Hamburg: Bürovermietungsmarkt 1. Quartal 2012

Nach dem erfolgreichen Vermietungsjahr 2011 auf dem Hamburger Büromarkt, konnte auch das erste Quartal 2012 gute Ergebnisse erzielen. Nach den Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger wurden im ersten Quartal 2012 rund 85.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Besonders die Nachfrage nach Neubauflächen oder umfassend revitalisierten Flächen war ungebrochen. Der Anteil dieser Flächenqualität am Gesamtflächenumsatz in Hamburg nahm rund 60 Prozent ein. Das Quartalergebnis fiel jedoch gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund 17 Prozent niedriger aus. Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger kommentiert dieses Ergebnis wie folgt: „Trotz eines geringeren Vermietungsvolumens als im Vorjahreszeitraum haben wir keine Abschwächung der Nachfrage nach Büroflächen feststellen können. Die Abteilung Bürovermietung von Grossmann & Berger hatte einen sehr guten Jahresstart mit einer Vermietungsleistung zum Ende des ersten Quartals von rund 20.000 Quadratmetern vermittelter Bürofläche in Hamburg.

Vielzahl an kleinen bis mittelgroßen Abschlüssen
Die höchste Nachfrage im ersten Quartal entfiel auf die kleinen bis mittleren Größenklassen mit Flächen bis 500 Quadratmeter und 501 bis 1.000 Quadratmeter, die einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von zusammen rund 50 Prozent ausmachten. Diese Flächensegmente verzeichneten zusammen insgesamt rund 110 Abschlüsse, allein 50 davon entfielen auf den Teilmarkt City. Im Flächensegment zwischen 1.001 bis 5.000 Quadratmeter wurden 18 Abschlüsse gezählt. So gewannen beispielsweise die „Tanzenden Türme“ (Reeperbahn 1, City) mit dem Spirituosen-Hersteller Diageo Deutschland GmbH einen prominenten Mieter mit knapp 2.000 Quadratmeter Fläche. Auf das Flächensegment über 5.000 m² entfiel einzig allein der Baustart eines Eigennutzers, der mit dem Bauunternehmen Höhns-Bau eine Containerpackstation in der Wollkämmereistraße (Wilhelmsburg / Teilmarkt Harburg) mit einer Bürofläche von 6.500 m² und einer Hallenfläche von 25.000 m² realisiert.

Nachfrage nach Büroflächen in der City ungebrochen
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes führte die City als traditionell stärkster Teilmarkt mit einem Anteil von 19 Prozent das Ranking der Teilmärkte an. Mit deutlichem Abstand positionierte sich erstmals der Teilmarkt St. Georg auf Platz 2. Mit einem Anteil am gesamten Hamburger Flächenumsatz von rund 11 Prozent bewies der Teilmarkt, dass er als Bürostandort über ein eigenständiges Profil verfügt, das von den Nutzern akzeptiert und nachgefragt wird. Der Teilmarkt Harburg platzierte sich aufgrund des Baustarts eines Eigennutzers an der Wollkämmereistraße auf Platz drei mit einem Anteil von 10 Prozent. Auf Platz 4 folgte mit St. Pauli eine weitere Stadtteillage. Der Teilmarkt erreichte einen Anteil von 9 Prozent. Verantwortlich für diese für Hamburg ungewöhnliche Umsatzverteilung auf den Rängen 2, 3 und 4 ist die Häufung von wenigen Vertragsabschlüssen mit einem vergleichsweise hohen Flächenvolumen in den Lagen St. Georg, Harburg und St. Pauli im ersten Quartal. Betrachtet man die Anzahl der Deals, so hat die City mit einem Anteil von rund 40 Prozent uneingeschränkt die Nase vorn.

Beratungsunternehmen stärkste Flächenabnehmer
Als bedeutendste Flächenabnehmer mit Anteilen am Flächenumsatz von über 15 Prozent traten im ersten Quartal die Branche Tourismus und Verkehr auf. Insgesamt konnte an diese in Hamburg stark vertretene Branche rund 13.000 Quadratmeter Fläche vermittelt werden. Als zweit- und drittstärkste Flächenabnehmer setzten sich die Branchen Information und Telekommunikation und Bau und Immobilien mit Anteilen von jeweils über 13 Prozent durch. Aus dem Bereich Information und Telekommunikation haben zum Beispiel das auf Online-Entertainment spezialisierte Unternehmen Altigi (Theodorstr. 42-90, Bahrenfeld) sowie die Siemens AG (Beim Strohhause 17-31, City Süd) ihre Flächen am Standort erweitert. Die für Hamburg traditionell starke Branche der Beratungsunternehmen landete nur auf Platz fünf mit einem Anteil am Flächenumsatz von 10 Prozent.

Durchschnittsmiete auf Rekordniveau
Im Rahmen der dynamischen Vermietungstätigkeit des letzen Jahres konnten insbesondere auch größere Flächen in Neubauqualität zu entsprechend hohen Mieten abgesetzt werden. Diese Tendenz führte bereits im vergangenen Quartal zu einer Erhöhung der flächengewichteten Durchschnittsmiete. Seit Ende des ersten Quartals 2011 stieg die Durchschnittsmiete um 1,40 € auf einen neuen Hamburger Höchstwert von 14,70 Euro/Quadratmeter/Monat an. Die Spitzenmiete ist seit nunmehr 12 Monaten stabil bei einer Höhe von 23,50 Euro/Quadratmeter/Monat.

Leerstand weiter fallend
Der Büroflächenleerstand hat sich innerhalb eines Jahres um ca. 180.000 Quadratmeter reduziert und beträgt zum ersten Quartal 2012 rund 1,04 Mio. Quadratmeter. Die Leerstandsquote sank somit im Jahresverlauf von 9,4 Prozent auf aktuell 7,9 Prozent inklusive Untermietflächen (7,7 Prozent ohne Untermietflächen). Der kontinuierliche Leerstandsabbau ist dem guten Vermietungsergebnis sowie dem niedrigen Fertigstellungsvolumen in 2011 zuzurechnen.

Auch in den kommenden zwei Jahren werden wenige spekulative Flächen an den Markt kommen. Die Vorvermietungsquote liegt für das 2012 / 2013 bei ca. 60 Prozent bezogen auf ein Fertigstellungsvolumen von rund 470.000 Quadratmeter. Besonders das Angebot an zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5.000 Quadratmeter in zentraler Lage ist sehr begrenzt. „Der Wettbewerb um Neubauflächen in Flächensegment über 5.000 Quadratmeter ist deutlich spürbar. Diese Situation wird aufgrund des geringen spekulativen Fertigstellungsvolumens in den nächsten zwei Jahren weiter zunehmen. Folglich ist jetzt der richtige Zeitpunkt für die Realisierung von spekulativen Projekten in zentraler Lage der Stadt Hamburg“, konstatiert Andreas Rehberg.

Positive Perspektiven für das Jahr 2012
Die Perspektiven für die deutsche Wirtschaft für die Jahre 2012 und 2013 sind vergleichsweise gut, wenngleich die aus der Entwicklung der Euro-Schuldenkrise resultierenden Risiken erheblich sind. Nach Angaben des ifo-Instituts schätzen die Unternehmen ihre Geschäftsaussichten jedoch überwiegend positiv ein und planen, ihren Personalbestand zu erweitern. Vor diesem Hintergrund wird sich der Flächenumsatz in 2012 in Hamburg als stabil erweisen und voraussichtlich die 500.000 Quadratmeter-Marke erreichen.