Ladenflächen

Ladenfläche – So finden Einzelhändler das passende Ladenlokal

Im Einzelhandel werden unterschiedlichste Waren und Produkte verschiedener Hersteller zum Kauf angeboten. Anders als im Großhandel sind die dargebotenen Artikel im Einzelhandel direkt für den Endverbraucher, also den Konsumenten, bestimmt. Die Vielfältigkeit der im Einzelhandel erhältlichen Produkte spiegelt sich in der Vielseitigkeit der verfügbaren Ladenflächen wider. Wie erfolgreich ein Laden ist, hängt schlussendlich auch von der passenden Geschäfts-Immobilie ab, die bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich ihrer Größe, Lage und Ausstattung erfüllen muss. Um langfristig erfolgreich zu sein, sind bei der Suche nach dem passenden Ladenlokal einige Kriterien zu berücksichtigen.

1. Welche Arten von Ladenflächen gibt es?

Der Einzelhandel ist äußerst vielseitig gegliedert, unter anderem im Hinblick auf Branche, Sortiment, Betriebsform und Handelsort. Dementsprechend vielfältig präsentieren sich die verfügbaren Ladenflächen.

Ladengeschäfte für den Lebensmittelhandel

  • Lebensmittel-Bedienungsgeschäft: Ladenflächen für den Lebensmittelhandel, deren Verkaufsfläche unter 200 Quadratmetern liegt und in welchen der Verkauf über einen Einzelhändler abgewickelt wird, nennt man Lebensmittel-Bedienungsgeschäfte. Beispielhaft für diese Ladenform ist der traditionelle „Tante-Emma-Laden“, aber auch Bäckereien, Feinkostläden oder Metzgereien, die ihre Waren üblicherweise über eine Verkaufstheke verkaufen, fallen unter diese Kategorie. Neben dem Verkaufsraum, dessen Größe je nach Sortiment variiert, sollten auch Räumlichkeiten zur Lagerung sowie Toiletten für Mitarbeiter bei der Suche nach der passenden Immobilie miteinkalkuliert werden.
  • Lebensmittel-SB-Geschäft und -Markt: Hierbei handelt es sich um Lebensmittelgeschäfte, in denen die Kunden die angebotenen Waren via Selbstbedienung erwerben. Zur Kategorie „Geschäft“ gehören Läden mit einer Verkaufsfläche bis 200 Quadratmeter; in „Märkten“ kann auf bis zu 400 Quadratmetern eingekauft werden. Die Anforderungen an die Gewerbeimmobilie unterscheiden sich dabei nur hinsichtlich ihrer Größe: Neben dem Verkaufsraum werden Lagerräume, Anlieferungsbereiche sowie Aufenthaltszimmer und sanitäre Anlagen für die Mitarbeiter benötigt.
  • Supermarkt und Discounter: Auch hierbei handelt es sich um Lebensmittelgeschäfte mit Selbstbedienung. Der Unterschied liegt in der Größe, die bei Supermärkten zwischen 400 und 1.500 Quadratmetern liegt. Abgesehen von dem großflächigen Verkaufsraum sollte die Immobilie über ausreichend Lagerkapazitäten und Anlieferungsmöglichkeiten für die 7.000 bis 11.000 dargebotenen Artikel verfügen. Wie auch in den kleineren SB-Geschäften werden außerdem Mitarbeiter-Toiletten und gegebenenfalls ein kleiner Aufenthaltsraum für Mittagspausen benötigt. Je nach Anforderung kann auch ein separates Büro für administrative Aufgaben von Vorteil sein.
  • Verbrauchermarkt und SB-Warenhaus: Unter beiden Ladenkonzepten werden großflächige Einzelhandel-Selbstbedienungsgeschäfte gefasst, die hauptsächlich Lebensmittel verkaufen. Ein Verbrauchermarkt verkauft seine Waren auf 1.500 bis 5.000 Quadratmetern; das SB-Warenhaus verfügt über eine Verkaufsfläche von mehr als 5.000 Quadratmetern. Dabei gehören abgesehen von Lebensmitteln häufig auch um die 25 Prozent Non-Food-Artikel zum Sortiment. Die Immobilie sollte darum neben dem Verkaufsraum über entsprechend große Lagerräumlichkeiten und Möglichkeiten zur Warenanlieferung verfügen. Sanitäre Anlagen und Aufenthaltsmöglichkeiten für Mitarbeiter sollten ebenso wie ein Büro zur Erledigung administrativer Aufgaben vorhanden sein.

