m² lag allerdings immer noch deutlich unter dem der anderen Städte, verglichen mit Düsseldorf etwa, das einen ähnlichen Büroflächenbestand insgesamt hat, um mehr als die Hälfte.
„Die Umsatzentwicklung in 2009 wird deutlich rückläufig sein, wie hoch hängt nicht zuletzt vom tatsächlichen Negativausschlag des Bruttoinlandsprodukts ab. Laut consensus-Prognose vom Dezember 2008 soll es um 1,2 % sinken. Das könnte zu einem Umsatzrückgang von weiteren 17 % (auf 2,4 Mio. m²) führen. Mit jedem weiteren Prozentpunkt mehr, würde das Umsatzvolumen rein rechnerisch allerdings entsprechend um weitere rund 10 % nachgeben“, so Scheunemann.
Neubautätigkeit und Leertandsquote ziehen wieder an
2008 wurden mit rund 890.000 m² knapp 48 % mehr Flächen fertig gestellt als ein Jahr zuvor. Für 2009 ist von einem weiter steigenden Neubauvolumen auf dann rund 1,2 Mio. m² auszugehen; weiterhin relativ hohe Baukosten, schwierige Projektfinanzierung und nachlassende Nachfrage wirken allerdings limitierend auf Projektaktivitäten und sorgen so dafür, dass es keinen „Überangebotsschock“ geben wird. Bereits innerhalb der letzten drei Monate des Jahres 2008 haben sich die für 2009 prognostizierten Volumina um mehr als 100.000 m² reduziert. „Dieser Trend zu Verschiebungen von geplanten Projekten wird uns das ganze Jahr über begleiten, die prognostizierten Pipelinezahlen für die kommenden Jahre werden dementsprechend von Quartal zu Quartal unterschiedlich ausfallen.“
Die Leerstandsquote über alle sechs Immobilienhochburgen gemittelt ist im Verlauf des vergangenen Jahres weiter auf 8,9 % gesunken. Das Leerstandsvolumen hat sich im Einjahresvergleich insgesamt um knapp 4 % auf 6,99 Mio. m² verringert. Angesichts der nachlassenden Nachfrage bei gleichzeitig anziehenden Fertigstellungsaktivitäten wird dieser Parameter 2009 allerdings wieder zulegen; die über alle Hochburgen gemittelte Leerstandsquote könnte dann wieder bei um die 10 % liegen.
Mietpreisindex wird 2009 fallen
Die Mietpreisentwicklung hat zum Jahresende 2008 ihren Höhepunkt erreicht. Im Einjahresvergleich blieben die Spitzenmieten in Düsseldorf und Frankfurt stabil, während in München (+ 1,7 %), Hamburg (+ 2,2 %), Stuttgart (+ 2,9 %) und Berlin (+ 4,8 %) in den letzten zwölf Monaten noch leichte Zuwächse verzeichnet werden konnten. Der über alle Städte gemittelte Mietpreisindex lag Ende Dezember bei einem Wert von 87,5 Punkten (Anstieg um 1,9 % im Vergleich zu Dezember 2007) – immer noch weit entfernt vom Höchststand im letzten Zyklus (108,1 Punkte im dritten Quartal 2001). „Für 2009 rechnen wir in allen Städten mit einem Rückgang der Spitzenmieten. Der Index wird voraussichtlich um 6 % fallen“.
Neben einem Rückgang der Nominalmieten ist eine zunehmende Bereitschaft der Vermieter zu beobachten, potentiellen Neumietern Incentives zu gewähren. Dies bedeutet, dass die effektiv zu zahlende Miete in vielen Fällen deutlich unter der vertraglich vereinbarten liegt. Im derzeitigen schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld ist die Umzugsbereitschaft der Unternehmen gering. Noch stärker als sonst werden Mieter auf Flächen- und Kosteneffizienz achten, die Entscheidungsprozesse für geplante Umzüge werden länger und komplexer.
„Wer nicht unbedingt umziehen muss, wird in seinen vorhandenen Flächen bleiben und vertraglich mögliche Verlängerungsoptionen nutzen. Dennoch: 2009 wird es Möglichkeiten geben, bei einem insgesamt steigenden Flächenangebot gut ausgestattete Flächen zu attraktiven Konditionen zu bekommen“,
so Scheunemann.
Quelle: JLL
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