Kölner Büroflächenumsatz im 1. Quartal 2013 mit deutlichem Minus. Mit rund 54.000 m² zeigt er ein um 35 % niedrigeres Volumen als vor 12 Monaten. Wenig anmietungsfreudig erweisen sich die Nutzer: 27 % ist der Rückgang bei der Anzahl der abgeschlossenen Verträge. Allerdings: immerhin konnte die von Quartal zu Quartal rückläufige Entwicklung des Vorjahres gestoppt werden. „Verglichen mit dem 4. Quartal 2012 ist der Start ins neue Jahr so gesehen schon wieder vielversprechender“, so Thomas Borchert, Teamleiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Köln. In den ersten drei Monaten sei bei diesem Vergleich sowohl beim Vermietungsvolumen (+19 %) als auch bei der Anzahl (+37 %) ein Plus zu verzeichnen. Bei insgesamt 100 Deals habe sowohl die Flächenkategorie bis 250 m² als auch 1.000 bis 2.500 m² wieder punkten können. „Da wir ein gutes Nachfragepolster mit bereits weiter fortgeschrittenen Verhandlungen über Flächeneinheiten auch jenseits der 5.000 m² haben, erwarten wir mit ca. 250.000 m² ein ähnlich hohes Vermietungsergebnis wie im vergangenen Jahr, so der Vermietungsexperte.
Die Top 5 unter den Mietverträgen machten rund 22.000 m² aus und damit 41% des Gesamtumsatzes, darunter die knapp 12.500 m² durch das Studierenden Service Center (SSC) Uni Köln in Lindenthal/Sülz sowie 6.000 m² durch Germanwings in Porz/Gremberghoven, in unmittelbarer Nähe des Köln/Bonner Flughafens.
Deutlich fokussiert sind die Nutzer auf die City. Sie bleibt umsatzstärkster Teilmarkt: 35 % des Umsatzvolumens und über die Hälfte aller Abschlüsse wurden hier getätigt.
„Das Angebot an gut ausgestatteten Flächen ist nach wie vor knapp, viele Nutzer können ihren Bedarf aus dem Bestand nicht decken. Wer größere zusammenhängende Flächen sucht, weicht oft auf Projektentwicklungen aus, wie beispielsweise SSC Uni Köln mit ihrem Umzug im Herbst dieses Jahres“, so Borchert. Vor dem Hintergrund des knapper werdenden Angebots und eines mit 4.500 m² niedrigen spekulativen Fertigstellungsvolumens zeigt die Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal eine leicht rückläufige Tendenz. In den ersten drei Monaten ist sie um 30 Basispunkte auf 7,6% gesunken. Daran wird sich voraussichtlich auch bis Jahresende nichts ändern.
Nach dem leichten Anstieg der Spitzenmiete im Jahresverlauf 2012, war eine weitere Anhebung nicht zu erwarten. Ende März liegt sie im Teilmarkt Rheinufer-West unverändert bei 22,00 Euro/m²/Monat – Tendenz gleichbleibend. „Wer Top-Standorte und Top-Qualität mieten möchte, der muss auch in Köln um die 20 Euro und mehr bezahlen“, so Borchert. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete ergab einen Preis von 11,59 Euro/m²/Monat.
Ganz anders ist das Marktgeschehen investmentseitig auf dem gesamten Gewerbeimmobilienmarkt gelaufen. Das 1. Quartal schloss mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 270 Mio. Euro und bescherte dem Kölner Markt im Jahresvergleich ein um 80 % höheres Ergebnis bei gleichbleibender Anzahl, folglich steigendem Volumen pro Transaktion. Diese erfreuliche Bilanz ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass viele Kölner Immobilien im Rahmen von überregionalen Portfoliotransaktionen den Eigentümer wechselten – insgesamt in einer Größenordnung von ca. 220 Mio. Euro, entsprechend über 80% des Transaktionsvolumens in der Domstadt.
Die im 1. Quartal größte Bürotransaktion war die Veräußerung des Bürogebäudes Cäcilium für einen oberen zweistelligen Millionenbetrag im Rahmen eines Portfolioverkaufs von SEB Asset Management an Dundee International.
Nutzungsspezifisch zeigt sich der Kölner Investmentmarkt am breitesten aufgestellt unter den BIG 7, gleichwohl auch hier mit deutlichem Vorsprung der Büroinvestments (Anteil von 47%) auf die anderen Assetklassen: gemischt genutzte Immobilien (22%) sowie Einzelhandelsimmobilien (12%) und Hotels (11%).
Die Spitzenrenditen blieben im 1. Quartal für alle Nutzungsarten stabil. Büroimmobilien bewegten sich bei 5,20%, innerstädtische Geschäftshäuser bei 4,15%.
„Das Core-Segment bleibt dominierend. Dieser Fokus der Investoren wird das Transaktionsergebnis in 2013 letztlich deckeln. Auch ausweichende Investmentaktivitäten auf andere Risikoklassen und die gute Grundlage durch Überhänge aus 2012 werden nichts daran ändern, dass die 1 Mrd. Euro-Marke auch im laufenden Jahr voraussichtlich nicht erreicht wird“, so Birgit Lenzen, Teamleiterin Büroinvestment Jones Lang LaSalle Köln.