Münster: Einkaufslagen in 1A-Lage weiter gestärkt

Münsters innerstädtischer Einzelhandel floriert. Das lockt weiterhin attraktive Filialunternehmen in die Einkaufsstraßen im Schatten der Lambertikirche. Die Miete für ein 80 bis 120 Quadratmeter großes Ladenlokal liegt mittlerweile bei bis zu 125 Euro pro Quadratmeter. Auch wenn es auf den ersten Blick kaum auffällt, das westfälische Münster hat sich in den letzten Jahren rasant entwickelt. Weg vom Geheimtipp, hin zu einem der attraktivsten Einkaufsstandorte der Republik, darauf weist das auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in den aktuellen Citynews Münster hin.

Kein Wunder, bislang vorrangig bekannt als studentische Fahrradfahrerhochburg mit historischem Altstadtflair, wissen die Münsteraner schon lange um den Wert ihrer guten Stube Innenstadt und der dortigen 1A-Einzelhandelslagen. Man achtet seit jeher penibel darauf, deren besonderen Charme zu erhalten. Davon zeugt gerade auch der Prinzipalmarkt, dessen Ursprünge bis ins 12. Jahrhundert zurückreichen und dessen prächtige, im Krieg jedoch weitgehend zerstörte Kaufmannshäuser größtenteils wiederaufgebaut wurden. Per Dekret des Stadtrats werden weitere Bauvorhaben mittlerweile daran gemessen, ob sie das oberzentrale Einkaufsangebot auch wirklich bereichern. Gleichzeitig müssen die Hauptlauflagen mit ihren Traditionsgeschäften stets so ergänzt werden, dass der Rundlauf, genauso wie der vorbildliche Branchenmix im Schatten der Ludgerikirche, bestehen bleiben. Auf den vom Sandstein geprägten Einkaufstraßen finden sich dementsprechend alteingesessene Einzelhändler in trauter Koexistenz mit neuen Ladenkonzepten und den erfolgreichen nationalen und internationalen Filialunternehmen.

Ansgar Meyer, geschäftsführender Gesellschafter bei LÜHRMANN: „Der vordere Teil der überdurchschnittlich stark frequentierten Ludgeristraße hat sich als absolute Bestlage im Herzen der Stadt etabliert. Und während sich am Prinzipalmarkt eindrucksvoll die Giebelhäuser aneinander reihen, beginnt am Fuß der Ludgerikirche mit der Salzstraße eine weitere hervorragende Haupteinkaufslage.“

Gleichzeitig haben es die großen Neubauprojekte Hanse-Carrée, Münster Arkaden sowie die Stubengasse und der Neubau an der Stelle des ehemaligen WBI Parkhauses geschafft, die Attraktivität des Standorts weiter zu steigern. Vor allem die Eröffnung der Münster Arkaden sorgte seinerzeit für einen regelrechten Boom und führte zu einer messbaren Zunahme der Passantenfrequenz und einem vorläufigen Peak der Spitzenmieten. Durch die Umgestaltung der Stubengasse wurde der Lauf zudem erstmals seit langer Zeit wieder signifikant erweitert. Das Projekt trug damit auch umgehend zu einer messbaren Verteilung der Passantenströme bei, wie vergleichende Frequenzzählungen der Universität Münster zeigen. Verzeichnete die Stubengasse zuletzt eine konstant hohe Frequenz, legte die Klarissengasse zwischen Ludgeristraße und Stubengasse in der Käuferresonanz merklich zu. Die Spitzenmieten gaben in diesem Zusammenhang kurzzeitig etwas nach, haben sich mittlerweile aber wieder gefangen und zeigen erneut eine positive Tendenz.

Viele Studenten, eine ausgesprochen bürgerliche Mittelschicht sowie zahlreiche Shoppingtouristen lassen den Einzelhandel frohlocken, schließlich erreicht er hier gleich mehrere kaufkräftige Zielgruppen. Aktuell liegt die jährliche Kaufkraft konstant bei rund 5.800 Euro je Einwohner, was einer guten Kaufkraftkennziffer von 105 (Bundesdurchschnitt: 100) entspricht. Auch der Einzelhandelsumsatz pro Einwohner ist mit rund 7.400 Euro und einer Umsatzkennziffer von rund 147 verhältnismäßig hoch (Bundesdurchschnitt: 131). Doch den wirklichen Unterschied macht der Gesamtumsatz. Artikel im Gesamtwert von über zwei Milliarden Euro gingen im Jahr 2010 über Münsters Ladentheken.

