Madrid: Dynamische Entwicklung bei Shopping-Centern trotz Immobilienkrise

Von Udo Radtke, GfK GeoMarketing GmbH – Real Estate Consulting

Die aktuellen Meldungen über den spanischen Immobilienmarkt sind überwiegend ernüchternd. Die Immobilienbranche, seit Jahren einer der wichtigsten Motoren des Wirtschafts­wachstums in Spanien, kriselt. Laut Pressemeldungen haben 2008 schon fast 70 – zumeist kleine und mittelgroße – Bauunternehmen und Entwickler Insolvenz angemeldet. Betroffen ist hierbei vor allem der Wohnimmobiliensektor. Vorläufiger Höhepunkt dieser Entwicklung ist die Mitte Juli gemeldete Insolvenz der börsennotierten größten spanischen Immobiliengesellschaft Martinsa Fadesa. Branchenkenner vermuten hier nur die Spitze des Eisberges und befürchten eine anhaltende Rezession im Bau- und Entwicklungsgewerbe.

Ein Besuch in der spanischen Hauptstadt Madrid vermittelt allerdings heute noch einen anderen Eindruck. Nach wie vor drehen sich hier unzählige Baukräne. Neue Stadtquartiere wachsen aus dem Boden, neue Verkehrsinfrastrukturen zu deren Erschließung und zur Bewältigung des immensen Verkehrs werden geschaffen. Und es scheint, als gehöre zu jeder Planung eines neuen Wohnviertels auch ein Einkaufszentrum. Dabei ist Madrid entsprechend der Bedeutung als Hauptstadt und einwohner­stärkstem Verdichtungsraum Spaniens (Stadt mit rd. 3,1 Mio. Einwohnern, Region mit rd. 6,1 Mio. Einwohnern) auch heute schon die Shopping-Hauptstadt. Insgesamt 45 Shopping-Center (ab 20.000 qm GLA=Bruttomietfläche), die zusammen über etwa 2,1 Mio. qm GLA verfügen, weist die Datenbank der GfK GeoMarketing auf. Nach Veröffentlichungen des AECC (Association Española de Centros Comerciales) bewegt sich – einschließlich kleinerer Center-Anlagen – die Zahl sogar auf 100 Shopping-Center zu.

Hierbei werden von der AECC und der GfK GeoMarketing noch nicht einmal die vom spanischen Warenhauskonzern El Corte Inglés entwickelten und betriebenen Centros Comerciales – eine Kombination aus einem El-Corte-Inglés-Warenhaus mit einem Hipercor Hypermarkt ohne nennenswerten Shop-Anteil – berücksichtigt, die teilweise auch über beachtliche Flächenaus­stattungen von mehr als 50.000 qm GLA verfügen (u.a. Centro Comercial Campo de las Naciones, Centro Comercial Alcalá de Henares und Centro Comercial Sanchinarro).

Neben dieser Sonderform einer Center-Anlage sind für Madrid – stellvertretend für Spanien überhaupt – zwei Grundtypen von Shopping-Centern charakteristisch: Einerseits sind dies kleinere bis mittelgroße, zumeist Hypermarkt-dominierte Center, die in erster Linie der Stadtteilversorgung dienen. In vielen Fällen übernehmen sie auch Innenstadtfunktionen und sind daher zumeist in verdichtete Wohngebiete eingebettet. Schon bei diesen Centern sind Freizeitein­richtungen (z.B. Kinos) nicht untypisch.

Exemplarisch zu nennen wären u.a. das Ende 2007 eröffnete Alcala Magna (Alcalá de Henares, mit rd. 34.000 qm GLA), La Gran Manzana (Alcobendas, rd. 30.000 qm GLA) und Madrid Sur (Vallecas, rd. 24.000 qm GLA). In diese Kategorie fällt aber auch das an einen Bahnhof angeschlossene, am Innenstadtrand Madrids gelegene Principe Pio (rd. 33.700 qm GLA); wohl eine der erfolgreichsten Center-Entwicklungen der vergangenen Jahre.

Andererseits prägen Mega-Center, die mehr als 70.000 qm GLA aufweisen und nahezu ausschließlich verkehrsorientiert an den Autobahnen liegen, das Bild. Diese weisen ein sehr umfassendes Einzelhandelsangebot in Kombination mit ausgeprägten Gastronomie- und Freizeit-/Entertainmentangeboten auf. Unter diesen Centern ist Parquesur in Leganés mit rd. 151.200 qm GLA das größte Shopping-Center in der Region Madrid. An zweiter Stelle folgt mit rd. 144.000 qm GLA der Parque Oeste Alcorcon, der aber eher als Fachmarktagglomeration einzustufen ist.

