Der Bürovermietungsmarkt in den Big 5 bzw. Big 6 ist im ersten Quartal 2009 nach den neuesten Reports von Savills und Jones Lang LaSalle (JLL) deutlich eingebrochen. In den größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden 27 % weniger bzw. bei den Big 6 inklusive Stuttgart 30 % weniger umgesetzt als im Vergleich zum Vorjahr.
Savills Research: Deutsche Bürovermietungsmärkte im 1. Quartal 2009 – Flächenumsatz geht stärker als erwartet zurück
In den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwa 506.000 m² Büroflächen und damit knapp 27 % weniger als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Die schlechten konjunkturellen Rahmenbedingungen haben sich damit unerwartet stark auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Infolge des Nachfragerückgangs gaben auch die Spitzenmieten gegenüber dem Jahresende 2008 leicht nach (durchschnittlich um 2,7 %), während die flächengewichtete Durchschnittsmiete in allen Märkten spürbar zurückging (- 8,0 %).
In den vier Märkten Berlin (- 28 %), Düsseldorf (- 56 %), Hamburg (- 18 %) und München (- 46 %) reduzierte sich die Vermietungsleistung jeweils zweistellig. Einzig Frankfurt kann auf einen höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal verweisen (+ 36 %). Allerdings ist dies in erster Linie auf die Vermietung des Dresdner-Bank-Towers an die Deutsche Bahn zurückzuführen (71.000 m²), die das andernfalls schwache Vermietungsergebnis nahezu verdoppelt hat. Die Vermietungsleistung fiel in den meisten Märkten schwächer als erwartet aus, was in Einklang mit den nochmals verschlechterten konjunkturellen Rahmenbedingungen steht. Potenzielle Flächennachfrager verhalten sich bislang in der Hoffnung auf weiter sinkende Mieten zurückhaltend.
Zahlreiche größere Flächenanfragen können in den nächsten Wochen zu entsprechender Vermietungsleistung führen, so dass für das 2. Quartal die Hoffnung auf ein etwas besseres Ergebnis besteht. Eine positive Trendwende ist im weiteren Jahresverlauf mit Blick auf die schwache Konjunktur dennoch unwahrscheinlich. Zudem sorgt das schwache Marktumfeld dafür, dass Vermieter aktiv auf ihre Mieter zugehen, um bestehende Mietverträge frühzeitig zu verlängern. Für das Gesamtjahr gehen wir für die fünf Märkte von einem Flächenumsatz von etwa 2 Millionen m² aus (2008: 2,4 Mio. m²).
Das Flächenfertigstellungsvolumen dürfte in beinahe allen Märkten höher als im vergangenen Jahr ausfallen und zu einem spürbaren Anstieg der leer stehenden Flächen führen. Die Durchschnittsmieten werden an allen Märkten weiter nachgeben, die Spitzenmieten gehen unserer Einschätzung nach weniger deutlich zurück.
Rezession erreicht auch die Bürovermietungsmärkte
Gleich einer sich selbst erfüllenden Prophezeiung dynamisiert sich die Abwärtsspirale der deutschen Wirtschaft selbst, wird quasi zum perpetuum mobile und wartet mit immer neuen Negativschlagzeilen auf. Ob Automobilindustrie, Maschinenbau, Banken oder Dienstleister, mittlerweile kann sich – scheinbar, tatsächlich oder herbeigeredet – keine Branche mehr der brachialen Gewalt des Abschwungs entziehen. Der Boden scheint immer noch nicht gefunden und solange der nicht in Sicht ist, bleibt die Verunsicherung bei den Unternehmen, und die Gefahr einer Ausweitung der Arbeitslosenquote steigt mit jedem weiteren Monat. Erstmals seit 1929 ist eine Frühjahrsbelebung auf dem Arbeitsmarkt ausgeblieben, ein deutlicheres Rezessionszeichen kann es kaum geben. Normalerweise bewegten sich die Rückgänge der deutschen Wirtschaftsleistung der letzten Jahrzehnte bei einem oder maximal zwei Prozent. Aber nun sogar prognostizierte 4, 5 oder gar 7%: für den Umgang mit solchen Dimensionen fehlt schlicht die Erfahrung.
Der gesamtwirtschaftlichen Situation entsprechend und angesichts dessen auch nicht überraschend präsentieren sich die Büromärkte in den sechs deutschen Immobilienhochburgen im ersten Quartal 2009.
Umsatz bricht im ersten Quartal ein
Kumuliert über alle sechs deutschen Hochburgen wurden im ersten Quartal dieses Jahres rund 500.000 m² Bürofläche vermietet oder an Eigennutzer veräußert. Dies ist das schlechteste Quartalsergebnis seit fünf Jahren. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegt der Rückgang bei mehr als 30 %. Bundesweit ergibt sich ein nahezu einheitliches Bild. Die Einbußen, die die sechs Immobilienhochburgen zu verkraften haben, liegen zwischen 20 % in Berlin und 58 % in Düsseldorf.
Interessanterweise ist es ausgerechnet die Finanzmetropole Frankfurt, die der Finanzkrise die Stirn bietet und die dank der Großanmietung der Deutschen Bahn im Silver Tower, der ehemaligen Dresdner Bank-Zentrale, ihr bestes Erstquartalergebnis seit 2001 erzielen konnte. Die umgesetzten rund 135.000 m² entsprechen im Einjahresvergleich einem Zuwachs von 27 %.
