Im vergangenen Jahr wurden in Düsseldorf gut 943 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien umgesetzt – fast 60 Prozent weniger als 2007. Die Umsatzeinbuße liegt auf ähnlicher Höhe wie in Berlin und Hamburg. Dies ergibt der „Investment Market Report 2009“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Ende Februar veröffentlichen wird.
„Im Zehn-Jahres-Vergleich ist dieses Ergebnis zwar der drittbeste Umsatz, trotzdem liegt es aufgrund der außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumina der Jahre 2006 und 2007 unter dem Durchschnitt“,
betont Marcus Zorn, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und verantwortlich für die Düsseldorfer Niederlassung. In der Investment-Rangliste der sechs großen deutschen Standorte ist Düsseldorf auf den letzten Platz zurückgefallen.
Neben erheblich weniger Abschlüssen (64, minus 45 %) gab es 2008 auch deutlich weniger große Deals; so wurde keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich registriert. Das durchschnittliche Volumen pro Verkauf sank entsprechend (um etwa 25 % auf 14,7 Mio. €). Bei der Verteilung der Deals nach Größenklassen fällt auf, dass fast keine Deals in der größten Kategorie (über 50 Mio. €) getätigt wurden (Umsatzanteil: nur knapp 13 %, minus 30 Prozentpunkte) – in keiner anderen Stadt ist der Anteil so niedrig. „Darin spiegelt sich, wie auch an anderen Standorten, die ausgesprochen schwierige Finanzierungssituation wider“, so Zorn. Am meisten wurde in der zweitkleinsten Kategorie (10 bis 25 Mio. €) mit 37 Prozent umgesetzt. In der Kategorie zwischen 25 und 50 Millionen Euro wurde ähnlich viel investiert, sodass diese auf einen Anteil von knapp 36 Prozent kommt (plus 9 Prozentpunkte).
Im vergangenen Jahr waren viele unterschiedliche Käufer aktiv. Wie auch 2007 zählen Fonds zwar noch zur vorherrschenden Gruppe, jedoch verteilt sich der Umsatz insgesamt homogener als noch im Vorjahr, als fast ein Drittel des Transaktionsvolumens allein auf Equity und Real Estate Fonds entfiel. An erster Stelle stehen die geschlossenen Fonds, die einen Anteil von knapp einem Fünftel am Umsatz halten, gefolgt von den Immobilien AGs (knapp 13 %). Offene Fonds kommen ebenso wie Immobilienunternehmen auf etwa 10 Prozent, gefolgt von den Spezialfonds, Equity und Real Estate Fonds sowie Projektentwicklern (jeweils 9 %). Private Käufer legten gegenüber dem Vorjahr zu (auf über 7 %). Der Anteil der ausländischen Investoren lag mit gut 58 Prozent nur leicht unter dem Vorjahreswert. Im Vergleich der Big Six-Standorte war ihr Anteil nur in Berlin höher.
Bei den Verkäufern zeigt sich eine ähnlich gleichmäßige Verteilung; die vier größten Gruppen trennen nur wenige Prozente. An erster Stelle stehen die Projektentwickler, die wie im Vorjahr die Riege anführen, jedoch mit nur noch knapp 15 Prozent (minus 12 Prozentpunke). Sie liegen nahezu gleichauf mit den Immobilienunternehmen (15 %). Mit nur geringem Abstand folgen die Corporates auf dem dritten Platz (knapp 14 %) vor den Equity und Real Estate Fonds (12 %). Der Anteil ausländischer Verkäufer hielt sich mit 23 Prozent etwa auf dem Niveau von 2007.
Wie im Vorjahr standen Büroimmobilien im Zentrum des Investoreninteresses (fast 63 %). Auch die weiteren Ränge haben sich nicht verschoben: Einzelhandelsimmobilien belegen den zweiten Platz (13 %) vor der Sammelkategorie sonstige Immobilien (gut 7 %). Auf Gewerbe- und Industrieimmobilien entfielen etwas weniger als 7 Prozent, während Logistikimmobilien sich mit den Entwicklungsgrundstücken den letzten Platz teilen (jeweils 5 %).
Nachdem im Vorjahr noch die Citylagen das meiste Volumen erzielten, lagen 2008 die Cityrandlagen vorn (Umsatzanteil: gut 35 %). An zweiter Stelle folgen die Citylagen (28 %), gefolgt von den Nebenlagen (knapp 25 %) und den Büromarktzonen der Peripherie (12 %).
Wie an allen anderen Standorten haben die Renditen auch in Düsseldorf im vergangenen Jahr ihren im zweiten Halbjahr 2007 begonnenen Aufwärtstrend fortgesetzt. Zum Jahresende 2008 lag die Netto-Spitzenrendite für attraktive, voll vermietete Bürogebäude in den Toplagen bei 5,3 Prozent und damit um 55 Basispunkte höher als ein Jahr zuvor. Auch in Düsseldorf ist ein weiterer Anstieg der Renditen im laufenden Jahr aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation und problematischer Finanzierungsbedingungen zu erwarten.
Perspektiven: Weitere Entwicklung schwer einzuschätzen
„Das für 2009 zu erwartende Transaktionsvolumen ist kaum abzuschätzen, da das Investmentgeschehen weiter unter dem Einfluss der Finanzkrise stehen dürfte“,
erklärt Marcus Zorn.
„Vor dem Hintergrund der weiterhin nur sehr begrenzten Kreditvergabe, in Verbindung mit einer sehr intensiven Objektprüfung der Banken, werden sich eine Reihe von Transaktionen voraussichtlich hinauszögern. Trotz des nach wie vor großen Investoreninteresses dürften nicht alle angestrebten Deals realisiert werden können.“
Quelle: Atisreal
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