Der Konjunkturreport der IHK Berlin und Brandenburg von Anfang des Jahres verheißt nichts Gutes: "Die Erwartungen der Unternehmen bezüglich der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung sind von großem Pessimismus geprägt". Nichts anderes lässt sich über den Berliner Bürovermietungsmarkt am Ende des 1. Quartals 2009 sagen. Die Furcht im Herbst 2008, die Finanzmarktkrise könnte auf die Vermietungsmärkte durchschlagen, ist nun Fakt geworden: rund 73.000 m² sind gleichbedeutend dem niedrigsten Quartalsumsatz seit Ende 2004, entsprechend einem Minus von 20 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Auf ähnlichem Niveau liegt der Rückgang im Vergleich mit dem Fünf- bzw. Zehnjahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Monate. Wäre da nicht der öffentliche Sektor u.a. mit der größten Anmietung durch die Bundesagentur für Arbeit Neukölln (rund 17.000 m²), es sähe düster aus auf dem Bürovermietungsmarkt der deutschen Hauptstadt. Während die Privatwirtschaft durch die Entwicklungen auf den Finanz- und Kapitalmärkten stark beeinflusst ist, zeigen sich die öffentliche Verwaltung und regierungsnahe Einrichtungen scheinbar krisenresistent. Insgesamt kommt der Bereich auf ein Flächenvolumen von gut 25.000 m² und führt mit einem Anteil von 35 % die Umsatzstatistik zwischen Januar und Ende März 2009 an.
"Wie wenig abschlussfreudig potentielle Mieter sind, zeigt vor allem auch die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse, die fast um 50 % eingebrochen ist. Die Entscheidungsräume verlängern sich deutlich, Vertragsverlängerungen werden kostenintensiveren Umzügen vorgezogen, Nutzer treten vermehrt kurz vor Vertragsunterzeichnung zurück. In manch einem Fall sorgt selbst die getrocknete Tinte unter einem Vertrag nicht für die tatsächliche Flächeninanspruchnahme", so Jan Hübler, Leiter der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle Berlin.
Die meisten Deals wurden von den unternehmensbezogenen Dienstleistern und Unternehmen aus der Industrie getätigt. Sie kamen auf einen Anteil von 19 % bzw. 12 %. Preissensibel sind mittlerweile alle Markteilnehmer. Beim Wechsel in neue Flächen werden mietpreisgünstigere Lagen vorgezogen und der Ruf nach mehr Incentives wird lauter. So gab es in den 1A Lagen nur 15 Abschlüsse mit ca. 9.700 m² (Q1 2008: 48 Abschlüsse mit knapp 33.000 m²).
Grundsätzlich ist die Schere zwischen Nominal- und Effektivmiete wieder weiter auseinander gegangen. Sie kann mittlerweile selbst in den 1A Lagen deutlich mehr als 5 % betragen. Allerdings: solange das Fertigstellungsvolumen auf so niedrigem Niveau bleibt – im 1. Quartal kam neben einer Eigennutzerfläche von 8.000 m² nichts auf den Markt und für das Gesamtjahr sind es 116.000 m², davon die Hälfte spekulativ – haben die Vermieter auch bei einer deutlich geringeren Nachfrage letztlich immer noch relativ gute Karten.
Gegenüber der letzten Abschwungsphase in den Jahren 2003 und 2004, als eine schwache Nachfrage bei einem gleichzeitig hohen Fertigstellungsvolumen von jeweils ca. 250.000 m² sowohl den Leerstand ansteigen ließ als auch die Mietpreise stark unter Druck setzte, ist 2009 eine mangelnde Nachfragedynamik für den Mietpreisrückgang verantwortlich, während der Leerstand in den vergangen drei Monaten stabil bei 8,8 % geblieben ist, im Einjahresvergleich sich sogar als rückläufig (von 9,5 %) erweist.
Das wird sich wegen des geringen spekulativen Fertigstellungsvolumens auch in den kommenden neun Monaten nicht dramatisch verändern: auch wenn das Umsatzvolumen unter 400.000 m² liegen sollte, bleibt die Quote voraussichtlich unter 10 %. Für die Mietpreise gilt: So volatil wie in anderen europäischen Märkten sind sie grundsätzlich in Deutschland nicht. In Berlin schwankt der Spitzenwert seit 10 Jahren zwischen 20,50 Euro und 30,68 Euro. Ende März 2009 lag er bei 21,00 Euro/m²/Monat – Tendenz leicht fallend. Für 46 % aller Mietverträge wurden in den ersten drei Monaten zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat bezahlt. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist um 6 % auf 11,99 Euro/m²/Monat gesunken.
gi24/JLL
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