Die Rezession, so Jones Lang LaSalle (JLL) hat sowohl die globale als auch die deutsche Wirtschaft nach wie vor voll im Griff. Deren Auswirkungen werden in Deutschland nolens volens sogar noch stärker ausfallen als in den anderen wichtigen Industriestaaten. Die hohe Exportabhängigkeit in Verbindung mit einer relativ schwach ausgeprägten Binnenkonjunktur stellt die deutschen Unternehmen vor enorme Herausforderungen. In der Konsequenz werden die Arbeitslosenzahlen im Laufe dieses und des nächsten Jahres zwangsläufig weiter steigen und damit auch ihre Wirkungen auf den deutschen Immobilienmärkten entfalten.
Pauschal zu mutmaßen, dass ein wirtschaftlicher Absturz und eine sinkende Beschäftigung unweigerlich zu einem Absturz der Nachfrage und damit zu einem Mietpreisverfall führen werden, greift allerdings zu kurz. Warum?
- angesichts der Tiefe und Beharrlichkeit der Rezession fehlen vergleichbare und belastbare historische Vergleiche.
- die Krise trifft nicht alle Branchen mit der gleichen Intensität: Weniger stark getroffene Branchen stützen die Nachfrage nach Büroflächen.
- der Mietpreis bildet sich – auch in der Krise – als Ergebnis zwischen Nachfrage und Angebot. Derzeit bietet das künftige Angebot an zusätzlichen Büroflächen jedenfalls keinen Anlass, eine Neubauschwemme zu erwarten.
- selbst in Krisenzeiten ist Bewegung auf den Vermietungsmärkten. Die aus den Boomjahren 1999/2000 auslaufenden 10-Jahres-Mietverträge sorgen zusammen mit den auslaufenden 5-Jahresverträgen aus 2004/2005 per se für ein Volumen von ca. 5 Mio. m² potenziellem (Neu-) Vermietungsvolumen.
Dennoch: die Lage auf den deutschen Bürovermietungsmärkten zum Halbjahr 2009 ist alles andere als rosig, trotz der Stabilisierung des konjunkturellen Rahmens suggerierenden Argumente.
Immerhin: vergliche man idealtypisch den Zusammenhang zwischen Bruttoinlandsprodukt und dem Büroflächenumsatz, so ergäbe sich bei einem BIP von -6% für 2009 ein Rückgang des Umsatzes von rund zwei Dritteln gegenüber 2008. Und zumindest einen solchen Absturz signalisieren die Zahlen des zweiten Quartals nicht. Und bei allen Negativ-Schlagzeilen in den Medien sollte ein wesentlicher Faktor nicht vergessen werden: in Deutschland werden auch weiterhin Unternehmen neu gegründet. Im ersten Halbjahr gab es laut creditreform knapp 90.000 sog. wirtschaftsaktive Neugründungen – mehr als im ersten Halbjahr 2008." Fast zwei Drittel dieser Unternehmen zählen zum Dienstleistungssektor. Damit entstanden allein in diesem für den Büromarkt wesentlichen Sektor deutschlandweit mehr als 115.000 neue Arbeitsplätze oder anders gesagt: fast 2,9 Mio. m² zusätzlich benötigte Bürofläche",
so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
Umsatz stabilisiert sich auf niedrigem Niveau
Kumuliert über alle sechs deutschen Hochburgen wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres rund 1,05 Mio. m² Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer veräußert. Der Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegt bei 32 % und damit auf gleichem Niveau wie im ersten Quartal. Die Trends der ersten drei Monate haben sich damit auch Regionen spezifisch bestätigt. Berlin kommt mit umgesetzten gut 195.000 m² und einem Minus von 17% vergleichsweise gut weg, während sich der Umsatzeinbruch in Düsseldorf mit 54 % verfestigt hat. Neben Berlin fällt der Umsatzrückgang in Frankfurt mit 26% auf 217.000 m² noch milde aus. Am Main wirkt noch der Effekt der Großanmietung der Deutschen Bahn im ersten Quartal nach. Wie üblich platziert sich München bei der absoluten Umsatzgröße ganz vorne. Doch selbst die umgesetzten 267.000 m² sind in der Bayernmetropole gleichbedeutend einem Minus von 32 %.
Was heißt das nun für den deutschen Büromarkt in seiner Gesamtheit? Einbruch? Erdrutsch? Stabilisierung? Eine fundierte Aussage lässt sich derzeit nur schwerlich treffen. Denn während die Umsätze in Hamburg, München und Stuttgart in den Monaten April bis Juni über denen des ersten Quartals lagen, stellt sich die Situation in Düsseldorf, Frankfurt und Berlin genau konträr dar.
Mit "Stabilisierung auf niedrigem Niveau" lässt sich das gegenwärtige Bild vielleicht am besten beschreiben. "Vor dem Hintergrund, dass der Umsatz im 3. und 4.Quartal 2008 in den meisten Städten bereits rückläufig war, erwarten wir, dass der Nachfragerückgang für das Gesamtjahr 2009 bei den derzeitigen rund 30 % verharren wird",
betont Helge Scheunemann.
