Kassels Innenstadt ist offensichtlich ein gutes Pflaster für den Einzelhandel.
Im Jahr 2010 setzten die örtlichen Händler rund 1,5 Milliarden Euro um – das ist Platz 32 unter den 253 von LÜHRMANN verglichenen Einkaufsstädten. Damit das so bleibt wird in der 1A-Lage weiter investiert, geplant, gebaut und man darf gespannt sein, wie sich Kassel in den nächsten Jahren entwickelt. Das Interesse an gut gelegenen Einzelhandelsflächen in der innerstädtischen 1A-Lage ist hoch, die Mieten bleiben daher auch weiterhin auf einem guten Niveau. Im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die durchschnittliche Spitzenmiete aller Flächengrößen um rund 13 Prozent. Darauf weist der 1A-Lagen-Spezialist LÜHRMANN in den aktuellen Citynews Kassel hin.
Wenn man so will, liegt in Kassel eine der Keimzellen der innerstädtischen 1A-Lage, wie man sie heute kennt. Denn obwohl mehrere deutsche Städte damit werben, sind sich die Historiker in diesem Punkt weitestgehend einig: Die allererste Fußgängerzone Deutschlands wurde am 9. November 1953 in der Treppenstraße in Kassel eingeweiht. Zurückgehend auf einen Wiederaufbauwettbewerb für die im zweiten Weltkrieg stark zerstörte Innenstadt, reichte die Flaniermeile bei ihrer Eröffnung vom Hauptbahnhof bis zum Kasseler Friedrichsplatz. Doch das ist mittlerweile Geschichte, auf der Treppenstraße kauft schon lange keiner mehr ein. Im Laufe der Jahre verlor die alte Vorzeigelage immer mehr an Attraktivität und Frequenz. Spätestens der Bau des ICE-Bahnhofs Kassel-Wilhelmshöhe gegen Ende der 1980er Jahre machte den Kasseler Hauptbahnhof für Fernbahnen zum Abstellgleis und versetzte damit letztendlich auch der Treppenstraße den wirtschaftlichen Todesstoß.
„Mit dem Niedergang der ehemaligen Bestlage kam es zu einer Renaissance des alten merkantilen Mittelpunkts der Hessenstadt, dem Königsplatz. Dieser diente schon im 18. Jahrhundert als Marktplatz und steht mit seinem architektonischen Gesamtensemble mittlerweile unter Denkmalschutz. Über ihn, als Verbindung zwischen der Oberen und Unterer Königsstraße, führt heute Kassels Haupteinkaufszone, deren absolute Bestlage sich an der Obere Königsstraße vom Königsplatz bis zum Opernplatz hin erstreckt“, sagt Thomas Weking, Prokurist am LÜHRMANN-Standort Osnabrück. Hier finden sich bekannte Einzelhändler wie Zara, Thalia, H&M oder Deichmann. Demgegenüber verliert die Untere Königsstraße an Qualität. Der Besatz ist deutlich schwächer, die Frequenz lässt messbar nach.
Insgesamt genommen ist der innerstädtische Besatz jedoch recht gut durchmischt, rund ein Drittel der angesiedelten Unternehmen kommen aus der Region, 66 Prozent gehören zu den bekannten nationalen und internationalen Filialunternehmen. Und auch wenn auf der Königsstraße mit der Königs-Galerie, der Kurfürsten Galerie und dem City-Point gleich drei innerstädtische Shoppingcenter liegen, zieht es die bekannten Einzelhändler regelmäßig in die 1A-Lage.
Kassel selbst liegt mit nicht ganz 200.000 Einwohnern zu beiden Seiten der Fulda, unweit der niedersächsischen Grenze. International bekannt ist die Stadt vor allem durch die renommierte zeitgenössische Kunstausstellung Documenta. Sie findet mittlerweile alle fünf Jahre statt und dauert jeweils 100 Tage. Von der Biennale in Venedig abgesehen, gibt es weltweit keine künstlerische Institution vergleichbaren Ranges. Eine derartige Strahlkraft geht von der Innenstadt nicht aus, dennoch kann der Einzelhandelsstandort aufgrund seiner exponierten Lage ohne signifikanten regionalen Wettbewerb viel Kaufkraft aus dem Umland abziehen (Zentralitätskennziffer: 156). Das schlägt sich auch im absoluten Einzelhandelsumsatz nieder. Im Jahr 2010 setzten die örtlichen Händler rund 1,5 Milliarden Euro um – das ist Platz 32 unter den 253 von LÜHRMANN verglichenen Einkaufsstädten. Das Interesse an gut gelegenen Einzelhandelsflächen in der innerstädtischen 1A-Lage ist dementsprechend hoch und die Mieten bleiben weiterhin auf einem guten Niveau. Thomas Weking: „Im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die durchschnittliche Spitzenmiete aller Flächengrößen um rund 13 Prozent. Bis zu 100 Euro kann der Quadratmeter eines 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden Ladenlokals in allerbester Lage Kassels und mit einzelhandelsgerechter Ausstattung aktuell an Miete kosten.“ Das nimmt auch Einfluss auf die Verkaufserlöse: Die Immobilienwerte in der Top-Lage stiegen seit dem Jahr 2000 im Schnitt um 12 Prozent.