„Ladenlokale in der Innenstadt sind dementsprechend begehrt und die Spitzenmiete in der innerstädtischen 1A-Lage somit in den letzten zehn Jahren um rund 14 Prozent gestiegen. Die Miete für ein 80 bis 120 Quadratmeter großes Ladenlokal kann nunmehr bis zu 125 Euro pro Quadratmeter betragen. Im gleichen Zeitraum verbuchten Immobilieneigentümer eine durchschnittliche Wertsteigerung ihrer Geschäftshäuser von knapp 12 Prozent“, so Einzelhandelsspezialist Meyer.

Aktuelles

Die Tage von Münsters Woolworth sind offensichtlich gezählt. Nur noch wenige Monate, dann wird das Drogerieunternehmen Rossmann eine rund 700 Quadratmeter große und durch LÜHRMANN vermittelte Filiale in der Salzstraße 57 eröffnen und neben den üblichen Drogerie-Artikeln auch Schreibwaren, Spielzeug und Haushaltswaren anbieten.  Zuvor wird auch das niederländische Konzept Mexx Münster verlassen, doch mit dem Bestseller-Konzern steht der Nachmieter für das rund 530 Quadratmeter umfassende Ladenlokal auf der Ludgeristraße 32-33 ebenfalls schon in den Startlöchern. Pünktlich zum Weihnachtsgeschäft eröffnen die Dänen einen Multibrand-Store mit den Labels Jack & Jones sowie Vero Moda.

Derzeit eröffnet Massimo Dutti seinen ersten Store in Münster. Das Inditex-Konzept übernimmt die bislang von Puma genutzten Räumlichkeiten am Prinzipalmarkt 41 mit einer Gesamtfläche von gut 400 Quadratmetern. Schon seit den Sommer befindet sich Promod in der bis dahin vom israelischen Modelabel Castro genutzten Ladenfläche auf der Ludgeristraße 24. Der französische Damenmodespezialist ist hierfür einen Mietvertrag mit Gerry Weber eingegangen. Das Unternehmen aus Halle/Westfalen hatte zum 1. April die Castro Deutschland GmbH mitsamt ihrer 83 Mitarbeiter und den insgesamt acht Läden übernommen. Laut Vorstand David Frink waren Gerry Weber die Standorte in Köln, Stuttgart, Nürnberg, Münster, Leverkusen und Weiterstadt einen hohen sechsstelligen Betrag wert.

Davor zog es schon Pandora und Wallbusch in die Innenstadt der Westfalenmetropole. Während das dänische Schmuckunternehmen Pandora in der durch LÜHRMANN vermittelten, rund 75 Quadratmeter großen Einzelhandelsfläche des Wohnaccessoires-Anbieter Cult at home an der Rothenburg 49 eröffnete, mietete der Solinger Modeanbieter Walbusch eine knapp 270 Quadratmeter umfassende Verkaufsfläche auf der Bogenstraße 2. Etwa zur gleichen Zeit verabschiedete sich Runners Point aus der Salzstraße 21 und machte den Stadtwerken Münster Platz für eine Innenstadtfiliale.

Münsters Innenstadtimmobilien sind nicht nur begehrte Mietobjekte, die Häuser stehen regelmäßig auf den vorderen Plätzen der Wunschliste nationaler und internationaler Finanzinvestoren. Schon im März wurde das mehr als 9.000 Quadratmeter umfassende Sinn Leffers-Haus auf der Salzstraße verkauft. Die Redevco Services Deutschland GmbH mit Sitz in Düsseldorf hat damit, nach den Häusern in Bielefeld und Kassel, auch das teilweise denkmalgeschützte Gebäude in Münster erworben. Verkäufer war ein britischer Immobilienfonds. Kurz darauf wechselte das Karstadt-Gebäude an der Salzstraße den Eigentümer. Im Mai kaufte die Quantum Immobilien Kapitalgesellschaft aus Hamburg gleich drei Karstadt-Standorte in Hamburg und Münster aus dem Bestand des Highstreet-Konsortiums für ihren Spezialfonds Prime Retail Deutschland. Medienberichten zufolge betrug der Kaufpreis des Gesamtpakets rund 250 Millionen Euro. Unter den erworbenen Immobilien ist, neben der Münsteraner Karstadt, auch das bekannte Warenhaus an der Hamburger Mönckebergstraße. Etwas günstiger war hingegen das Geschäftshaus an der Ludgeristraße 29. Ein Privatanleger investierte kürzlich einen mittleren einstelligen Millionenbetrag für die von Hunkemöller genutzte Immobilie. Der Verkäufer war ebenfalls privat.

