Property Management / Gebäudemanagement im Blickpunkt. Interview des Immobilienbriefs mit Fritz-Klaus Lange, Geschäftsführender Gesellschafter der RGM Gebäudemanagement. RGM Gebäudemanagement GmbH ist ein bundesweit agierendes Dienstleistungsunternehmen für professionelle Gebäudemanagement-Dienstleistungen mit Sitz Dortmund.
IMMOBILIENBRIEF: Wie hat sich der Markt für Property Management seit Beginn der Finanzkrise verändert?
Lange: Der Schwerpunkt des Property Managements hat sich seit der Finanzkrise fundamental verändert. Lag der Bedarf der Eigentümer in den vergangenen zwei Jahren eher im Transaktionsmanagement, so ist dieser Markt in den vergangenen Monaten fast vollkommen zum Erliegen gekommen. In Krisenzeiten liegt der Fokus stärker im operativen Bereich. So versuchen wir verstärkt, laufende Mietverträge anzupassen, Mietsteigerungen und Forderungen durchzusetzen, Leerstände abzubauen und die Kosten für das technische Facility Management zu optimieren. Ziel ist es, langfristig den Cash Flow zu erhöhen und den Wert der Immobilie zu erhalten.
IMMOBILIENBRIEF: Was sind die besonderen Herausforderungen für einen Gebäudemanager in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld?
Lange: Um den Cash Flow eines Immobilien-Portfolios nachhaltig zu steigern, müssen alle Möglichkeiten geprüft und genutzt werden. Dazu gehören beispielsweise auch die Nebenkostenabrechnungen, die in der Regel erst mit der Verzögerung von einem Jahr erstellt werden. Wir versuchen dagegen, bereits zum 30.06., spätestens aber zum 30.09. abzurechnen und die Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter entsprechend anzupassen. Oftmals fehlen den Eigentümern die personellen Kapazitäten, um all dies durchzusetzen. Durch aktives Management übernimmt der Property Manager zunehmend die Rolle des Eigentümers.
IMMOBILIENBRIEF: Welche Veränderungen erwarten Sie künftig für diesen Markt?
Lange: Wir gehen davon aus, dass in den kommenden Jahren einige Investoren keine Anschlussfinanzierung mehr bekommen, große Portfolios an die Banken gehen und professionell gemanagt werden müssen. Hier wird proaktives Property und Facility Management gefragt und die Unterstützung eines professionellen Gebäudemanagers unerlässlich sein. Wir haben dazu ein eigenes Produkt „Cash Flow-Solutions“ entwickelt, um dieser Entwicklung mit einem eigenen flexibel und sofort einsetzbarem Instrument Rechnung zu tragen.
IMMOBILIENBRIEF: Wie sehen Sie generell die Zukunftsaussichten für professionelles Gebäudemanagement?
Lange: Institutionelle Investoren haben in der Vergangenheit große Portfolios erworben, ohne eine eigene Infrastruktur oder eigene Managementkapazitäten für die Themen der Bewirtschaftung aufzubauen. Die veränderten Rahmenbedingungen zwingen die Unternehmen und Immobilienbesitzer zudem, ihre Kosten drastisch zu senken. Das gilt auch für Personalkosten. Folge: Property- und Facility Management-Leistungen werden outgesourced. Unsere Aufgabe ist es, ein optimales Dienstleistungspaket zu schnüren, um diese Immobilienportfolios in einem schwierigen Markt zu optimieren und marktfähig zu machen.
IMMOBILIENBRIEF: Sind die Schnittstellen der Aufgaben eines Property und Facility Managers zu denen eines Asset Managers noch deutlich erkennbar?
Lange: Ein professionelles Immobilienmanagement und die Steuerung großer Immobilienportfolios umfasst im kaufmännischen Property Management u.a. die Mietvertragsverwaltung, Mieterbetreuung, das Forderungsmanagement, die Objektbuchhaltung und das Reporting. Das technische Property Management beinhaltet z.B. die Steuerung des Facility Managements, die Optimierung der Kosten, aber auch die Budgetplanung sowie die Überwachung der Instandsetzung und Instandhaltungsmaßnahmen. Der Asset Manager wird durch die Bereitstellung einer vollständigen und aktuellen Dokumentation der Immobilien unterstützt.
Das Asset Management, welches in der Regel in der Verantwortung des Eigentümers liegt, ist unscharf. Operative Schnittstellen zum Asset Management liegen z.B. im Bereich der Vermietung, Abwicklung von großen Instandhaltungs-/ Modernisierungsmaßnahmen. Schnittstellen zum strategischen Asset Management liegen dagegen im Bereich Planung und Reporting. Ab sofort werden die 60 Mitarbeiter unserer PM-Tochter Property First ihr Dienstleistungsspektrum um Asset Management-Dienstleistungen erweitern, um unseren Kunden alles aus einer hand anbieten zu können.
gi24/DIB, Nr. 194
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