Keine Frage: Das Umsatzvolumen für das Gesamtjahr 2009 wird um mehr als eine halbe Million Quadratmeter unter dem Ergebnis des Vorjahres liegen. Wir gehen aber derzeit davon aus, dass das Gesamtminus am Ende geringer ausfallen wird als die aktuell konstatierten 30%, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
"In diesem Jahr laufen zum Beispiel die Zehnjahresmietverträge aus dem Boomjahr 2000 aus – oder auch die Verträge aus dem schon wieder umsatzstarken Jahr 2005. Nicht ausgeschlossen werden kann auch die eine oder andere große Anmietung. Es ist ja nicht so, dass alle Mieter ihre Verträge nur verlängern und statistisch so keinen Umsatz generieren. Aber auch unter ihnen ist die Verunsicherung über die eigene wirtschaftliche Zukunft zu spüren. Jede halbwegs risikobehaftete Entscheidung wird sorgsam überlegt und dazu gehören eben auch Umzugsentscheidungen. Hinzu kommt, dass Unternehmen derzeit eher kürzere Vertragslaufzeiten präferieren, die Vermieter dagegen am Abschluss von 5 bis 10 Jahres Kontrakten interessiert sind, ein Spiegelbild des auf beiden Seiten vorherrschenden Bedürfnisses nach Sicherheit".
Neubautätigkeit legt wieder zu – Leerstände zeigen sich noch stabil
In allen sechs Immobilienhochburgen zusammen wurden zwischen Januar und März 167.000 m² neue Bürofläche fertig gestellt. Dies entspricht dem Zweieinhalbfachen des Fertigstellungsvolumens aus dem 1.Quartal des Vorjahres. Die meisten Flächen kamen in Hamburg auf den Markt. Hier wurden mit 65.000 m² schon mehr als ein Drittel der Flächen des gesamten Vorjahres gebaut.
Bis Ende des Jahres werden den Märkten noch weitere insgesamt 940.000 m² neue Flächen zugeführt, das Gesamtvolumen liegt damit ein Viertel über dem des Vorjahres. Von den rund 900.000 m² sind allerdings bereits über 560.000 m² vorvermietet oder werden von Eigennutzern bezogen, insofern bleiben für den freien Markt nur noch rund 375.000 m². Die Spanne reicht von knapp 21.000 m² in Stuttgart bis 112.000 m² in München. Der Druck auf den Markt von der Neubauseite her ist also nur mäßig und auch ein wesentlicher Garant dafür, dass die Leerstände bisher noch nicht signifikant gestiegen sind.
Ende März stehen in den sechs Städten zusammen 7,05 Mio. m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Die Leerstandsquote über alle sechs Immobilienhochburgen gemittelt ist innerhalb der letzten drei Monate von 8,9 % auf 9,0% gestiegen. Spitzenreiter bleibt Frankfurt mit 12,2 %, die niedrigste Leerstandsquote weist Stuttgart mit 6,4% auf. Insbesondere die schwache Flächennachfrage wird dazu führen, dass die Leerstandsquoten in allen Städten 2009 weiter ansteigen werden, im Schnitt erwarten wir mehr als 10 % als Mittelwert für alle sechs Hochburgen.
Der Blick auf die Untermietflächen, die in rezessiven Phasen normalerweise wieder anziehen, zeigt für manchen ein vielleicht überraschendes Bild. Aktuell stehen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München zusammen etwas über 300.000 m² als Untermietflächen zum Angebot. Auch wenn die Entwicklung innerhalb der Städte unterschiedlich verläuft, so reduzierte sich die Summe der Untermietflächen über alle Städte hinweg im 12-Monatsvergleich um 23 % und selbst der Vergleich zum letzten Quartal 2008 zeigt ein Minus von 12%. Insofern kann man schon davon ausgehen, dass viele Unternehmen möglichst lange ihren Personal- und Flächenbestand konstant zu halten versuchen. In der letzten Immobilienrezession hatte sich darüber hinaus auch gezeigt, dass sich die Vermietung von Untermietflächen als nicht ganz so leicht gestaltet.
Mietpreisindex fällt leicht
Im Vergleich zum Jahresende 2008 haben die Spitzenmieten in drei der sechs Immobilienhochurgen leicht nachgegeben. In Berlin (minus 4,5%) und Frankfurt (minus 3 %) um jeweils einen Euro und in München (minus 2 %) um 50 Cent. Die Spitzenmieten der anderen Städte blieben vorerst stabil. Für alle sechs Standorte aggregiert weist der Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle damit ein Minus von 1,6 auf aktuell 85,9 Punkte aus. Dies ist der erste Rückgang im Index seit dem zweiten Quartal 2005.
"Im den kommenden neun Monaten rechnen wir in allen Städten mit weiter rückläufigen Spitzenmieten im Schnitt von 3,4 %. Der vergleichende Blick auf die Entwicklung der Spitzenmieten zeigt jedoch, dass sich die im Laufe des Jahres 2008 erzielten Höchstwerte in den sechs deutschen Immobilienhochburgen ungefähr auf dem Niveau bewegen, das sie im Zehnjahresdurchschnitt aufwiesen. Eine Mietpreis-Überhitzung oder Immobilienblase bei den deutschen Vermietungsmärkten war in den vergangenen drei Jahren nicht zu beobachten."
so Scheunemann. Die Wahrscheinlichkeit ist daher groß, dass das Risiko eines Mietpreiseinbruchs in der jetzt einsetzenden Abschwungphase nicht so gravierend ist wie nach dem letzten Höhepunkt 2001.
gi24/Savills/JLL
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