Andere Ladenflächen

  • Ladenlokal und Fachgeschäft: Beide Formen bezeichnen Einzelhandels-Geschäfte, in denen unterschiedlichste Waren verkauft werden. In einem herkömmlichen Ladenlokal kann sich beispielsweise ein Bekleidungsgeschäft oder eine Boutique befinden. Fachgeschäfte verfügen, wie zum Beispiel Parfümerien, Elektrofachgeschäfte oder ein Laden für Friseurbedarf, über ein spezialisiertes Sortiment. Die Anforderungen an die Immobilie sind ähnliche: Neben dem Verkaufsraum werden Lagerbereiche und Möglichkeiten zur Warenanlieferung benötigt. Mitarbeiter-Toiletten, ein Arbeitsplatz für Administratives und gegebenenfalls eine Kaffeeküche für die Mittagspause ergänzen die Gewerbeimmobilie ideal. Der Grundriss des Verkaufsraums darf dabei gerne etwas ausgefallener sein, um dem Laden Profil und Persönlichkeit zu verleihen.
  • Warenhaus und Kaufhaus: Im herkömmlichen Sprachgebrauch werden beide Begriffe häufig synonym gebraucht. Tatsächlich handelt es sich bei einem Kaufhaus um ein Geschäft von mindestens 1.000 Quadratmetern, in dem Non-Food-Artikel ausgewählter Warengruppen, vor allem Textilien und Elektrogeräte, verkauft werden. Ein Warenhaus bezeichnet hingegen ein in der Regel mehrstöckiges Einzelhandelsgeschäft von mindestens 3.000 Quadratmetern Größe, in dem Waren jeglicher Art zum Kauf angeboten werden. Neben der großflächigen Verkaufsfläche sollten Immobilien für beide Geschäftsformen über entsprechend große Lager- und Anlieferungsbereiche verfügen. Hinter den Kulissen sollten außerdem Büros für administrative Tätigkeiten sowie sanitäre Anlagen und Aufenthaltsräume für Mitarbeiter vorhanden sein.
  • Fachmarkt: Ähnlich wie bei einem Kaufhaus handelt es sich hierbei um ein großflächiges Einzelhandelsgeschäft mit einem branchenspezifischen Sortiment im Non-Food-Bereich. Handelsgeschäfte für Tiernahrung, Baumärkte und Möbelhäuser sind beispielhafte Fachmärkte, die auf das Selbstbedienungs-Prinzip setzen. Die passende Immobilie sollte daher über eine große Verkaufsfläche und entsprechende Lagerräume verfügen. Außerdem müssen Bereiche für die Warenanlieferung, Mitarbeiter-Toiletten und je nach Bedarf auch Aufenthaltsräume und Büroräume vorhanden sein.
  • Ladenflächen für Dienstleister: Friseursalons, Nagelstudios oder Kosmetiker stellen besondere Anforderungen an ihre Gewerbeimmobilie. Wo in anderen Geschäften Waren angeboten werden, wird in diesen Läden die entsprechende Dienstleistung ausgeführt. Je nach Branche müssen unterschiedliche Kriterien erfüllt werden: Friseure brauchen beispielsweise Anschlüsse für zahlreiche Waschbecken; in einem Kosmetikstudio müssen separate Behandlungskabinen vorhanden sein. Neben Mitarbeiter-Toiletten ist auch ein Rückzugsort, der als Lager, Arbeitsplatz oder Aufenthaltsraum dienen kann, empfehlenswert.
  • Verkaufsraum mit Außenfläche: Eine besondere Form von Ladenfläche benötigen beispielsweise Autohäuser, bei denen Verkaufsraum und Laden nicht deckungsgleich sind. Denn abgesehen von der Verkaufsfläche, auf der Neuwagen ausgestellt werden, gehören auch ein Ausstellungsplatz für Gebrauchtwagen sowie eine Werkstatt zu einem Autohaus. Darüber hinaus sollte die gewerblich genutzte Immobilie über Mitarbeiter-Toiletten und ein Büro zur Erledigung administrativer Aufgaben verfügen.
  • Shop-Zonen und Shop-in-Shop: Shop-Zonen befinden sich in Geschäften, deren Fokus nicht auf dem Einzelhandel liegt, beispielsweise in Tankstellen oder Autobahnraststätten. Unter einem Shop-in-Shop (engl. „Laden im Laden“) wird ein horizontales Kooperationskonzept im Einzelhandel verstanden, bei dem ein großflächiger Handelsbetrieb einem kleineren Verkaufsflächen zur Verfügung stellt. Beide Formen bezeichnen kein eigenständiges Geschäft, sondern sind in andere Gewerbeimmobilien integriert.

2. Was sind die Vorteile von Ladenflächen?

Im Unterschied zum ambulanten Einzelhandel oder dem Versandhandel findet der stationäre Handel in Ladengeschäften statt. Welche Immobilie sich am besten eignet, um den Traum vom eigenen Laden zu erfüllen, hängt vor allem vom geplanten Geschäftskonzept ab. Ladenflächen zählen wie Büro- oder Gastronomieimmobilien zur Gruppe der Gewerbeimmobilien. Sie zeichnen sich im Gegensatz zu Wohnimmobilien dadurch aus, dass sie auf die gewerbliche Nutzung ausgelegt sind.

