Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist auf dem Hamburger Retail-Markt trotz der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahr 2008 noch einmal leicht gestiegen. Das ergibt der „Retail Market Report 2009“ zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte in den vergangenen zwölf Monaten, den Atisreal kürzlich veröffentlicht hat.
Im Mittelpunkt standen die Top-Frequenzlagen Spitaler- und Mönckebergstraße sowie die Luxuslage Neuer Wall, die weiterhin äußerst begehrt ist. In diesem sehr hochwertigen Umfeld siedelten sich 2008 mit Joop und St. Emile weitere internationale Luxuslabels an. Textilunternehmen verbuchen fast die Hälfte der Vermietungen auf ihr Konto und bauen ihren Anteil damit um 12,5 Prozentpunkte aus. Ansiedlungen wie Neuhaus oder Bio Company tragen zum hohen Anteil der Lebensmittelbranche von 25 Prozent bei. Daneben stehen neue Gastronomiekonzepte in den Startlöchern, um ihre 2008 noch recht niedrige Quote (von gut 6 %) auszubauen, dazu gehören etwa Le Pain Quotidien oder auch WakuWaku. Nach wie vor besteht in den nur begrenzt verfügbaren Top-Lagen ein Nachfrageüberhang.
Wie bereits im Vorjahr wurden mit Abstand die meisten Vermietungen im Flächensegment zwischen 60 und 120 Quadratmetern registriert. Mit fast 44 Prozent liegt diese Kategorie jedoch leicht unter dem Wert von 2007 (gut 47 %). Auch bei den größeren Flächeneinheiten war die Nachfrage rege: Die Kategorien zwischen 250 und 500 Quadratmetern sowie 500 und 1.000 Quadratmetern sind mit jeweils knapp 19 Prozent am Umsatz beteiligt. Die kleinsten Shops unter 60 Quadratmetern hatten mit gut 6 Prozent einen deutlich geringeren Anteil als noch im Vorjahr (knapp 16 %), wogegen im Segment der großen Einzelhandelsflächen über 1.000 Quadratmetern gar keine Vermietungen in den analysierten Mikrolagen registriert wurden.
Höheres Flächenangebot bei größeren Einheiten, steigende Spitzenmieten
Insbesondere aufgrund der regen Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat das Flächenangebot insgesamt zugenommen. Dabei kommen in stärkerem Umfang auch großflächige Einheiten (über 800 m²) auf den Markt, die nur von einem eingeschränkten Nutzerkreis nachgefragt werden. In den beliebtesten Lagen sind die Flächen dagegen nach wie vor knapp. Neben den Luxuslagen gilt dies auch für die Konsumlagen Spitaler- und Mönckebergstraße, wo insbesondere kleinere Retail-Einheiten Mangelware sind. Während der Neue Wall seine Luxusmeile durch die Anmietungen von Joop und St. Emile im neu errichteten Bornhold Haus verlängert, entstehen auch in anderen Zonen interessante Neubauten. Durch das mangelnde Angebot an den Top-Standorten wird dabei auf gut sichtbare B-Lagen (etwa in der Dammtorstraße oder der Großen Johannisstraße) ausgewichen. Zudem entstehen in den Neubauten der Hafen City immer mehr Retail-Flächen. Neben Gastronomieeinheiten werden hier auch die ersten Ladenlokale des Überseequartiers vermarktet.
Die Höchstmieten sind in fast allen Lagen gegenüber 2007 angestiegen. Die aktuelle Spitzenmiete wird wie in den Vorjahren in der Hochfrequenzlage Spitalerstraße erzielt und legte um 15 Prozent zu (auf 230 €/m²). Auch in der Mönckebergstraße (210 €/m², plus 10,5 %) und dem Neuen Wall (200 €/m², plus 11 %) wurden deutliche Mietpreissteigerungen realisiert.
Die Durchschnittsmieten haben sich ebenso leicht erhöht. Durch die vermehrte Ansiedlung von internationalen Luxusanbietern in den Hohen Bleichen, die eine günstigere Alternative zum Neuen Wall suchten, stiegen die Mieten hier überproportional an (auf 70 bis 80 €/m²).
„In den Hamburger Top-Lagen besteht weiterhin ein Nachfrageüberhang, der auch 2009 andauern wird“, erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von Atisreal. „Die Spitzenmieten werden sich daher in den 1A-Lagen auf dem heutigen Niveau stabilisieren können. Da an den B-Standorten aufgrund der höheren Mieterfluktuation ein größeres Flächenangebot besteht, kann insgesamt mit etwas mehr Bewegung im Markt gerechnet werden. In Verbindung mit einer leicht rückläufigen Nachfrage und längeren Vermarktungszeiten für die Nachvermietung werden die Mieten in den Nebenlagen weiter unter Druck bleiben“.
gi24/Atisreal
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