München: Top-Büroflächen-Umsatz – Vorjahresergebnis um 8 % gesteigert

Mit einem Flächenumsatz von 400.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2008 wurde in München das bereits sehr gute Ergebnis des Vorjahres (370.000 m²) noch einmal um rund 8 Prozent gesteigert. Damit wurde das beste Halbjahresresultat der letzten sieben Jahre erzielt. Dies ergibt der „City Report München“, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Anfang August veröffentlichen wird.

„Es ist bemerkenswert, dass dieser Erfolg trotz eines geringeren Anteils an Großverträgen über 10.000 Quadratmeter erreicht wurde“,

betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und zuständig für die Münchener Niederlassung. Er machte nur rund 11 Prozent des Flächenumsatzes aus; vor einem Jahr waren es noch 29 Prozent. Es wurden vor allem erheblich weniger Eigennutzer-Deals abgeschlossen als im Vorjahreszeitraum.

„Die hohe und ungebrochene Nachfrage kommt also aus allen Segmenten und unterstreicht die Stabilität des Marktes“,

so Bauer.

Im Münchener Stadtgebiet wurde erneut der größte Teil des Flächenumsatzes realisiert (rund 74 %); der schon seit Längerem zu beobachtende Trend, in zentralen Lagen anzumieten, hält damit unverändert an. Der Gesamtumsatz verteilt sich relativ gleichmäßig auf die unterschiedlichen Größenklassen; insbesondere der hohe Anteil der kleineren Kategorien (200 bis 2.000 m²) unterstreicht die breite Streuung der Nachfrage über alle Marktsegmente. Dazu kommt, dass die Branchenstruktur ausgeglichener war als in den Vorjahren, was ebenfalls auf eine breite Nachfragebasis hindeutet.

Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist spürbar um knapp 13 Prozent auf aktuell 1,99 Millionen Quadratmeter angestiegen. Dafür ist vor allem die Zunahme der verfügbaren Flächen im Bau verantwortlich (plus 87 %). Auch der Leerstand hat sich, nicht zuletzt durch umfangreiche Baufertigstellungen, um rund 6 Prozent auf knapp 1,7 Millionen Quadratmeter erhöht, wobei sich der Bestand an modernen Flächen im gleichen Zeitraum um über 4 Prozent verringert hat. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 8,8 Prozent im Markt- sowie bei 8,0 Prozent im Stadtgebiet (wichtig: aufgrund einer neuen Untersuchung haben die wichtigsten Marktteilnehmer sich darauf verständigt, den Flächenbestand an die aktuellen Informationen anzugleichen, sodass die Leerstandsraten nicht mehr mit früheren Veröffentlichungen zu vergleichen sind). Die konkret geplanten Projektentwicklungen haben sich innerhalb eines Jahres um knapp 19 Prozent erhöht (auf aktuell 849.000 m²).

Weiterer Anstieg der Spitzenmiete – erneut sehr gutes Ergebnis erwartet: Der seit einiger Zeit zu beobachtende Anstieg der Mieten für moderne Top-Flächen hat weiter angehalten. Der Höchstmietpreis liegt mit 32,50 Euro pro Quadratmeter um rund 5 Prozent höher als vor einem Jahr und wird in der City erzielt.

„Bei den hochwertigen Top-Flächen ist in den nächsten Monaten ein weiterer leichter Anstieg der Spitzenmieten möglich, bei älteren Bestandsflächen erwarten wir dagegen keine Veränderungen der Mietpreisniveaus“,

erklärt Bauer.

„Auch für die zweite Jahreshälfte gehen wir von einer regen Nachfrage und sehr guten Flächenumsätzen aus. Ob allerdings das hervorragende Vorjahresergebnis mit 834.000 Quadratmetern Flächenumsatz wieder ganz erreicht werden kann, ist noch ungewiss“,

so Bauer.

Investmentumsatz stark rückläufig: Das Transaktionsvolumen lag in München im ersten Halbjahr 2008 bei 861 Millionen Euro – ein Rückgang um 69 Prozent gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres. Nur in Frankfurt war die Umsatzeinbuße noch höher. Die anteilig eingerechneten Portfoliodeals machten 328 Millionen Euro und damit nur etwa ein Drittel des Vorjahreswerts aus. Der Rückgang des Transaktionsvolumens resultiert ausschließlich aus dem geringen Umsatz in Büroimmobilien (minus 87 %). In alle anderen Kategorien wurde zusammen genommen sogar etwas mehr investiert als im ersten Halbjahr 2007.

Käufer waren vor allem Equity/Real Estate Funds sowie Immobilienunternehmen (Anteil jeweils gut 26 %). Außerdem waren Immobilien AGs (13 %), Spezialfonds (10 %) und Versicherungen (9 %) in größerem Umfang am Investmentgeschehen beteiligt. Der Anteil ausländischer Investoren lag mit knapp 73 Prozent um rund 10 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahreszeitraum (83 %).

Quelle: Atisreal, 10.07.2008