Der Berliner Büroflächenmarkt hat im zweiten Jahr in Folge ein Rekordergebnis eingefahren. Das sehr starke Vorjahresergebnis mit 685.000 m² vermieteter Bürofläche wurde im Jahr 2012 mit einem Flächenumsatz von 693.000 m² überholt. Das Vermietungsvolumen 2012 liegt damit 47 % über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Insbesondere im zweiten und dritten Quartal zeigten sich die Berliner Unternehmen anmietungsstark. Der Flächenumsatz lag in beiden Sommerquartalen bei überdurchschnittlichen 190.000 m². Doch auch zum Jahresende wurde mit einem Quartalsumsatz von 173.000 m² ein gutes Ergebnis erzielt.
Nach dem internationalen Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) präsentierte sich der Berliner Büroflächenmarkt in allen Größensegmenten sehr stabil. Wie im Vorjahr haben Verträge mit einer Mietfläche unter 1.000 m² rund 41 % des Vermietungsumsatzes beigesteuert. Ähnlich stabil war auch die Anmietungstätigkeit in den anderen Größenklassen. Besonders konstant war das Anmietungsgeschehen in der Größenklasse über 5.000 m². Erneut haben diese großflächigen Verträge 31 % zum Jahresergebnis beigetragen. „Auf eine Bewegung muss aber in diesem Zusammenhang hingewiesen werden“, ergänzt Lisa Ebert aus der Berliner Bürovermietungsabteilung von C&W. „Während wir 2011 vier Verträge jenseits der 10.000 m² mit insgesamt 103.400 m² registriert haben, waren es in den vergangenen zwölf Monaten zehn Verträge mit einem Gesamtvolumen von 170.400 m². Ein ausgesprochen positives Signal für den Standort, denn in diesem Jahr hat nicht nur die für Berlin traditionell wichtige öffentliche Hand mehrere großflächige Mietverträge abgeschlossen, sondern auch das Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers (24.400 m²) und Zalando, der Shooting-Star der Online-Szene.
Der Online-Versandhändler hat im vergangenen Jahr allein drei Verträge jenseits der 10.000 m² abgeschlossen (Summe: 58.900 m²) und sich damit ganz klar langfristig an seinen Heimatstandort Berlin gebunden.“
Insbesondere die umfangreiche Anmietungstätigkeit von Zalando hat den Marktanteil von Handelsunternehmen auf überdurchschnittliche 13 % (92.400 m²) steigen lassen. Der Handel war damit im Flächenumsatz führend, noch vor der öffentlichen Hand mit 12 % (83.900 m²) und den Beratungsgesellschaften, die 10 % (67.000 m²) zum Jahresumsatz beigetragen haben. Wichtige Umsatzträger waren im Jahr 2012 weiterhin Einrichtungen im Bereich Bildung, Soziales (10 %) und Unternehmen aus IT/EDV und Kommunikation (8 %). „Mit Jahresumsätzen zum Teil deutlich jenseits der 50.000-m²-Marke hat sich die IT-Branche in den vergangenen drei Jahren zu einer stabilen Größe im Berliner Markt entwickelt“, so Lisa Ebert. „Gemeinsam mit Berlins so genannter Kreativszene sorgen die Unternehmen und Start-Ups der IT-Branche dafür, dass die Hauptstadt auch weit jenseits der deutschen Grenzen den Ruf eines zweiten Silicon Valleys genießt.“
Leerstandrate sinkt weiter
Die Berliner Leerstandsrate ist in den vergangenen zwei Jahren in jedem Quartal gesunken. Aktuell wird sie bei 7,0 % notiert (Dezember 2011: 7,8 %). Am Ende des Jahres 2012 belief sich der Berliner Büroflächenbestand auf 17,54 Mio. m², davon standen 1,23 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung. „Wir erwarten für 2013 eine Fortsetzung dieses rückläufigen Trends“, so Ebert. „Das Baufertigstellungsvolumen dürfte im kommenden Jahr nur moderat auf 138.000 m² steigen. Davon sind bereits heute rund 50 % vorvermietet. Wenn der Berliner Markt weiterhin so aktiv sein wird wie in den vergangenen Monaten – und vieles deutet darauf hin – dann wird auch das Volumen der verfügbaren Flächen sinken.“
Mit Blick auf die Flächenqualitäten der aktuell leer stehenden Büros führt die Beraterin weiter aus: „Wer jetzt moderne Büroflächen mit einer Mietfläche größer 2.000 m² sucht, der wird kaum schnell fündig werden. Der Berliner Markt verfügt im Moment einfach nicht in ausreichendem Maße über entsprechende Bestandsflächen. Die ersten Unternehmen, die daraus die Konsequenz gezogen und in Projektentwicklungen Mietverträge abgeschlossen haben, sind zum Beispiel. PricewaterhouseCoopers am Kapellenufer (24.400 m²) und Zalando im „Hotel & Office Campus“ in Friedrichshain (19.200 m²).“
Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 111.000 m² neue Büroflächen in der Bundeshauptstadt fertig gestellt.
Spitzenmiete unter Aufwärtsdruck
Die Spitzenmiete ist im letzten Quartal des Jahres 2012 von 21,50 Euro pro m²/Monat auf 22,00 Euro pro m²/Monat gestiegen und dürfte angesichts des anhaltend geringen Flächenangebotes im hochwertigen Qualitätssegment auch im kommenden Jahr unter moderatem Aufwärtsdruck stehen. Insgesamt präsentieren sich die Berliner Mietpreisniveaus in allen Teilmärkten sehr stabil.
„Wir blicken verhalten optimistisch den kommenden zwölf Monaten auf dem Berliner Büroflächenmarkt entgegen“, so Lisa Ebert. „Die deutsche Wirtschaft präsentierte sich zum Jahreswechsel in guter Verfassung und die Berliner Unternehmer zeigten sich in den vergangenen Monaten wenig beeindruckt von den insgesamt eingetrübten Wirtschaftsaussichten. Es scheint zwar unwahrscheinlich, dass 2013 erneut derartig viele Großtransaktionen erfolgreich zum Abschluss gebracht werden können, doch so oder so gehen wir davon aus, dass der mittlerweile gut aufgestellte Berliner Markt im kommenden Jahr wieder ein gutes Ergebnis jenseits der 500.000-m²-Marke erzielen wird.“