Hamburg: Investmentmarkt 2. Quartal 2012 – Gewerbliches Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr deutlich geringer als im Vorjahr. Mit einem Volumen von rund 2,2 Milliarden Euro wurde im Jahr 2011 das beste Hamburger Transaktionsergebnis für gewerblich genutzte Immobilien seit dem Rekordjahr 2007 erzielt. Dieser Trend konnte sich in der ersten Jahreshälfte 2012 nicht weiter fortsetzen. Mit 700 Millionen Euro fiel das Transaktionsvolumen in den ersten beiden Quartalen um rund 44 Prozent geringer aus als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. „Nach einem guten Jahresstart schwächte sich die Dynamik im zweiten Quartal deutlich ab. Neben dem nach wie vor geringen Angebot an Core-Produkten sind auch die teilweise recht zähflüssigen Verhandlungsprozesse für dieses Ergebnis verantwortlich“, so Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Nachfrage nach guten Assets ungebrochen – Preisentwicklung stabil
Die Nachfrage nach guten Assets ist ungebrochen und steht einem geringen Angebot gegenüber. Es dominieren weiterhin sicherheitsorientierte Anlagestrategien. „Im Fokus der Anleger steht nach wie vor das Core-Segment. Die Bereitschaft auf riskantere Klassen wie Core-Plus oder Value-Added auszuweichen, ist bei den Investoren nur eingeschränkt vorhanden. Opportunistische Anlagestrategien bilden derzeit die Ausnahme“, bestätigt Christoph Ringleben diesen Trend.
Insgesamt wird von einer stabilen Preisentwicklung ausgegangen, an den sehr guten Standorten kann auch mit einer leichten Preissteigerung gerechnet werden. Dabei wird die Liquidation mehrerer Offener Immobilienfonds, die zu einer kurz- bis mittelfristigen Erhöhung des Angebots führen könnte, voraussichtlich keine spürbaren Auswirkungen auf das Preisniveau haben.
Internationalen Investoren kaum präsent am Hamburger Markt
Das Marktgeschehen in den ersten beiden Quartalen des Jahres wurde im Wesentlichen von nationalen Marktteilnehmern bestimmt. Mit Anteilen am Transaktionsvolumen von jeweils 7 Prozent bezogen auf das 1. Halbjahr 2012 waren die internationalen Investoren kaum präsent. Zwar ist das Interesse der internationalen Anleger an Deutschland und auch Hamburg nach wie vor hoch, jedoch stehen dieser Nachfrage keine entsprechenden Produkte gegenüber.
Die stärkste Käufergruppe des ersten Halbjahres 2012 waren wie im vergangenen Jahr die offenen Fonds / Spezialfonds mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 33 Prozent. Neben einigen Immobilien mit Kaufpreisen unter 25 Millionen Euro wurde auch eine größere Logistikimmobilie sowie der Berliner Bogen (Anckelmannsplatz 1) an dieses Käufersegment veräußert. Mit dem Verkauf der HSH Nordbank Anteile an der Europa Passage (Ballindamm 40) an das Versicherungsunternehmen Allianz trat die Gruppe der Versicherungen mit einem Anteil von knapp 28 Prozent als zweitstärkste Käufergruppe auf. An dritter Stelle positionierten sich die Pensionsfonds, die über den Kauf des Projektes Opern Plaza (Dammtorstraße 12) einen Anteil am Transaktionsvolumen von rund 16 Prozent erreichten.
Der Verkauf der HSH Nordbank Anteile an der Europa Passage, der mit über 184 Mio. € die größte Transaktion des ersten Halbjahres darstellte, machte die Banken zur stärksten Verkäufergruppe. Der Anteil am Transaktionsvolumen bezifferte sich auf rund 34 Prozent. Mit Anteilen von jeweils knapp 23 Prozent folgten die Gruppe der Entwickler und Bauträger sowie die privaten Investoren. „Für den ungewöhnlich hohen Anteil der privaten Investoren auf der Verkäuferseite sind in erster Linie individuelle Beweggründe verantwortlich, die unter anderem im Zusammenhang mit Portfolio-Bereinigungen im Zuge anstehender Generationswechsel stehen“, erläutert Christoph Ringleben.
Hamburger Innenstadt im Fokus der Anleger
Großvolumige Core-Produkte in der Hamburger Innenstadt stehen weiterhin im Fokus der Anleger. Knapp 60 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen im 1. Halbjahr 2012 auf den Teilmarkt City. Neben der erwähnten Europa-Passagen-Transaktion zählte auch der Verkauf des Opern Plazas an der Dammtorstraße 12 zu den größten Verkäufen im Bereich der City. Das Projekt Opern Plaza mit einer Gesamtfläche von knapp 16.000 Quadratmetern wurde im 2. Quartal von dem Hamburger Bauunternehmen Aug. Prien für rund 93 Mio. € an das Versorgungswerk der Rechtsanwälte im Lande Nordrhein-Westfalen veräußert.
Wie auch schon im 1. Quartal 2012 landete die City Süd im Ranking der Teilmärkte auch zur Jahresmitte auf Platz zwei mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von knapp 33 Prozent. Zu den größten Verkäufen zählten der Berliner Bogen (Anckelmannsplatz 1) für rund 100 Mio. € an den Competo Bestandsfonds Plus und der Neubau HanseAtrium (Wendenstraße 8-12) an den geschlossenen Fonds Next Estate Income Fund (NEIF).
Büroimmobilien sind beliebteste Assetklasse
Büroimmobilien stellten im 1. Halbjahr 2012 die wichtigste Assetklasse dar. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen betrug knapp 20 Prozent. Dahinter folgten die Einzelhandelsimmobilien, deren Anteil im Vergleich zum Vorjahr von 46 Prozent auf 28 Prozent schrumpfte. Neben dem großvolumigen Verkauf der Anteile an der Europa Passage wurde lediglich ein kleineres Geschäftshaus an der Straße Hohe Bleichen veräußert. Die Lager- und Logistikobjekte erzielten einen Anteil von knapp 9 Prozent.
Die Renditen für Hamburg bleiben unverändert. Wie im Vorquartal liegen die Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte bei 4,7 Prozent. Für Logistikobjekte wird aktuell eine Spitzenrendite von 7,2 Prozent erzielt.