Für lokale Aufregung sorgt indes die Stubengasse. Zuletzt wurde verlautbart, dass mit der SEB der jetzige Eigentümer das Areal samt Gebäude für rund 70 Millionen Euro wieder verkaufen will. Die Bank hatte das Objekt erst vor etwas mehr als einem Jahr für ihren ImmoPortfolio Target Return Fund erworben und damals rund fünf Millionen Euro weniger bezahlt. Der Käufer ist laut Medienberichten eine Lebensversicherung aus Süddeutschland.

Laufende Projekte

Gebuddelt und gebaggert wird am Alten Fischmarkt, der zukünftig als weitere Einkaufsmeile vorrangig hochwertige Einzelhändler anlocken soll. Die Alter Fischmarkt Assets GmbH & Co. KG der Münsteraner Familie Lohmann will hier nach eigenen Angaben den Spagat zwischen Tradition und Moderne vollführen und errichtet gleich ein ganzes Areal aus verschiedenen Immobilien für Handel, Dienstleistung, Gastronomie, Büro und Wohnen. Insgesamt sieben gemischt genutzte und in Form und Farbe unterschiedliche Giebelhäuser aus Sandstein und Klinker gruppieren sich um einen, der Gastronomie vorbehaltenen, Innenhof. Weithin sichtbar wird zudem ein turmartiges Eckgebäude an der Stelle der einstigen Deutschen Bank-Filiale über die Nachbargebäude ragen. Für den Einzelhandel sind über 5.000 Quadratmeter Fläche auf zwei Ebenen vorgesehen. Die Fertigstellung des gesamten Ensembles ist für den Spätherbst 2012 geplant.

Prognose

Ansgar Meyer: „Münsters Fußgängerzone hat in den letzten Jahren einige aufwendige Projekte erlebt. Durch Entwicklungen wie die der Stubengasse wurden die 1A-Lage weiter gestärkt und der Lauf erweitert.“ Prognosen, nach denen andere Lagen dadurch an Frequenz verlören, haben sich nicht bewahrheitet. Im Gegenteil, der untere Teil des Prinzipalmarkts hat, genauso wie die Salzstraße, eher noch an Attraktivität gewonnen. Obwohl mittlerweile über mehrere Straßen verteilt, bildet die Fußgängerzone noch immer einen nachvollziehbaren Rundlauf. Die neuen Laufwege wirken dabei ergänzend zu den etablierten Achsen.

Auch die Spitzenmiete hat sich nach einer kurzen Schwächephase im Anschluss an die Eröffnung der Münster Arkaden und zum Höhepunkt der seinerzeitigen Finanzmarktkrise mittlerweile wieder gefangen. Sie zeigt nun erneut eine positive Tendenz und befindet sich fast wieder auf Vorkrisenniveau. Von einer verminderten Nachfrage ist jedenfalls in keiner Lage etwas zu spüren.

Das nächste große Ding ist der Alte Fischmarkt. Ein wiederum gutes Beispiel für die behutsame Integration neuer Einzelhandelsflächen in die bestehende Münsteraner Infrastruktur. „Wachstum ja, aber mit Bedacht, das war Münster Credo in der Vergangenheit und sollte es auch in Zukunft bleiben. Damit der Prinzipalmarkt mit seinen umliegenden Einkaufslagen auch weiterhin das bleibt, was er seit der Hansezeit ist: des Münsterlands gute Stube“, so LÜHRMANN-Chef Meyer.