Investments im Spiegel komplizierter globaler Finanzmärkte: Trotz Zurückhaltung der Banken sind gute Immobilien-Geschäfte möglich

Von Eckhard Brockhoff, Geschäftsführender Gesellschafter der Brockhoff & Partner GmbH

Die Investmentaktivitäten sind eines der drei Geschäftsfelder des Immobilienspezialisten Brockhoff & Partner. Angesichts der Turbulenzen auf den internationalen Finanzmärkten ergibt sich die Frage: Wie ist die derzeitige Marktsituation?

Die Probleme auf den amerikanischen Finanzmärkten haben auch die in Deutschland tätigen Banken und damit die hier tätigen Investoren erfasst. Zurzeit gibt es mehr Kaufinteressenten als Banken, die bereit sind, Deals zu finanzieren. Noch vor wenigen Monaten war es leichter, Immobilienpakete für 100, 150, 200 Mio. Euro und mehr zu finanzieren. Heute ist es so, dass Größenordnungen von 5-80 Mio., also unter 100 Mio. Euro, leichter finanzierbar und damit auch verkaufsfähig sind.

Aber auch bei den Preisen ist wieder Normalität eingekehrt. Supermärkte wurden bis vor wenigen Jahren für die 12,5-fache bis 14,5-fache Nettojahresmiete verkauft. Im Hype des Immobilienmarktes stiegen diese Preise bis 16- und 16,5-fache an. Inzwischen sind sie wieder auf dem alten Niveau angekommen. Lediglich Geschäftshäuser in 1a-Lagen werden aufgrund der enormen Nachfrage zu deutlich höheren Preisen gehandelt als noch vor einigen Jahren. Die Weiterentwicklung im Investmentbereich hängt ganz wesentlich von der Entwicklung der Banken ab. Dazu Eckhard Brockhoff: „In meinen Gesprächen mit Entscheidungsträgern nationaler und internationaler Banken hörte ich, dass wohl noch einige US-Problemfinanzierungen wertberichtigt werden müssen.“ Probleme bestehen auch auf den spanischen und britischen Immobilienmärkten, die aufgrund der internationalen Tätigkeit der Banken zu deutschen Problemen werden können. Brockhoff: „Die Banken, die große von uns vermittelte Immobilientransaktionen verbrieft finanziert haben, haben dieses Geschäftsfeld ganz eingestellt. In kürzester Zeit hat sich hier viel verändert. Noch im Dezember 2006 war ich in London auf der Weihnachtsfeier einer dieser Banken und habe in fröhlicher Atmosphäre mit den dort Tätigen gefeiert. Jetzt wurde dieses ganze Geschäftsfeld aufgelöst.“

Veränderungen in kurzer Zeit. Die Banken müssen wieder untereinander Vertrauen gewinnen. Alle Beteiligten hoffen, dass die nächsten Monate ein Ende der Verunsicherung
bringen. Wenn in der Bankenwelt wieder Normalität eingekehrt ist, lassen sich auch in Ruhe wieder Einzelimmobilien und Paketdeals finanzieren.

Eines der Erfolgsgeheimnisse von Brockhoff & Partner im Investmentbereich ist laut Eckhard Brockhoff das persönliche Engagement. Der Immobilienprofi: „Jeder Schritt, jedes wesentliche Gespräch wird von mir persönlich geführt. Selbst bei der Besichtigung der über 28.000 von uns verkauften Wohnungen war ich bei den entsprechenden Due-Diligence-Untersuchungen anwesend.“ Notfalls werden Regenschirm und Pullover ausgepackt, und ab geht es durch die Treppenhäuser großer Wohnungskomplexe.

Brockhoff & Partner verkaufte Wohnungspakete zwischen 50 und 2.000 Einheiten, beispielsweise an nationale und internationale Investoren. Das Geschäft umfasst keine einzelnen Eigentumswohnungen und Einzelobjekte, jedoch ganze Pakete bzw. Gesellschaften in Form von Share-Deals. Der Großteil der Wohnungen, die vermittelt wurden, lag im Ruhrgebiet. Es handelt sich um Werkswohnungen, die im Schnitt für 5,00 Euro pro m² – das ist im weltweiten Vergleich niedrig – vermietet sind und den Investoren viel Freude bereiten. Nicht nur deutsche, sondern auch internationale Investoren – Briten, Israelis, Skandinavier – erwarben diese Pakete. Zurzeit sind noch einige Objekte im Angebot, die Nachfrage ist ungebrochen.

Das abgewickelte Volumen der Brockhoff-Gruppe im Investmentbereich betrug in den letzten 23 Monaten über 800 Mio. Euro für Einzelimmobilien und Pakete. Hierin enthalten sind die Wohnungspakete sowie ein für 123 Mio. Euro an die DIC Deutsche Immobilien Chancen verkauftes Paket. Verkauft wurden das Stadthaus in Offenbach, das statistische Bundesamt in Wiesbaden, einen Teil der Wella Hauptverwaltung in Darmstadt, die Stadtbadgalerie in Bochum, das Hamburg-Mannheimer Hochhaus in Gelsenkirchen, den Bessemer Gewerbepark in Bochum und andere Immobilien.

Erst kürzlich vermittelte Brockhoff & Partner den Gebäudekomplex der Westfalenbank in Bochum an einen regionalen Investor sowie ein Fachmarktcenterpaket an eine sich aus internationalen Investoren zusammensetzende Gruppe. Ebenso vermarktete das Essener Unternehmen in den Neuen Bundesländern die Hauptverwaltung einer AOK, das Schulungszentrum einer großen Gewerkschaft sowie ein Fachmarktcenter in Bochum, das Bürohaus eines bedeutenden Architekten im Rhein-Main-Gebiet sowie zahlreiche Geschäftshäuser, mehrere in Bayern und zahlreiche in NRW und Niedersachsen.

Derzeitig beschäftigt sich Brockhoff & Partner bundesweit mit der Vermarktung zahlreicher Geschäftshäuser in 1a-Lagen der Fußgängerzonen, zahlreicher Büroimmobilien, der Hauptverwaltung eines Dax-Unternehmens, großer Logistikanlagen, einiger Gewerbeparks, zahlreicher Geschäfts- und Bürohäuser sowie von Wohnobjekten und Gesellschaften. Eckhard Brockhoff: „Im Vergleich zu den Vorjahren, in denen die ersten Wochen des Jahres ruhig waren, ist dieses Jahr viel zu tun. Wir rechnen bald mit der Bekanntgabe der ersten Transaktion im Investmentbereich.“

Quelle: Brockhoff Zeitung, I/2008