Aktuelles: Hohes Investoreninteresse
Schon im letzten Frühjahr eröffnete TK Maxx ein rund 2.400 Quadratmeter umfassendes Ladenlokal an der Oberen Königsstraße 51. Die Räumlichkeiten wurden ehedem vom zeitweilig Insolventen Textilhändler Pohland genutzt.
In den früheren Woolworth an der Oberen Königsstraße 13 ist unterdessen mit dem Konzept 1982 das innerstädtische Label des Modediscounters Takko gezogen.
Einen neuen Eigentümer hat das historische Gebäude am Königsplatz 32-34. Die von der Commerzbank sowie der Müller Drogerie genutzte, 10.000 Quadratmeter Gesamtfläche umfassende Immobilie wurde durch LÜHRMANN an die Aachener Grundvermögen GmbH vermittelt. Bisher gehörte das Haus der Commerzbank. Im Zuge der Dresdner Bank-Übernahme durch das Frankfurter Finanzinstitut ist die Filiale am Königsplatz gleichzeitig zu dessen Kasseler Hauptstelle geworden. Das Geldhaus mietete daher eine rund 3.700 Quadratmeter umfassende Fläche vom Investor zurück. Die 1911 auf dem Areal des ehemaligen Dienstgebäudes der preußischen Verwaltung, dem Palais Hessen-Rotenburg, errichtete Immobilie ist eines von lediglich zwei erhaltenen historischen Gebäuden am Königsplatz. Daneben stammt nur noch der Königsplatz 57 aus der Zeit vor dem ersten Weltkrieg.
Die Redevco GmbH hat unterdessen das Gebäude am Friedrichsplatz 19-20 erworben. Aktueller Hauptmieter der vierstöckigen Großfläche an der Oberen Königsstraße ist SinnLeffers. Das Textilhaus kann sich weiterhin sehr gut in Kassel behaupten, so gehört es zu den vier ausgewählten Standorten, an denen das Hagener Bekleidungsunternehmen eine Sortimentserweiterung durchführte und seit Ende letzten Jahres spezielle Flächen mit Damenmode in Übergrößen eingerichtet hat. Zusätzlich haben der Schwälmer Brotladen und das Schwälmer Cafe im SinnLeffers-Haus eine Totalrenovierung erhalten und die Flächen im Erdgeschoss und in der ersten Etage umgebaut.
Laufende Projekte: Der Königsplatz wandelt sich weiter
In vollem Gange sind derzeit die Bauarbeiten für die neue 7.300 Quadratmeter umfassende Filiale von Peek & Cloppenburg am Königsplatz 55. Der Textileinzelhändler zieht im kommenden Herbst in einen vierstöckigen Neubaukomplex aus Naturstein und Glas, der Elemente des abgerissenen Henschelhauses aufgreift. Teile der alten Fassade werden hierfür in originalgetreuer Optik wieder aufgebaut. Die Bauwert Investment Group hatte das Henschelhaus 2009 gekauft, in den Abriss und Neubau investiert und das gesamte Objekt erst kürzlich an die Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft weiter verkauft.
Vor wenigen Wochen wurde zudem bekannt, was mit dem ehemaligen Standort des Modehauses Overmeyer am Königsplatz 38-40 passiert. Dieser Tage wird mit der Entkernung der gesamten Immobilie sowie dem Abriss einzelner Anbauten begonnen. Nach den Planungen des Eigentümers und Projektentwicklers Grundinvest Kö GmbH aus Göttingen, der das Haus vor gut drei Jahren von der mittlerweile insolventen Overmeyer-Gruppe gekauft hatte, entsteht auch hier eine Einzelhandelsimmobilie mit Natursteinfassade und großzügigen Schaufensterfronten. Spätestens zu Beginn des kommenden Jahres sollen im Erd- und im ersten Obergeschoss mehrere Ladenlokale mit insgesamt rund 2.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche entstanden sein. Die Mieter stehen derzeit noch nicht endgültig fest.
Prognose: Weiterhin hohes Interesse
Der Königsplatz ist nicht nur Kassels geografischer Mittelpunkt, auch der innerstädtische Einzelhandel richtet derzeit seinen Fokus auf das pittoreske Areal. Es wird investiert, geplant, gebaut und man darf gespannt sein, wie sich das Rondell in ein, zwei Jahren entwickelt hat. Der Innenstadt wird es definitiv gut tun, bislang war ausschließlich die Obere Königsstraße Kassels allerbeste Lage. Das Interesse an attraktiven Ladenlokalen ist hier durchweg hoch, noch immer suchen verschiedenste Filialisten nach Flächen. Der Schwerpunkt dieser Suche richtet sich vor allem auf mittelgroße Ladenlokale, was sich auch in Zukunft nicht ändern wird. Der Standort bleibt somit weiterhin stabil.
Das honorieren auch die Käufer. Investitionen in die 1A-Lage von Kassel sind rentabel, die Renditen nachhaltig und die Risiken kalkulierbar. Infolgedessen geht die Käufernachfrage überwiegend von institutionellen Anlegern aus und wird auch zukünftig auf einem soliden Niveau bleiben.