Rund 7,22 Milliarden Euro wurden im Jahr 2008 in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Das Ergebnis fällt zwar deutlich niedriger aus als im Vorjahr (minus 47 %), im Vergleich zum Umsatz in allen gewerblichen Immobilienklassen (minus 65 %) schneidet der Retail-Markt aber noch vergleichsweise gut ab. Das ergibt der „Retail Market Report 2009“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal Mitte März veröffentlichen wird.
„Trotz des Umsatzrückgangs ist dieses Transaktionsvolumen im langfristigen Vergleich immer noch ein sehr gutes Resultat“, betont Christoph Meyer, Mitglied der Geschäftsleitung von Atisreal und Leiter Retail-Investment. „Das stark gesunkene Ergebnis ist nicht nur auf mangelndes Käuferinteresse zurückzuführen, sondern auch auf die momentan kaum vorhandenen Finanzierungsmöglichkeiten, die den Investmentmarkt in den letzten Monaten des vergangenen Jahres fast zum Stillstand kommen ließen.“
Vom Gesamtumsatz entfallen rund 3,76 Milliarden Euro (52 %) auf Einzeldeals und knapp 3,47 Milliarden Euro (48 %) auf Portfolios. Ausländische Investoren waren für knapp 65 Prozent des Umsatzes verantwortlich und waren vor allem im Portfoliosegment aktiv. Bei den Einzeldeals haben dagegen deutsche Anleger mit einem Anteil von fast 58 Prozent wieder die Vormachtstellung übernommen.
Warenhäuser vorne; gleichmäßiger Umsatz in allen Größenklassen
Warenhäuser liegen auf dem ersten Platz (Anteil am Transaktionsvolumen: 35,5 %), was vor allem am Sondereinfluss des Verkaufs des Arcandor-Portfolios für über 2 Milliarden Euro lag. Wie bereits 2007 waren aber auch Geschäftshäuser in guten Innenstadtlagen und stabil vermietete Fach- und Supermärkte sehr beliebt (jeweils knapp 24 %), gefolgt von den Shoppingcentern mit 17 Prozent des Gesamtumsatzes (hier wurden allerdings weniger als die Hälfte des Vorjahresvolumens investiert).
Aufgrund des Arcandor-Deals entfiel der größte Umsatz mit gut 2,2 Milliarden Euro auf die Kategorie über 500 Millionen Euro. Davon abgesehen wurde in alle Größenklassen relativ gleichmäßig investiert; selbst in Objekte mit einem Wert von unter 10 Millionen Euro flossen rund 680 Millionen Euro.
Auch die sechs großen Städte (Big Six) verbuchten einen Rückgang des Transaktionsvolumens von gut 37 Prozent (auf insgesamt knapp 2,35 Mrd. €), obwohl einige von ihnen anteilig an der Arcandor-Transaktion beteiligt waren. Mit deutlichem Abstand an der Spitze liegen Hamburg (671 Mio. €) und Berlin (657 Mio. €) vor München (408 Mio. €) und Köln (343 Mio. €).
Hinsichtlich der Einzeldeals liegen die Big Six an der Spitze der Städtekategorien (Transaktionsvolumen: rund 1,39 Mrd. €).
„Bemerkenswert ist aber, dass mit einem Gesamtumsatz von knapp 1,05 Milliarden Euro die Städte unter 100.000 Einwohnern den zweiten Platz belegen“, erläutert Meyer. „Dies ist typisch für den Retail-Markt, weil Anleger mit einem Fokus auf Handelsimmobilien gerne an Top-Standorten in kleineren Städten, den ‚Hidden Champions’, investieren. Dort kann man Objekte mit bonitätsstarken Mietern zu erheblich günstigeren Preisen erwerben als in den Big Six. So erklärt sich auch die starke Nachfrage nach Objekten, die zuvor von der insolventen Kaufhaus-Kette Hertie genutzt wurden: die meisten befinden sich in kleineren Städten, dort aber in allerbester Lage. Angesichts der günstigen Einstiegspreise füllen die Projektentwickler ihre Pipeline, um aus den in die Jahre gekommenen Warenhäusern moderne Geschäftshäuser oder Einkaufszentren mit interessanten und bonitätsstarken Mietern zu entwickeln.“
Renditen weiter gestiegen
Wie in allen anderen Marktsegmenten auch, sind die Renditen für Einzelhandelsobjekte im vergangenen Jahr weiter angestiegen, wobei die Korrektur erwartungsgemäß in den B- und C-Lagen deutlicher ausfiel als bei Core-Objekten. Für nachhaltig vermietete Fach- und Verbrauchermärkte in guten Lagen beträgt die Spannweite der Multiplikatoren momentan 10,5 bis 12,5, für Fachmarktzentren mit einem großen Anteil an Shopflächen auch bis zu 14,0.
Perspektiven für 2009
Es ist davon auszugehen, dass die Investmentmärkte in diesem Jahr stark durch externe Faktoren, vor allem die Entwicklung der Finanzierungs- und der gesamtwirtschaftlichen Situation, bestimmt werden, erläutert Christoph Meyer.
„Der beobachtete Abschwung der Aktienmärkte dürfte jedoch das ohnehin noch große Anlegerinteresse an Immobilien positiv beeinflussen. Ob das allerdings in umfangreiche Investments mündet, ist dabei vor allem von der Wiederherstellung der vollen Funktionstüchtigkeit des Finanzsystems abhängig. Darüber hinaus ist die Preisentwicklung zu berücksichtigen. Sollten die Renditen weiter steigen, könnte sich dies positiv auf den Investmentumsatz auswirken. Eine seriöse Prognose zum Transaktionsvolumen ist aus heutiger Sicht aber nur schwer möglich“.
gi24/Atisreal
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