Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 3.12.2013 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte „Office/Retail“ und „Investment/Rendite Herbst 2013“ vorgelegt. Die Berichte können über www.ivd-sued.net bestellt werden. „Die Preisentwicklung bei den gewerblichen Objekten verlief in Bayern im Herbst 2013 unterschiedlich“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „während die Büromieten und die Preise für Baugrundstücke nach oben tendierten, ist die Tendenz bei den Ladenlokalmieten in unterschiedlichen Lagen und Größen uneinheitlich.“
„Der Münchner Gewerbemarkt erweist sich im Herbst 2013 als stabil“, so Prof. Stephan Kippes, „bis auf wenige Ausnahmen konnten im Vergleich Frühjahr 2013 zu Herbst 2013 keine Veränderungen festgestellt werden. Anstiege wurden bei den Büromieten in der City A-Lage (innerhalb des Altstadtrings) mit +3,4 %, in der Suburb A-Lage (außerhalb des Mittleren Rings, innerhalb einer Büroagglomeration) mit +3,2 % und in der Suburb B-Lage (außerhalb des Mittleren Rings, innerhalb einer Streulage) mit +3,7 % registriert. Einen Anstieg von +5,3 % hatten auch die Ladenmieten im 1b-Geschäftskern mit 200 m² zu verzeichnen.“
Aufgrund der überdurchschnittlich hohen Kaufkraft sowie der, wie die IVD-Frequenzanalyse zeigte, sehr hohen Passantenfrequenzen und den daraus resultierenden hohen Einzelhandelsumsätzen gehört München zu den Top-Einzelhandelsstandorten europaweit. Der Münchner Einzelhandelsmarkt ist sowohl bei nationalen als auch internationalen Einzelhändlern sehr begehrt. Trotz hoher Preise werden vor allem Flächen in den Spitzenlagen wie Kaufinger/Neuhauser Straßen sowie Marienplatz besonders nachgefragt. Ein Angebot an freien Flächen ist hier jedoch so gut wie nicht vorhanden und es gibt Wartelisten. Die neu auf den Markt kommenden Flächen in Form von Neubauprojekten werden teilweise lange im Voraus vermietet. Neben der im April 2013 eröffneten Hofstatt-Passage in der Sendlinger Straße wurde das Angebot an Einzelhandelsflächen 2013 in den sehr gefragten Münchner Lagen durch das neuerrichtete Joseph-Pschorr-Haus erweitert. Trotz dieser Neubauentwicklungen bleibt die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den Münchner 1a-Lagen ungesättigt.
Aktuell liegen in München die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a- und 1b-Geschäftskern bei 410,00 €/m² bzw. 160,00 €/m². Die Ladenmieten mit 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m erzielten im 1a-Geschäftskern 320,00 €/m² und im 1b-Geschäftskern 100,00 €/m².
Die Ladenmieten liegen bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a-Nebenkern bei 100,00 €/m², im 1b-Nebenkern bei 40,00 €/m², die Stadtrandlagen blieben stabil bei 30,00 €/m². Die Ladenmieten bei einer Ladengröße von 200 m² und einer Schaufensterfront von 8 m verbuchen im 1a-Nebenkern unverändert 40,00 €/m², im 1b-Nebenkern 25,00 €/m² und in den Stadtrandlagen 22,50 €/m².
Schon seit einigen Jahren steht der Einzelhandel unter dem wachsenden Druck von Online-Angeboten. Hierbei sind, wie Prof. Stephan Kippes anmerkte, gewisse Konvergenztendenzen erkennbar: traditionelle Einzelhandelsunternehmen versuchen durch Internetpräsenz und Online-Shops von diesem Trend zu partizipieren. Auf der anderen Seite gibt es Online-Anbieter die Ladenlokale eröffnen um deren internetbasierte Aktivitäten abzurunden und zu ergänzen. Grundsätzlich ist aber festzustellen, dass die zusätzliche Flächennachfrage von klassischen Onlineunternehmen die reduzierte Nachfrage bei traditionellen Einzelhandelsunternehmen nicht annähernd kompensiert.
In den letzten Jahren hat sich in München im Bereich des Bahnhofsviertels der Anteil an Spielhallen deutlich erhöht. Hierdurch entstehen negative Auswirkungen auf die Lagequalität benachbarter Einzelhandelsflächen. Durch das erhöhte Auftreten derartiger Nutzungen können Ladenlokal-Lagen in einen Abwertungssog geraten.
