Die Wies’n und die Expo Real sind eine Sache. Der Münchener Bürovermietungsmarkt ist eine andere. Inwieweit dessen eingetrübter Frohsinn auch auf die Besucher der traditionellen Immobilienmesse abfärbt, bleibt abzuwarten. PETRA BOLTHAUSEN, bei JLL Team Leader Office Leasing München, sieht keinen Anlass, „Alarm zu schlagen“. Volumen und Anzahl der Großgesuche seien zwar zurückgegangen: „Das mittlere Segment ist jedoch nach wie vor sehr gesund und stabil.“
Unzweifelhaft jedoch sind die Büroflächenumsätze in der Bayernmetropole im laufenden Jahr nach einem bemerkenswert guten Jahresauftakt in den beiden Folgequartalen rückläufig gewesen, das 3. Quartal sogar eines der umsatzschwächsten Quartale überhaupt seit 2004. Insgesamt resultiert für den Dreivierteljahreszeitraum ein Minus sowohl bei den Umsätzen (- 5,7% auf rund 423.000 m²; 2013: ca. 449.000 m²) als auch bei der Anzahl der Vermietungen (2014: 570, 2013: 652). Der 5- und 10-Jahres-Umsatzschnitt ist jeweils um rund 14 % unterschritten, auch knapp zweistellig ist der Rückgang bei der Anzahl. „Neben der gesunkenen Anzahl der Groß-Deals limitiert darüber hinaus das abnehmende Angebot von hochwertigen und zusammenhängenden Großflächen in fast allen städtischen Teilmärkten den Flächenumsatz“, so BOLTHAUSEN . Im Umkehrschluss bedeute dies, dass Eigentümer und Bestandhalter in eine immer komfortablere Situation bei Neuverhandlungen oder auch Nachverhandlungen hineinrücken.
PETRA BOLTHAUSEN bleibt für den Münchener Bürovermietungsmarkt verhalten optimistisch: „Wir haben unsere Prognose für das Gesamtjahr 2014 aufgrund der Entwicklungen zwar gesenkt, die 600.000 m²-Marke ist aber mit einer zunehmenden Abschlussbereitschaft im letzten Quartal und vor allem einiger größerer Abschlüsse, die noch bis Ende Dezember erwartet werden, realistisch.“
Acht Anmietungen jenseits der 5.000 m² kamen im bisherigen Jahresverlauf zum Abschluss, zur Hälfte entfielen sie auf das Umland, vier lokalisieren in peripheren Lagen des Stadtgebiets. Ihre Gesamtfläche notiert mit rund 77.000 m² und 18% des Gesamtumsatzes. Bis auf einen Eigennutzerdeal schlugen sie im ersten Quartal des Jahres zu Buche, darunter die beiden einzigen im fünfstelligen Quadratmeter-Bereich durch ein Handels- sowie ein EDV-Unternehmen Der größte Deal im dritten Quartal lag unter 5.000 m². Die Größenklasse mit Abschlüssen unter 500 m² ist mit 62% im Dreivierteljahreszeitraum am stärksten besetzt. Deals zwischen 1.000 m² und 2.500 m² (12 %) weisen mit über 105.000 m² aber das größte Flächenvolumen auf. „Alles in allem sind die durchschnittlichen Abschlussgrößen im Verlauf des Jahres kontinuierlich zurückgegangen, spiegeln damit die abnehmende Zahl an Groß-Deals wider“, so BOLTHAUSEN:
Traditionell ist die Innenstadt (mit 5 Mio. m² größter Teilmarkt) der nachgefragteste Standort. Mit knapp 80.000 m² (über 140 Abschlüsse) ist ihr Dreivierteljahresergebnis aber das schwächste seit 2009. Auf den Rängen folgen der Münchener Süden mit 49.000 m², das Umland Nord mit 45.000 m² und das Westend mit rund 43.000 m². Unter den Branchen erweist sich die Industrie als umsatzstärkste. Immerhin vier der acht größten Deals gingen auf ihr Konto. Mit rund 93.000 m² bewegt sie sich 12% über ihrem Fünfjahresschnitt. Die zweitplatzierten unternehmensbezogenen Dienstleister (72.000 m²) sind allerdings die bei weitem aktivsten Nutzer: sie kommen auf über 130 Mietvertragsabschlüsse.
Der Leerstand in der Bayernmetropole bleibt stabil bei um die 7,0 %. Von den bis Jahresende noch fertig gestellten ca. 125.000 m² ist nur noch knapp ein Drittel unvermietet. Wegen möglicherweise deutlich geringerer Fertigstellungsvolumina in 2015 (-30 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt von 224.000 m²) könnte sich die Leerstandsquote weiter verringern. Im Central Business District (CBD) der Münchener Innenstadt, wo auch mit 32,50 Euro/m²/Monat die Spitzenmiete gezahlt wird, liegt die Leerstandsquote bereits jetzt bei lediglich 2,4%.