Von Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Aktuell veröffentlichte das Maklerhaus Brockhoff & Partner, Essen, die Büromarktdaten für die Ruhrgebietsstädte Essen, Dortmund und Duisburg für das 1. Halbjahr 2007. Während sich die Märkte in Essen und Dortmund dynamisch entwickeln, hinkt Duisburg dem Trend etwas hinterher.
Essen: Die Ruhrgebietsmetropole ist mit rund 3,44 Mio. qm Bürofläche nicht nur der größte Büroimmobilienmarkt des Ruhrgebiets, sondern auch im nationalen Vergleich ein recht bedeutender markt. Allein 9 der 100 bzw. 20 der 500 umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands, wie z.B. RWE, RAG, E.ON Ruhrgas, KarstadtQuelle und Hochtief haben hier ihren Hauptsitz. Im ersten Halbjahr 2007 wurde in Essen mit 104 000 qm fast doppelt soviel Bürofläche umgesetzt wie im Vergleichszeitraum 2006. Vom Flächenumsatz entfielen dabei rund 58 000 qm auf Fremdvermietungen (+ 40% im Vgl. zum Vorjahreszeitraum) und 46 000 qm auf Eigennutzer. In den ersten 12 Monaten wurden in Essen 12 Mietverträge von mehr als 1 000 qm abgeschlossen, davon 7 mit mehr als 3 000 qm. Zu den Großmietern zählen die Stadt Essen, die für Folkwang 6 000 qm an der Bismarckstraße und für die Bundesagentur für Arbeit 4 000 qm an der Lützowstraße angemietet hat und E.ON, die bis zur Fertigstellung des 48 500 qm großen Büroneubaus Festwiese im Büropark Ruhrallee 8 000 qm angemietet hat. Eine hohe Nachfrage wurde traditionell im südlichen Stadtgebiet registriert, wo insgesamt 70% aller Flächen im 1. Halbjahr umgesetzt wurden.
Der hohe Eigennutzeranteil wird insbesondere von ThyssenKrupp gepusht, die langfristig ihre Konzernzentrale von Düsseldorf nach Essen verlagern werden und im ersten Bauabschnitt der neuen Hauptverwaltung im Krupp-Gürtel etwa 37 000 qm Bürofläche errichten. Nach Fertigstellung soll die Hauptverwaltung mehr als 100 000 qm umfassen. Doch nicht nur E.ON und ThyssenKrupp bauen in Essen. Mit insgesamt 66 000 qm neuen Flächen wurden in Essen bereits im 1. Halbjahr viermal so viele Flächen neu errichtet wie im Gesamtjahr 2006. Da ein Großteil des Neubauvolumens durch Eigennutzer bezogen oder bereits vor Baubeginn großflächig vermietet wurde, kommen diese Flächen gar nicht auf den Markt. Die Leerstandsquote bleibt damit weiter rückläufig und liegt bei aktuell 5,1%, ein im bundesweiten Vergleich sehr unterdurchschnittlicher Wert. Der größte Leerstand ist in den City-Randzonen zu finden.
Das Mietpreisniveau in Essen hat sich seit Jahreswechsel stabilisiert, ist jedoch trotz der guten Büroflächenumsätze nicht spürbar gestiegen. Die Spitzenmieten liegen derzeit bei netto 12,50 Euro/qm und werden bei hochwertigen Neubauflächen oder repräsentativen Bestandsimmobilien in Bestlage erzielt. In den Nebenlagen und in der Peripherie stehen die Mieten nach wie vor unter Druck. Bei Bestandsgebäuden, denen es an aktuellen Standards mangelt, müssen Vermieter zum Teil hohe Preiszugeständnisse eingehen und sich mit Mieten zwischen 6,50 Euro/qm und 8,50 Euro/qm zufrieden geben.
Dortmund: Nach einem weitgehend vollzogenem Strukturwandel ist Dortmund mit knapp 590 000 Einwohnern nicht nur die größte Stadt Westfalens, sondern zugleich auch dessen Wirtschafts- und Handelszentrum. Nach einer aktuellen Studie des Wirtschaftsmagazins Capital ist Dortmund die Stadt im Ruhrgebiet, die die besten Wirtschaftsaussichten bis 2013 hat.
