Deutsche Bank: Wohnimmobilien – Sind Universitätsstädte ein sicherer Hafen in der Rezession?

Von Marion Götza. Die Wirtschaftskrise hat viele Anleger verunsichert. Sie suchen jetzt nach risikoarmen Produkten mit stabiler Rendite. Genau das versprechen sich die Anleger von Investitionen in Wohnimmobilien. Dennoch darf man nicht vergessen, dass Anlagen in Wohnimmobilien auch mit Risiken behaftet sind. Insbesondere das Standortrisiko sollten Anleger immer im Auge behalten. In einer gründlichen Standortanalyse müssen viele solcher Makrofaktoren hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung beurteilt werden. Besonders nützlich für risikoaverse Immobilieninvestoren sind daher Faktoren, die nur geringen Schwankungen unterworfen sind.

Dabei zeigte sich, dass in den letzten 10 Jahren der Wertzuwachs in Städten mit einem Studierendenanteil von mindestens 15% rund 0,75 Prozentpunkte/Jahr über dem von Städten mit wenigen oder keinen Studenten lag. Unter den 20 Städten mit der besten Wertentwicklung sind auch kleinere Städte wie Marburg, Heidelberg, Trier, Würzburg oder Münster. Diese 5 Städte zeichnen sich durch einen sehr hohen Anteil von Studierenden an der Wohnbevölkerung aus. Dagegen weisen neue Wohnungen in Städten, in denen mehr als 30% der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe arbeiten, im gleichen Zeitraum eine um einen halben Prozentpunkt schlechtere Wertentwicklung auf als in Städten mit geringem Industrieanteil. Und dies gilt sowohl für Ost- als auch für Westdeutschland.

Es mag überraschend sein, dass Wohnimmobilien – und dann auch noch Eigentumswohnungen – in Universitätsstädten eine überdurchschnittlich gute Wertentwicklung aufweisen, denn die verfügbaren Einkommen von Studierenden sind natürlich keineswegs überdurchschnittlich. Dennoch ist der Zusammenhang plausibel: Erstens hängen zahlreiche Jobs an einer Universität; viele von diesen Jobs sind konjunkturunempfindlich. Zweitens, viele Studenten bleiben nach ihrem Studium in ihrer lieb gewonnenen Unistadt. Die Einkommen dieser Absolventen sind in der Regel höher als bei Menschen ohne Hochschulabschluss. Universitätsstädte stellen also – auch in der Krise – eine Sicherheit für Investitionen in Wohnimmobilien dar.

Gleichzeitig sollten risikobewusste Investoren vorsichtig bei Anlagen in typische Industriestandorte sein. Im Durchschnitt entwickelten sich die Werte von Wohnimmobilien in stark industriell geprägten Städten (hier mit einem Anteil der Beschäftigten im Produzierenden Gewerbe größer 30%) um einen halben Prozentpunkt pro Jahr schlechter als in Städten mit sehr geringem Industrieanteil. Auch wenn die Zahl der Industriebeschäftigten im letzten Aufschwung deutlich zunahm, zeigt sich an diesem Unterschied der anhaltende Strukturwandel hin zur Dienstleistungsgesellschaft. Da in der aktuellen Rezession insbesondere das verarbeitende Gewerbe sehr massiv unter dem Rückgang des Exports leidet, ist es plausibel, dass die Belastung für industriell geprägte Städte in dieser Krise noch stärker ausfällt als in den letzten 10 Jahren.

gi24/DIB, Nr. 194

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