Hamburg: Zinshausmarkt 2012 / 2013

Der Hamburger Markt für Zinshäuser wird unverändert durch eine hohe Nachfrage und steigende Verkaufspreise bestimmt. „Angesichts der anhaltenden Krise der Wirtschaft und der Finanzsysteme im gesamten Euroraum erweist sich Hamburg nach wie vor als attraktiver Anlagestandort“, resümiert Joern Olaf Ridder, Leiter Wohnimmobilien/Zinshaus bei dem Immobiliendienstleister Grossmann & Berger. Die Rahmenbedingungen in der Hansestadt sind für Anleger günstig. So sorgen beispielsweise das nachhaltige Bevölkerungswachstum und der Trend zu Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und damit zu steigenden Mieten.

Auch das vom Senat aufgelegte Wohnungsbauprogramm wird mittelfristig nichts an der Tatsache ändern, dass Wohnraum in Hamburg ein knappes Gut ist. Vor diesem Hintergrund ist das Interesse an Zinshäusern seitens der Investoren ungebrochen. „Ähnlich wie im gewerblichen Investment-Segment leidet die Marktentwicklung in Hamburg jedoch unverändert unter dem vorherrschenden Mangel an zu veräußernden Objekten. Für Bewegung hingegen werden voraussichtlich einige Gesetzesvorhaben sorgen, die derzeit diskutiert werden“, so Joern Olaf Ridder weiter.

Bewegung durch Steueränderungen im Bund

Die Themen Mietpreisdeckelung und sozialer Wohnungsbau sind im Vorfeld der Bundestagswahl im September zu den entscheidenden Wahlkampfthemen geworden. Sie könnten die vom Bund vorgegebenen Rahmenbedingungen für den Zinshausmarkt bereits Ende des Jahres oder Anfang 2014 verändern. Einen starken Einfluss auf die Entwicklung des Hamburger Zinshausmarktes könnte die Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist für vermietete Immobilien im Privatbesitz haben. Künftig könnten, unabhängig von Haltefristen, Gewinne bei Immobilienverkäufen besteuert werden. „Wir gehen davon aus, dass die Umsetzung dieses Gesetzesvorhabens in der nächsten Legislaturperiode zu verstärkten Verkäufen von Zinshäusern führen könnte“, sagt Joern Olaf Ridder.

Leicht steigende Durchschnittspreise pro Objekt

Auch die vorläufigen Ergebnisse des Hamburger Gutachterausschusses für das Jahr 2012 bescheinigen dem Hamburger Zinshausmarkt steigende Preise. Sowohl die Objekt-Durchschnittspreise als auch die Kaufpreisfaktoren kletterten 2012 weiter nach oben. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Objekt legte um knapp 21.000 Euro auf 2,16 Mio. Euro zu und überschritt damit deutlich das Fünf-Jahres-Mittel (2008-2012) in Höhe von 1,86 Mio. Euro. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor für Zinshäuser in Hamburg erreichte mit dem 18,1-Fachen in 2012 gegenüber dem 16,3-Fachen in 2011 ein neues Hoch. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen erneut deutlich um 13 % auf 1.927 Euro/m² Wohnfläche.

„Die stetige Zunahme von Faktoren und Durchschnittspreisen zeigt, dass viele Investoren auch in der aktuellen Hochpreisphase auf das Anlageprodukt Zinshaus setzen. Da sie alternativen Anlageformen weiterhin misstrauen, erleben wir auch in diesem Jahr eine hohe Nachfrage“, sagt Joern Olaf Ridder. Hingegen nahmen das zweite Jahr in Folge die Anzahl der Kaufverträge und das gehandelte Volumen aufgrund des Produktmangels leicht ab. Während 2011 noch 421 Zinshäuser den Eigentümer wechselten, waren es 2012 nur 404. Gleichzeitig sank das Transaktionsvolumen 2012 auf 873 Mio. Euro gegenüber 901 Mio. Euro im Vorjahr.