Hoher Flächenumsatz, fallende Leerstandsraten und steigende Mietpreise. Für die drei deutschen Bürostandorte Berlin, Frankfurt/Main und München ist ein steigender Büroflächenumsatz für das Jahr 2007 zu konstatieren. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg dieser um ca. 6,4% von ca. 1,92 Mio. m² auf ca. 2,05 Mio. m². Nachdem wir für Berlin einen Rückgang, jedoch auf hohem Umsatzniveau, von ca. 9,8% von ca. 776.000 m² (2006) auf ca. 706.200 m² (2007) feststellten, glänzten die Büromärkte Frankfurt und München mit zweistelligen Gewinnzuwächsen. Für Frankfurt bedeutet dies einen Gesamtflächenumsatz von ca. 600.000 m² (+13,3%). München konnte den relativ hohen Büroflächenumsatz aus dem vergangen Jahr nochmals um 16,3% auf ca. 747.000 m² steigern. Grund für dieses Umsatzplus war unter anderem die hohe Flächenabsorption von Eigennutzern mit einem Anteil von ca. 15,5% am Gesamtflächenumsatz.
Im Verlauf der letzten 12 Monate konnten auch die Leerstände in den einzelnen Büroagglomerationen weiter reduziert werden. Den höchsten Rückgang mit 1,5%-Punkten konnte Frankfurt für sich verzeichnen. Dieser bleibt zwar weiterhin im zweistelligen Prozentbereich, fiel aber dennoch im Jahresverlauf von ca. 16,5% auf ca. 15%. Die weiterhin geringe Neubaufertigstellung von ca. 61.000 m² ist hierfür mitverantwortlich. Aufgrund der hohen Nettoabsorption von ca. 240.000 m² verringerte sich die Leerstandsrate des Berliner Büromarktes in Jahresfrist um 1,1%-Punkte von ca. 9,1% auf ca. 8,0%. Die Leerstandsentwicklung der bayrischen Landeshauptstadt verlief in den letzten vier Quartalen etwas weniger konstant als in Berlin und Frankfurt. Dennoch ist auch für München ein Leerstandsabbau von 8,1% (2006) auf 7,3% (2007) zu erkennen.
Hinsichtlich der Spitzenmiete ist für das Jahr 2007, an allen drei untersuchten Bürostandorten, eine positive Entwicklung zu erkennen. Der größte Anstieg ist für Berlin zu diagnostizieren. Hier sprang die Spitzenmiete um 1,85 €/m²/Monat von 19,88 €/m²/Monat auf ca. 21,73 €/m²/Monat nach oben. Auch in der Bankenmetropole Frankfurt kletterte die Spitzenmiete deutlich nach oben. Der eher als volatil einzustufende Büromarkt ließ eine Steigerung der Spitzenmiete von ca. 6,8% zu, so dass zum Jahresende für Mietflächen in Büroneubauten und absoluten Premiumlagen ca. 36,5 €/m²/Monat gezahlt werden mussten. In München stieg die Spitzenmiete leicht um 1,7% auf ca. 30 €/m²/Monat. Ein ähnlicher Aufwärtstrend ist auch bei der flächengewichteten Durchschnittsmiete festzustellen. Hier führt der Frankfurter Büromarkt mit einem Anstieg der Durchschnittsmiete um 1,80 €/m²/Monat auf 18 €/m²/Monat das Feld an. Auch in der Bundeshauptstadt konnte nach jahrelanger Regression ein signifikanter Anstieg des durchschnittlichen Mietpreises um ca. 8,6% auf nunmehr 11,07 €/m²/Monat berechnet werden. Das Ansteigen der Durchschnittsmiete am Münchner Markt ist durch zwei Trends geprägt. Zum einen legt aufgrund der weiter voranschreitenden Flächenknappheit für attraktive Neubauflächen innerhalb des Altstadtrings die Durchschnittsmiete hier um ca. 1 €/m²/Monat zu. Zum anderen konnte eine deutliche Erhöhung der Vermietungsaktivität im Münchner Umland registriert werden, was zu einer Erhöhung der flächengewichteten Durchschnittsmiete für den Münchner Büromarkt auf ca. 14,6 €/m²/Monat führte.
Insgesamt ist festzuhalten, dass sich der positive Trend aus dem Jahr 2006 auch in 2007 fortgesetzt hat. Die im Spätsommer einsetzende internationale Finanzkrise hatte auf den deutschen Bürovermietungsmarkt kaum einen Einfluss. Hier waren eher die positive Arbeits-marktentwicklung und der solide wirtschaftliche Aufschwung über viele Branchen hinweg die Motoren. Darum wird die Entwicklung auf den deutschen Büromärkten auch für 2008 signifikant von der Binnenkonjunktur determiniert.
Ein detaillierter Büromarktbericht wird für die untersuchten drei Standorte Mitte Februar unter www.savills.de/marktforschung.html veröffentlicht.
Quelle: Pressemitteilung der Savills Immobilien Beratungs-GmbH vom 14.01.2008