„Die Büromieten in Bayern bewegen sich auch im Herbst 2013 weiterhin auf einem hohen Niveau“, so Prof. Stephan Kippes, „gegenüber dem Frühjahr 2013 sind sie bayernweit um +2,3 % gestiegen und erreichen im 10-Jahres-Vergleich ihren vorläufigen Höchstwert. Seit dem Frühjahr 2005 – niedrigster Wert im 10-Jahres-Vergleich – sind die Büromieten in Bayern somit um beachtliche +31,9 % gestiegen.“
Im 1a-Geschäftskern können sich im Herbst 2013 die kleineren Läden mit 60 m² gegenüber den größeren Läden mit 150 m² behaupten. Diese sind zum Frühjahr 2013 um +1,2 % gestiegen. Die größeren Läden hingegen verharren im Herbst 2013 auf dem Niveau des Vergleichszeitraumes.
Im 1b-Geschäftskern ist die Situation ähnlich. Auch hier legten die 60 m²-Läden deutlich zu. Dabei liegt der Anstieg im Herbst 2013 zum Frühjahr 2013 bei +2,0 %. Stabile Mieten wurden im Herbst 2013 hingegen bei den Läden mit 150 m² beobachtet. Diese weisen im 1b-Geschäftskern mit -0,5 % lediglich marginale Veränderungen gegenüber dem Frühjahr 2013 auf.
Die Baugrundstückspreise für Gewerbe und Industrie in Bayern setzten ihren Aufwärtstrend weiterhin fort. Im Herbst 2013 zum Frühjahr 2013 liegt hier der Anstieg bei +1,8 %.
Fehlende Anlagealternativen, anhaltend niedrige Zinsen und ein kaum vorhandenes Angebot führen in Bayern zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien als Anlageobjekten. Insbesondere in den bayerischen Großstädten sowie Universitätsstädten wird die Nachfrage trotz eines deutlichen Preisanstieges weiter anhalten. Dabei kann mit einer zunehmenden Angebotsverknappung sowie tendenziell mit weiter steigenden Preisen gerechnet werden.
„Im Herbst 2013 konnte auf dem bayerischen Investmentmarkt bei allen Anlageobjekten ein Anstieg vermerkt werden“, so IVD-Süd Vorstandsmitglied Sven Keussen. „Am stärksten veränderten sich im Herbst 2013 die Wohnhausmultiplikatoren. Diese sind in Bayern für Mietwohnhäuser mit Baujahr vor 1950 um +4,3 % und für Mietwohnhäuser mit Baujahr nach 1950 um +4,4 % gegenüber dem Frühjahr 2013 gestiegen“, wie Sven Keussen ausführte.
Die letzte Woche im Koalitionsvertrag gefassten Beschlüsse zu wohnungspolitischen Fragen werden die Wohnungsproduktion hierbei nicht ankurbeln, sondern vielmehr dämpfen und damit spätestens mittelfristig kontraproduktiv sein. Die angedachte Mietpreisbremse dürfte sich auch für den Verkauf von Mietshäusern nachteilig auswirken.
Neben den Wohnhausmultiplikatoren weisen in Bayern im Herbst 2013 die Multiplikatoren für Cityobjekte einen Anstieg von +3,3 %, die Multiplikatoren für Büroobjekte +2,4 % und die Multiplikatoren für Einkaufs- / und Lagercenter +1,4 % auf. Aufgrund seiner Attraktivität und hohen Stabilität ist München sowohl bei Eigennutzern als auch Investoren gleichermaßen beliebt. Die von den EZB unlängst erneut auf historische Tiefstwerte gesenkten Zinsen und kaum vorhandene Anlagealternativen machen Immobilien als Anlageform weiterhin attraktiv und lassen die Kaufpreise in München auch aufgrund eines ausgedünnten Angebotes seit Jahren steigen.
Die Cityobjekte/Handelsimmobilien sind im Herbst 2013 im Vergleich zum Frühjahr 2013 in der Münchner 1a-Lage mit +3,6 % am stärksten gestiegen. Ebenfalls nach oben bewegen sich die Büroobjekte in der City B-Lage. Hier liegt die Veränderung zum Frühjahr 2013 bei +2,5 %. Die Cityobjekte/Handelsimmobilien in der 1b-Lage weisen im gleichen Betrachtungszeitraum einen Anstieg von +2,3 % auf. Die Multiplikatoren für Logistikimmobilien, Büroobjekte City A-Lage sowie die Wohnhausmultiplikatoren blieben unverändert auf dem Niveau vom Frühjahr 2013.