Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt behält seine hohe Attraktivität als Investitionsstandort. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Expertenbefragung des Geschäftsfeldes Immobilienfinanzierung von Berlin Hyp und Landesbank Berlin AG (LBB). So geben unverändert über 80 Prozent der gut 300 Befragungsteilnehmer dem deutschen Markt im europäischen Vergleich den Vorzug (1. HJ 2011: 81 Prozent). Gut ein Viertel bewertet ihn sogar als „deutlich attraktiver“. Ausschlaggebend dürften hier die vergleichsweise gute Konjunkturentwicklung der deutschen Wirtschaft – wenn auch mit deutlich geringeren Wachstumsraten – sowie der stabile Arbeitsmarkt sein. Trotz aktuell zufriedenstellender Marktdaten belasten aber Rezessionsängste und Unsicherheiten im Finanzierungsumfeld die Erwartungen der Befragten. Die Ergebnisse spiegeln daher den im Vergleich zum Jahresanfang erfolgten Stimmungseinbruch innerhalb der Branche wider.
Finanzierungsumfeld wichtigster Bestimmungsfaktor
Euro- und Staatsschuldenkrise, Zinsentwicklung sowie Finanzierungssituation bleiben für die Befragten die wesentlichen Bestimmungsfaktoren für die Branche. So sind 80 Prozent der Befragten der Ansicht, dass die fehlende politische Klarheit innerhalb der EU die Gefahr einer erneuten Rezession befeuert. 65 Prozent der Teilnehmer glauben, dass der Haircut für Griechenland die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken künftig einschränken wird. In der Folge rechnen 46 Prozent der Befragten mit einem eher zurückhaltenden Engagement der Banken in den kommenden 12 Monaten. Niederschlag findet die Unsicherheit auch in der Beurteilung der Zinsentwicklung. Nur noch 45 Prozent der Experten halten einen Anstieg der Langfristzinsen in den nächsten 5 Jahren für wahrscheinlich. Vor einem halben Jahr waren es noch 68 Prozent. Auch gehen 69 Prozent der Befragten davon aus, dass Alternativen zum klassischen Bankdarlehen künftig an Bedeutung gewinnen. 66 Prozent glauben, dass insbesondere Versicherungen künftig eine größere Rolle in der Immobilienfinanzierung spielen werden. „Noch völlig unklar ist, wie die vielfältigen Regelungen zu Basel III und Solvency II kumulativ wirken. Ohne Nachbesserung werden sie in der Tendenz die Finanzierungsfähigkeit der Kreditwirtschaft deutlich einschränken. Ob Versicherer jedoch willens und in der Lage sind, die entstehende Lücke zu schließen, ist zu bezweifeln“, so Jan Bettink, Mitglied des Vorstands der LBB.
Investmentmarkt auf Sicht in Warteposition
Die Transaktionsvolumina werden nach Ansicht der Experten in den kommenden 12 Monaten nur noch moderat wachsen bzw. auf aktuellem Niveau verharren. So rechnen z.B., trotz des im Jahresverlauf hohen Einzelhandel-Transaktionsvolumens, nur noch 42 Prozent der Befragten auch auf Sicht mit steigenden Volumina in diesem Segment (1. HJ 2011: 56 Prozent). Gleiches gilt für den Bereich Logistik (1. HJ 2011 58 Prozent). Am deutlichsten haben sich die Erwartungen bei den stark am Konjunkturzyklus hängenden Büroimmobilien eingetrübt. Hier gehen noch 34 Prozent von steigenden Volumina aus. (1. HJ 2011: 60 Prozent). Einzig im Segment Wohnen erwartet die Mehrheit der Befragten (63 Prozent) nach wie vor steigende Volumina, wenn auch verhaltener als noch vor sechs Monaten.
Das regionale Ranking führen unverändert München, Hamburg und Berlin an. Zusätzlich zeigt der Langfristtrend, dass sich die Bewertungsabstände zwischen den Regionen einengen. Ursächlich dürfte hier die anhaltende Fokussierung auf Core-Immobilien sein (hohe Vermietungsstände, bonitätsstarke Mieterstrukturen und attraktive Innenstadtlagen), da diese, wenn auch in sehr unterschiedlichem Umfang in allen genannten Metropolregionen zu finden sind.
Kaufpreisentwicklung konsolidiert über alle Segmente
Die 2010 begonnene Erholung des Immobilienmarktes wird vorläufig abgebremst. Eine deutliche Trendwende in Richtung Abschwung ist jedoch aktuell nicht erkennbar. Vielmehr gehen die Befragten insgesamt von einer sich konsolidierenden Kaufpreisentwicklung aus. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Mieten. Einziger Ausreißer ist auch hier das Segment Wohnen. Dass der deutsche Immobilienmarkt sich mittelfristig positiv entwickeln wird, glauben noch 65 Prozent der Experten (1. HJ 2011: 91 Prozent). „In Summe hat der Markt die notwendigen Lehren aus der Krise gezogen – das heißt angemessenere Eigenkapitalausstattung, vernünftige Produkte sowie die Rückbesinnung auf die Immobilie als langfristig orientierte Anlageklasse, die Managementqualitäten erfordert. Nadelöhr für die weitere Entwicklung bleiben jedoch Konjunktur und Finanzierung“, so Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands Berlin Hyp.
Die vollständigen Umfrageergebnisse finden Sie unter www.berlinhyp.de/immobilienfinanzierung/immoment-im-trend/ bzw.
www.lbb.de/landesbank/de/70_immofinanz/076_IMMOment/index.html