Unter den Mega-Centern ist das rd. 134.000 qm GLA große Madrid Xanadu in Arroyomolinos noch hervorzuheben, dessen besonderes Merkmal eine Indoor-Skianlage ist. Eine Mischform dieser beiden Centertypen ist das Einkaufszentrum La Vaguada (Madrid-El Pilar, rd. 86.000 qm GLA). Eingebettet in hoch verdichtete Wohnquartiere verfügt es auf Grund seines Standorts an der Ringstraße M 30 zugleich über eine weiträumige Ausstrahlung.

Dieses Objekt zählt zwar zu den älteren Center-Anlagen Madrids (Eröffnung 1983), wurde aber in den letzten Jahren sukzessive modernisiert, präsentiert sich als absolut kompetent und leistungsstark und ist insofern auch unter diesem Aspekt beispielhaft.

Erwähnenswerte Neueröffnungen der letzten Jahre sind u.a. Plenilunio der Riofisa-Gruppe (rd. 70.000 qm GLA), H2Ocio (Grupo Avantis; rd. 50.000 qm GLA) und Islazul (Grupo Lar/Ivanhoe Cambridge; rd. 90.000 qm GLA).

Der wachsende Wettbewerb geht an den bestehenden Einkaufszentren jedoch nicht spurlos vorbei. Eine Reihe von Einkaufszentren, die sich weder vom Standort her noch hinsichtlich ihres Angebotes besonders profilieren können, sind bereits durch nennens­werte Leerstände gekennzeichnet, z.B. das Avenida M40 und das als Factory-Outlet-Center konzipierte FactorX.

Der Immobilienkrise zum Trotz sind dennoch zahlreiche weitere Center-Entwicklungen auf dem Weg. Neben der nach wie vor steigenden Einwohnerzahl der Metropolregion Madrid wird hierbei wohl auch auf die nach wie vor hohe Konsumneigung der Spanier gesetzt. So erreicht der durchschnittliche einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Spanien im Jahr 2007 mit 4.696 € p.a. mittlerweile fast das deutsche Niveau. Ohnehin profitiert die Region im spanischen Vergleich von einem hohen Kaufkraftniveau, das in der Stadt Madrid bei einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK von rd. 116 und im Metropolraum bei rd. 113 liegt.

Fazit: Ob bei der weiter zunehmenden Shopping-Center-Dichte alle bestehenden und geplanten Standorte auch tatsächlich den erwünschten wirtschaftlichen Erfolg haben werden, erscheint trotz dieser günstigen Rahmendaten fraglich. Zu gering werden die Distanzen zwischen den einzelnen Standorten mit der Konsequenz, dass sich Einzugsgebiete mehrfach überlagern. So steht das im Frühjahr 2008 eröffnete „Islazul“ in direktem Wettbewerb mit der höchstens 5 – 10 Fahrminuten entfernten Shopping Mall „Parquesur“, die viel größer ist und sich erfolgreich im Markt behauptet, und dem schon heute nicht unproblematischen Einkaufszentrum „Avenida M 40“.

Dass die Projektentwickler bei den anstehenden Projekten auch auf Center-Entwicklungen der eigenen Gruppe wenig Rücksicht nehmen, zeigt das Mega-Projekt Atlantys der Riofisa-Gruppe. Das unweit des Flughafens von Madrid gelegene Vorhaben wird mit rd. 145.000 qm GLA angegeben und würde sich damit auf Platz 2 des Madrider Rankings katapultieren. Nach der für 2010/2011 zu erwartenden Eröffnung dürfte es auch das vom ICSC prämierte Shopping Center Plenilunio, nur halb so groß und keine 10 Fahrminuten südlich vom Standort des Atlantys, schwer haben, die notwendige Strahlkraft zu behalten.

Vor diesem Hintergrund stellt sich aktuell dringender denn je die Frage, welche Konsequenzen die Immobilienkrise im Segment Shopping-Center haben wird. Punktuell sind sicherlich auch in Madrid noch gute Standorte für neue Einkaufszentren vorhanden und interessante Projekte möglich. Die Erfolge der letzten Jahre werden aber nur schwerlich wiederholbar sein.

Quelle: HIR, Nr. 27, 01.08.2008