Immobilien, die als Ladenflächen konzipiert wurden, kommen den Anforderungen des Einzelhandels am nächsten. In der Regel sind sanitäre Anlagen und entsprechende technische Voraussetzungen hier bereits gegeben. Außerdem verfügen sie häufig über Schaufenster und einen entsprechenden Grundriss, in dem sich unterschiedlichste Konzepte realisieren lassen. Fällt die Wahl hingegen auf ein Objekt, welches zuvor anderweitig genutzt wurde, kann das mit teuren Renovierungs- und Umbauarbeiten verbunden sein. Ein Ladenlokal, welches spezifisch für den Einzelhandel konzipiert wurde, bietet die beste Möglichkeit, das Geschäft selbst und die Warenpräsentation außergewöhnlich und besonders zu gestalten. So kann Kunden ein Einkaufserlebnis geboten werden, das sie bei der Konkurrenz nicht bekommen.

3. Welche Vor- und Nachteile sind bei der Wahl des Standorts zu berücksichtigen?

Der geeignete Standort ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Suche nach einer passenden Ladenfläche. Allerdings können die Anforderungen je nach Branchenspezifik und Zielgruppe stark variieren. Während Shopping-Center, Factory-Outlets und Fachmärkte auf ausreichend Parkmöglichkeiten und eine gute Verkehrsanbindung mit dem Auto angewiesen sind, profitieren Geschäfte in Fußgängerzonen und Ladenpassagen vor allem von Laufkundschaft. Welche Vor- und Nachteile eine zentrale beziehungsweise dezentrale Lage für den Einzelhandel hat, zeigt die folgende Übersicht:

Zentrale Lage dezentrale Lage
Vorteile
  • Viel Laufkundschaft und dadurch höhere Kundenfrequenz
  • Leichte Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel
  • Größere Auswahl an Ladenlokalen, die für den Einzelhandel im engeren Sinne konzipiert sind
  • Ausreichend Parkmöglichkeiten
  • Größere Immobilien mit niedrigeren Quadratmeterpreisen
  • Wenig Konkurrenz
Nachteile
  • Hohe Quadratmeterpreise und geringe Auswahl an Immobilien in Top-Lagen
  • Konkurrenz durch hohe Dichte an Läden und Geschäften
  • Kaum großflächige Objekte mit ausreichend Parkmöglichkeiten
  • Wenig Laufkundschaft
  • Wenig ergänzende Infrastruktur, zum Beispiel Cafés oder Restaurants
  • Mit öffentlichen Verkehrsmitteln schwerer zu erreichen

4. Welche Kriterien sollen Ladenflächen erfüllen?

Je nach Geschäftskonzept können die Kriterien für die optimale Ladenfläche stark variieren. Einige Faktoren sollten jedoch alle Interessenten bei der Auswahl der passenden Immobilie bedenken:

  • Lage: Bietet sich für das Ladenkonzept eine innerstädtische oder eine dezentrale Lage an? Wie gut ist der Standort erreichbar? Wie sehen Konkurrenzbetriebe in der näheren Umgebung aus?
  • Verkaufsraum: Ist die Räumlichkeit groß genug und vorteilhaft geschnitten? Gibt es ein Schaufenster? Gibt es Platz für Umkleidekabinen? Ist das Ladenlokal barrierefrei zugänglich
  • Ausstattung: Wie ist die technische Grundversorgung? Sind Stromversorgung, Heizung und Lüftung in funktionalem Zustand? Sind sanitäre Anlagen und Aufenthaltsräume für Mitarbeiter vorhanden? Sind ausreichende Lagerräumlichkeiten vorhanden? Gibt es eine Alarmanlage?
  • Parken und Anlieferung: Gehören Parkplätze zum Objekt oder sind öffentliche Parkplätze in der Nähe? Können Lieferanten Neuware ungehindert liefern?
  • Zustand: Müssen Umbauarbeiten vorgenommen werden? Hat die Immobilie eine gepflegte Außenfassade und Umgebung?
  • Kosten: Wie hoch ist die Miete oder der Kaufpreis für die Gewerbeimmobilie? Steht der Preis in Relation zu den Erfolgsaussichten des Ladens?

5. Ladenflächen – mieten oder kaufen?

Ob Ladenflächen gemietet oder gekauft werden, hängt auch davon ab, ob es sich bei dem Geschäft um einen eigenen Laden oder um die Filiale einer großen Handelskette handelt. Letztere werden im Hinblick auf die entsprechende Immobilie häufig von der Schirmgesellschaft selbst finanziert. Selbstständige Ladenbesitzer verfügen hingegen nur selten über das notwendige Eigenkapital, um eine eigene Immobilie in City-Lage zu kaufen.

Mit einem Ladenlokal zur Miete erhalten sich Einzelhändler ihre Flexibilität. Denn auch bei dieser Option ist das Ladenkonzept frei gestaltbar, während hohe Anfangskosten eingespart und anderweitig investiert werden können. Zugleich ist der Mietvertrag relativ kurzfristig kündbar, sodass bei einer nötigen Umstrukturierung oder Vergrößerung des Geschäfts schnell gehandelt werden kann.