15. Strategie-Report von LaSalle Investment Management. Nach dem Abschwung wird es auch wieder einen Aufschwung geben. Das lehrt die Wirtschaftsgeschichte. Zeitpunkt und Umfang dieses Aufschwungs werden von Land zu Land unterschiedlich sein. Gerade im Immobilienbereich wird das Preisberichtigungs- und Erholungsmuster in Europa, Asien und Australien/Neuseeland sowie auf dem amerikanischen Kontinent höchst verschieden aussehen.
Mit Themen und Fragen dieser Art beschäftigt sich der 15. Strategie-Report von LaSalle Investment Management, der ISA (Investment Strategy Annual).
Aufgrund des weltweiten konjunkturellen Abschwungs muss es 2009 das wichtigste Ziel eines jeden Immobilieninvestment-Managers sein, die Einkommens-, sprich die die Vermietungsseite, zu stabilisieren und zu schützen. Das zweite Ziel muss sein, eine starke Vorwärts-Strategie vorzubereiten mit Blick über die derzeitige Marktsituation hinaus um Vorteile zu zeihen aus Kapitalverknappungen und Preisanpassungen. Diese Vorwärts-Strategie macht es erforderlich, Märkte und Assets zu identifizieren, die bei einer Erholung der Konjunktur den stärksten Aufschwung verzeichnen können. Gerade 2009 müssen Immobilieninvestoren dabei ihre Investitionsentscheidungen auf rationale Analyse stützen und dürfen sich nicht von Emotionen leiten lassen.
Welche konkreten Empfehlungen lassen sich aus dem ISA zur Entwicklung einer globalen Anlage-Strategie ableiten?
Die asiatisch pazifischen Märkte sind eine Region, für die es besonders schwierig ist, eine Prognose für die nächsten drei Jahre abzugeben. Die wichtigsten asiatischen Märkte wurden von der Finanzkrise und einer Konjunkturabschwächung erst deutlich nach ihren europäischen und amerikanischen Gegenstücken getroffen. Nun findet auf allen Märkten eine deutliche Preisberichtigung statt, was für die zukünftigen Erträge eine gute Nachricht ist, auch wenn dies für bestehende Assets innerhalb eines Portfolios schmerzlich ist. In China, Singapur und Hongkong können sich höhere BIP-Wachstumsraten als im Westen in höheren Erträgen niederschlagen, müssen dies aber nicht, es sei denn, der Preisberichtigungsprozess erreicht ebenfalls ein weiter fortgeschrittenes Niveau. Australien ist vielleicht das beste Beispiel für einen im Preisberichtigungsprozess am weitesten vorangeschritten Markt. Wie Großbritannien ist es ein hochgradig transparenter Markt, der die Tendenz hat, sich selbst schnell zu berichtigen, sobald ein neues Preisniveau feststeht. Japan, der größte Markt der Region, ist weniger transparent und die Preisfindung wird sich länger hinziehen. Wenn sich die neuen Preise etablieren und die institutionellen Eigentümer die höheren Renditen akzeptieren, kommen die generell geringen Leerstandsraten in Japan und die Verknappung des Angebots an modernen Flächen dem Prozess zu Gute. Vor diesem Hintergrund kommen wir zu dem Schluss, dass der asiatisch-pazifische Raum weiterhin eine Übergewichtung in einem strategischen globalen Immobilienportfolio verdient, entsprechend seiner 19%igen Gewichtung im „Investitions-Universum”. In Anbetracht des Mangels an gut gemanagten Fonds und des niedrigeren
Transparenzniveaus muss eine solche Marktgewichtung in den asiatischen Private Equity-Märkten jedoch durch eine entsprechend schwierige Produktauswahl erkämpft werden.
Für Europa empfehlen wir auf Grundlage der schnellen, nachweislichen Preiskorrektur in Großbritannien und aufgrund der Tatsache, dass Deutschland und Frankreich innerhalb des Prozesses ebenfalls weiter vorangeschritten sind, nun ebenfalls eine Übergewichtung. Zwangsverkäufe sind die wichtigsten Indikatoren für eine Preiskorrektur und Deutschland scheint nach Großbritannien das nächste Land zu sein, das eine ganze Reihe von insolventen Fonds-Initiatoren hervorbringt die Anlagevermögen auf den Markt bringen. Mittel- und Osteuropa haben noch ein Stück des Wegs vor sich. Wir glauben nicht, dass Investoren, die in Europa investieren wollen, zusätzlich zu all den Risiken, die man eingehen kann, wenn man in den nächsten drei Jahren höhere risikoangepasste Erträge erzielen will, ein zusätzliches länderspezifisches Risiko zum Beispiel hinsichtlich mangelnder Transparenz eingehen müssen. Osteuropa ist ein Beispiel dafür, wo Immobilienrenditen auf ein untragbar niedriges Niveau fielen, unsere Transparenzstudie jedoch in vielen Ländern nur bescheidene Fortschritte zeigt.
Wir glauben, dass die US-amerikanischen direkten Immobilienmärkte eine beträchtliche Untergewichtung verdienen, bis der Preisberichtigungsprozess weiter vorangeschritten ist. Gleichzeitig stellen wir fest, dass das US-amerikanische börsennotierte Immobilien-Universum nicht nur deutlich preisberichtigt wurde, sondern über jegliche Definition des „fairen Marktpreises“ hinausgeschossen ist. Für diejenigen Investoren, die die Volatilität des börsennotierten Sektors aushalten können, sehen wir hervorragende Kaufgelegenheiten in allen drei Regionen USA, Kanada und Mexico doch die Anzahl derjenigen gut gemanagten Gesellschaften, die auf eine Erfolgsgeschichte von 10 und mehre Jahren zurückblicken können, ist am größten in den USA. Wir bleiben bei unserer Untergewichtungs-Empfehlung für Nord- und Südamerika, bis wir erleben, dass sowohl der US-Dollar als auch der US-amerikanischen Immobilienmärkte eine Preisberichtigung erfahren, die unserem Bild der viel schwächeren Fundamentaldaten entspricht. Lateinamerika und Kanada sind zwei viel versprechende Märkte, in denen die bereits abgewerteten Währungen, die stärkeren Fundamentaldaten und die höheren Kapitalisierungsraten gemeinsam dazu beitragen sollten, geringfügig bessere risikoangepasste Erträge zu generieren, bis die Preisberichtigung in den USA vollzogen ist.
Finanzhistoriker der Zukunft werden 2009 und 2010 als Jahre der Wende betrachten. Wir sind davon überzeugt, dass diese Wende – wie so oft in der Geschichte – eine Wende zum Besseren gewesen sein wird.
Quelle: LaSalle
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