Von Karin Krentz
Berlin und Potsdam stehen weiter im Fokus der Projektentwickler. Das will eine Studie der BulwienGesa AG, erstellt im Auftrag der Berliner Niederlassungen der Hochtief Projektentwicklung GmbH und TLG Immobilien GmbH, untermauern. Der Alexanderplatz als Schwerpunkt für Einzelhandels- und Hotelentwicklungen und spätere Büroprojektentwicklungen, die Schlossstraße in Steglitz mit einer Reihe von Einzelhandelsentwicklungen, Schönefeld als zukünftiger Großflughafen, der Wissenschaftsstandort Adlershof oder auch die Projekte von Mediaspree am östlichen Cityrand stehen dafür exemplarisch. In Potsdam liegt der Investorenfokus auf Wohnprojekten wie der Speicherstadt oder dem RAW-Gelände.
Der Berliner Immobilienmarkt erlebt trotz Herbstzeitstimmung auf den internationalen Kreditmärkten einen Frühling, meint Carsten Sellschopf, Niederlassungsleiter von Hochtief Projektentwicklung. Das Gesamtprojektentwicklungsvolumen für seit 2006 fertig gestellte, derzeit im Bau befindliche und bis 2012 geplante Projekte in Berlin und Potsdam beträgt rund 5 Mio. qm. Im Vergleich zur Vorjahres-Studie ist dies ein Anstieg um ca. 1 Mio. qm.
Allein das Gesamtfertigstellungsvolumen von Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und sonstigen Flächen stieg in 2008 mit 804 000 qm um mehr als 25% gegenüber dem Vorjahr. Dies entspricht einem Geldwert von ca. 1,5 Mrd. Euro. Mit einer Verdopplung der Flächen entwickelte sich der Anteil der im Bau befindlichen Wohnimmobilienprojekte besonders lebhaft. Berlin als traditionelle Mieterstadt verzeichnet einen Aufschwung im Wohnungsmarkt, vor allem im Hochpreis- und Luxussegment, so Sellschopf. Top-Projekte in 1A-Lagen seien nach wie vor gefragt. Potential sieht Jörg R. Lammersen, Niederlassungsleiter der TLG Immobilien, im Wohnungssektor nur noch im Premium- und Luxussegment mit entsprechenden Renditen. Anderswo sei das Thema Wohnen „wirtschaftlich nicht darstellbar“. Noch nicht enthalten in dieser Studie sind Daten zum Hotelmarkt, in dem Berlin als Standort besonders glänzt. Das soll in einer späteren Studie seinen Niederschlag finden, versichert Andreas Schulten von BulwienGesa.
In der Hauptstadt wird der Markt der Projektentwicklungen von regional und überregional tätigen Akteuren dominiert, so die Studie. Ihr Anteil hat sich zu Lasten der international tätigen Akteure auf ca. 66% erhöht. In Potsdam hingegen nehmen weiterhin allein die regional tätigen Akteure den Hauptanteil von nahezu 60% an den Projektentwicklungen ein. Während in der Vergangenheit Büro- und Einzelhandelsprojekte den Markt bestimmten, bilden derzeit Wohnobjekte das dominierende Segment. Deutlich wird dies anhand der Verschiebung der Anteile am Gesamtprojektvolumen. Auf die Segmente Büro und Einzelhandel entfallen zusammen rund 65% der fertig gestellten Fläche. Dagegen machen sie bei den im Bau befindlichen Flächen nur einen Anteil von rund 27% aus. Demgegenüber steht die Steigerung des Wohnsegmentes von etwa 17% der Fertigstellungen auf über 46% des in Realisierung befindlichen Projektvolumens.
Indessen läst ein Blick auf die Liste der Büroprojektentwicklungen bis zum Jahr 2012 schaudern. Bis dahin sind 400 000 qm Nutzfläche mit einem Volumen von 1 Mrd. Euro auf dem Markt. Im Jahr 2009 werden es „nur“ etwas über 100 000 qm mit einem Investitionsvolumen von 299 Mio. Euro sein. Doch woher rührt das Investorenvertrauen? Einig sind die Experten, dass nun die Stunde der opportunistisch agierenden Immobilienkäufer schlage. Jüngstes Beispiel ist der Kauf eines Wohnimmobilienportfolios von 1 400 Wohnungen im Norden Berlins im Wert von 80 Millionen Euro durch einen niederländischen Investor. Trotz sinkender Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt erwartet Catella, das den Verkauf begleitete, weitere Verkäufe in der Größenordnung bis 100 Mio. Euro noch 2008. Es sei ein Trend zu langfristigen Investitionen mit einer Haltedauer von 10 Jahren und länger zu erkennen. Hohe Fremdfinanzierungen seien in diesen Fällen bei ausgewählten Objekten noch realisierbar.
Schulten favorisiert gar den Standort Alexanderplatz und Breitscheidplatz als Bürostandorte nach den Linden, dem Leipziger und Potsdamer Platz. Gleichwohl musste gerade die City West am Breitscheidplatz nun eine neue Niederlage einstecken. Beim Schimmelpfeng-Haus an der Kantstraße in Charlottenburg gibt es Änderungen: Wie die Zeitung mit den drei großen Buchstaben meldete, werden alle Baupläne wieder auf Eis gelegt. Auf dem Areal des bekannten Gebäudes im Schatten der Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche sollten noch in diesem Jahr die Arbeiten am 119 m hohen Atlas-Tower beginnen. Abriss- und Neubaugenehmigung liegen vor. Nachdem im September 2007 ein Investor überraschend abgesprungen war, habe inzwischen auch der zweite Geldgeber Abstand genommen.
"Wir haben von der Eurohypo erfahren, dass die Verkaufsverhandlungen im August gescheitert sind und die Eurohypo wieder Eigentümer des Schimmelpfeng-Hauses ist“,
wird Wolfgang Hummel von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zitiert.
Außer Orco haben auch andere Investoren und Projektentwickler kalte Füße bekommen. Nicht nur das Vorhaben Fehrbelliner Höfe, ein äußerst ambitioniertes Wohnprojekt in einer absoluten 1B-Lage, ist gestrichen, nun hat es auch Großprojekte in einer Ku’damm-Seitenlage, und in Zehlendorf erwischt. Morgan Stanley wollte mit Partnern auf 1 400 qm eine „Wohlfühloase für entspanntes luxuriöses Leben“ mit 110 Wohnungen entwickeln. Daraus wird erst einmal nichts und die Kleingärtner der „Kolonie Württemberg“, deren 48 Parzellen als Bauland herhalten sollten, können zunächst aufatmen. In Zehlendorf wollte Lehman Brothers 70 Millionen Euro in den Umbau des McNair-Quartiers der US-Army investieren. Nun wird kolportiert, dass das Areal für 20 Mio. Euro wieder auf dem Markt sei, samt fertigen Bauplänen. Der Liegenschaftsfonds Berlin geht davon aus, dass der bereits beurkundete Kaufvertrag erfüllt werde. Weiterer Wackelkandidat in der City West ist die Bayerische Bau- und Immobiliengruppe. Die vermeldet seit Jahren stoisch: bald, bald geht es am Zoobogen weiter. Wie es am Leipziger Platz auf dem Wertheim-Areal von Orco weitergeht, das ist ebenfalls unbekannt.
Quelle: DIB, Nr. 178
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