Renditen von Factory Outlet Center toppen die Werte bei Shopping-Centern

Von Ruth Vierbuchen. Beim Thema „Factory Outlet Center“ (FOC) macht sich bei deutschen Modeherstellern erst einmal Zurückhaltung breit.

Denn der hiesige Einzelhandel fürchtet im dicht besiedelten Deutschland die Konkurrenz dieser „Fabrikverkaufsstellen“ und hat sich bislang massiv gegen die Ansiedlung zur Wehr gesetzt. Entsprechend groß ist die Angst der Hersteller, vom Einzelhandel ausgelistet zu werden, wenn sie in ein FOC einziehen. Auch die restriktive Genehmigungspraxis in Deutschland spiegelt diesen Konflikt. Gleichwohl gibt es die stillschweigend tolerierten Abverkaufsstellen im Umfeld der Produktionsstandorte der Hersteller in recht großer Zahl. Denn die Produktion der Mode ist nicht punktgenau am Bedarf zu steuern, so dass überschüssige Ware, die der Handel nicht abnimmt, oder Musterkollektionen, anderweitig verkauft werden müssen. Das ist vom Einzelhandel mehr oder weniger tolerierte Praxis.

Gleichwohl gibt es im Umfeld des bekanntesten Fabrikverkaufszentrums, um den Produktionsstandort von Hugo Boss, keinen Händler, der Hugo Boss-Mode im Sortiment führt. Anders wird die Lage bei den bekannten organisierten Factory Outlet Center (FOC) gesehen, bei denen die Markenhersteller in großer Zahl ihre Geschäfte – ähnlich einem Shopping -Center – einrichten. Hier ist auf Grund der großen Anbieterzahl die Sogwirkung auf Kunden und Kaufkraft deutlich größer – und auch die Angst der Einzelhändler vor der Konkurrenz. Nach Schätzung von Aberdeen Research kommen Kunden aus einem Radius von 90 Fahrminuten in ein solches Center. Zum Vergleich: Beim Shopping-Center liegt das Einzugsgebiet im Radius von 15 bis 45 Fahrminuten. Innerhalb Europas ist die Ausbreitung der FOC sehr unterschiedlich. Sie reicht von 41 in Großbritannien bis ins schwach besetzte Skandinavien.

Auch Deutschland rangiert mit seinen bisher 6 realisierten FOC im unteren Bereich – bedingt durch die restriktive Genehmigungspraxis. Claudia Wenzel, Autorin des „Immobilien Fokus“ von Aberdeen schätzt jedoch, dass sich die Genehmigungspraxis lockern könnte, nach der Entscheidung des Verfassungsgerichts zugunsten der Kommune Ochtrup, wonach die Vorschriften des Landesentwicklungsprogramms NRW (Lepro), die eine Ansiedlung von FOC in kleineren Städten beschränkt, verfassungswidrig ist. Jedenfalls konzediert Aberdeen Research Deutschland noch einen erheblichen Nachholbedarf. „Gerade bei der Preisbildung der Konsumenten erfährt der Objekttyp FOC eine sehr hohe Wertschätzung – bei gleichwohl reduziertem Angebot in Europa“, konstatiert Thomas Beyerle, Head of Global Research bei der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft: „Das lockt natürlich Investoren an, aus zweierlei Gründen: Erweiterung der Investitionspalette im Segment Retail und strukturell höhere Renditen.“

Demnach liegen die Bruttoanfangsrenditen für Prime-Shopping -Center in einem Korridor von 5 – 6%, bei Factory-Outlet-Center liegen sie zwischen 6 und 7%. Bei seiner Analyse bezieht sich Aberdeen Research auf Italien, das in diesem Segment in den vergangenen Jahren am stärksten gewachsen ist und inzwischen 24 Outlet Malls zu bieten hat. Die Forscher sehen derzeit aber eine Trendwende in Italien, sodass das Renditeniveau bei Shopping-Center stark gestiegen ist. Allerdings sind auch die Renditen bei FOC auf stabilem Niveau geblieben. In Italien kommen die Center mit ihrem mittleren bis gehobenen Markenangebot zu günstigen Preisen dem hohen Markenbewusstsein der Italiener entgegen. Denn obwohl die Einzelhandelsumsätze gesunken sind, erzielten die FOC laut Aberdeeen Research teilweise deutliche Erlössteigerungen. In Deutschland wird dieses Marktsegment, so schätzen die Forscher, trotz des Nachholbedarfs aber auch auf absehbare Zeit noch ein Schattendasein führen. (Gi24/HIR, Nr. 61)

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