Im 1. Halbjahr wurden in Dortmund 40 000 qm Fläche umgesetzt. Insbesondere Flächen ab 1 000 qm waren gefragt. Die Kassenärztliche Vereinigung mietete z.B. 10 315 qm im Harpen Haus, die DRK 7 100 qm in der Brinkhoffstraße und TSO Gas 3 000 qm im Hardenberg Citycenter. Eine Hohe Nachfrage wurde an der B1 und im Innenstadtbereich registriert. Wurden 2005 noch rund 91 000 qm Flächen neu errichtet, so wird für 2007 mit einer Fertigstellung von nur rund 20 000 qm gerechnet. Im ersten Halbjahr wurden die MST Factory mit 4 000 qm und 2 700 qm im Hansakontor neu errichtet. Weitere neue Büroflächen sollen im Königshof mit 10 000 qm, im Ostenhellweg mit 2 000 qm sowie in der Rheinischen Straße mit 1 500 qm geschaffen werden. Die Leerstandsrate von 4% hat sich sowohl im Vergleich zum Jahr 2006 als auch zum Jahr 2007 weiter verringert. Die Mietpreise in Dortmund sind stabil. Im Durchschnitt liegen die Mieten zwischen netto 9,00 und 11,00 Euro /qm, wobei die Spitzenmieten von 11,75 Euro/ qm an exklusiven Standorten vorwiegend in Neubauten mit gehobener Ausstattung an der B 1 sowie in der Innenstadt erzielt werden.
Duisburg: Die fünftgrößte Stadt NRWs, Duisburg, hatte sich infolge eines Strukturwandels in den letzten Jahren hinsichtlich der Vermietungsleistung knapp hinter Essen auf Platz zwei im Ruhrgebiet etabliert. Der Gesamtabsatz an Büroflächen aus den Jahren 2005 (61 300 qm) und 2006 (78 000 qm) konnte mit zurzeit rd. 34 000 qm im 1. Halbjahr auf das Jahr 2007 hochgerechnet einigermaßen gehalten werden. Mit den positiven Entwicklungen in Essen und Dortmund konnte Duisburg aber nicht mithalten.
Die Nachfrage richtete sich auf den Innenhafen, den Duisburger Süden, Neudorf und Rheinhausen. Die exklusiven Lagen im Duisburger Innenhafenbereich kosten laut Brockhoff & Partner bei gehobener Ausstattung der Büroflächen rund 12,50 Euro/qm/netto und sind damit mit die teuersten Flächen im gesamten Ruhrgebiet. In den innerstädtischen Lagen liegt der Mietzins zwischen 8,00 Euro/qm und 10,50 Euro/qm, in den Nebenlagen zwischen 7,50 Euro/qm und 9,00 Euro/qm. Das Mietniveau ist damit im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Duisburg kann im ersten Halbjahr 2007 mit 2,6% eine Leerstandsquote ausweisen, die nochmalig unter die vom letzten Jahr (2,9%)gefallen ist. Somit ist Duisburg, wie bereits in den Jahren zuvor, die Stadt mit der niedrigsten Leerstandsrate der Großstädte im Ruhrgebiet.
Durch eine terminliche Verlagerung der Bürofertigstellungen ins 2. Halbjahr wurden mit rund 7 200 qm bisher kaum neue Büroflächen auf den Markt gebracht. So wird HANIEL erst im September 8 000 qm im Medical Centrum Ruhrort generieren; das avisierte Gesamtfertigstellungsvolumen beläuft sich auf 37 000 qm. Zu den Büroimmobilien in Bau zählt mit rund 20 000 qm Bruttogeschossfläche auch das neueste Projekt am Duisburger Innenhafen, das „Hitachi Power Office“, welches ebenfalls im Herbst fertig gestellt werden soll. Im 2. Halbjahr werden in Duisburg noch einige Flächen neu auf den Markt kommen. So wird HANIEL im September 8 000 qm im Medical Centrum Ruhrort fertig stellen, die Fertigstellung des 20 000 qm großen Hitachi Power Office wird ebenfalls im Herbst erwartet.
Quelle: Der Immobilienbrief, Nr. 146, 10.08.2007