Neubautätigkeit steigt weiter an – keine Ausweitung der Untermietflächen erkennbar
Zu der Nachfrageschwäche gesellt sich nun auch ein Anstieg des Neubauangebots. In allen sechs Immobilienhochburgen zusammen wurden zwischen April und Juni mehr als 350.000 m² neue Bürofläche fertig gestellt und damit zwei Drittel des Neubauvolumens des gesamten ersten Halbjahres. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg das Volumen damit um 74 % stark an. Ausnahme in der regionalen Analyse ist Düsseldorf: in der Immobilienhochburg am Niederrhein sank die Neubautätigkeit im 12-Monatszeitraum um 39%. Enorme Zuwachsraten mit jeweils rund 660 % sind für Frankfurt und Stuttgart zu registrieren, allerdings von einem sehr niedrigen Volumen kommend. In Stuttgart z.B. kamen im ersten Halbjahr 41.000 m² neu auf den Markt und damit immer noch rund 8.000 m² weniger als in Düsseldorf.
Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir weitere 652.000 m² dem Markt zugeführter Fläche. Das gesamte Neubauvolumen wird damit um gut 30 % über dem 2008er Wert liegen. Kurzfristige Baustopps von bereits begonnenen Projekten können wir derzeit nicht beobachten, denn das aktuell prognostizierte Volumen für 2009 liegt genau auf dem Niveau, das wir bereits Ende 2008 für dieses Jahr erwartet hatten.
Dass die Leerstände angesichts der steigenden Neubauflächen nicht stärker anziehen, liegt daran, dass die Büromärkte noch immer von relativ hohen Vorvermietungsquoten zehren. Immerhin 44 % des bisherigen Fertigstellungsvolumens sind bereits vorvermietet oder werden von Eigennutzern belegt. Und auch von den noch erwarteten 652.000 m² stehen dem freien Vermietungsmarkt nur noch 34 % zur Verfügung. Damit relativieren sich die Angebotszuwächse teilweise deutlich und sind zumindest indirekt dafür verantwortlich, dass die Leerstände über alle sechs Hochburgen hinweg im 1-Jahresvergleich nur um gut 6 % gestiegen sind. In den letzten drei Monaten wuchs der Leerstand um 327.000 m² (+4,6 %) auf aktuell 7,38 Mio. m² an. Die durchschnittliche Quote liegt damit bei 9,4 % und um 0,4 %-Punkte über der von Ende März.
Frankfurt weist mit 13,5 % die aktuell höchste Leerstandsquote auf, gefolgt von Düsseldorf mit 11,3 % und Berlin mit 9 %. Am unteren Ende liegt weiterhin Stuttgart mit 6,5 %. In der Schwabenmetropole stieg das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot lediglich um 5 %.
Insbesondere die schwache Flächennachfrage wird dazu führen, dass die Leerstandsquoten in allen Städten 2009 weiter ansteigen werden. Im Schnitt erwarten wir mehr als 10 % als Mittelwert für alle sechs Hochburgen.
Erstaunlich, dass Untermietflächen als Indikator für die Marktlage derzeit nicht taugen. Normalerweise würde man einen Anstieg vermuten. Aber der Blick auf die aktuellen Untermietflächen zeigt sogar einen leichten Rückgang gegenüber dem ersten Quartal auf aktuell rund 297.000 m² in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.
"Die Erfahrungen aus der letzten Rezession mit einer eher schleppenden Vermietung der Untermietflächen scheinen viele Unternehmen dazu zu veranlassen, ihre nicht mehr benötigten Flächen lieber als Reserve vorzuhalten und nicht auf dem Büromarkt anzubieten. Dies korrespondiert mit unserer Erhebung zum Büroflächenverbrauch pro Arbeitsplatz",
kommentiert Helge Scheunemann.
Mietpreisindex fällt moderat weiter – Incentives nehmen zu
Im Vergleich zum Vorquartal haben die Spitzenmieten in drei der sechs Immobilienhochburgen leicht nachgegeben. In Frankfurt und München (jeweils minus 3%) um jeweils einen Euro und in Berlin (minus 2 %) um 50 Cent. Die Spitzenmieten der anderen Städte blieben vorerst stabil. Aggregiert für alle sechs Standorte weist der Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (Basis 1987=100) damit ein ähnliches Minus wie im ersten Quartal von 1,7 auf aktuell 160,8 Punkte aus und sank damit zum zweiten Mal in Folge.
Im zweiten Halbjahr rechnen wir mit einem weiteren Nachgeben des Index um 3 %, so dass sich das Minus für das Gesamtjahr 2009 auf knapp 7 % belaufen würde. Die Schere zwischen Nominal- und Effektivmieten öffnet sich dabei in allen Städten weiter. Incentives nehmen weiter zu und haben aktuell wieder das Niveau von 2005 erreicht. Im Schnitt über alle Städte werden bei einem 5-Jahres-Mietvertrag in Top-Lage mittlerweile schon wieder mehr als 5 Monate mietfreie Zeit gewährt.
"Schlechte Zeiten für Vermieter – gute Zeiten für Mieter: deren Auswahlmöglichkeiten an qualitativ hochwertigen Büroflächen in guten und zentralen Lagen nimmt zu. Und das bei insgesamt sinkenden Mietkosten",
so Helge Scheunemann.
gi24/JLL
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