Offene Immobilienfonds bleiben geschlossen – Das Vertrauen ist noch nicht zurück

Von Werner Rohmert

Das Vertrauen der Anleger ist aus Sicht vieler Offener Immobilienfonds noch nicht wieder hergestellt. Annähernd in Panik hatten rund ein Dutzend Offene Immobilienfonds Ende Oktober letzten Jahres die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Nach jetzt 3 Monaten müssen die Fonds Farbe bekennen, ob sie wieder Anteilscheine zurücknehmen oder ob sie noch bis zu möglichen 9 Monaten auf dem Anlegerkapital sitzen bleiben. Das soll verhindern, dass die nächste Panik wieder die Fonds auf die Probe stellt. Fast alle Fonds haben jetzt deutlich gemacht, dass sie geschlossen bleiben, obwohl es bei den Fonds selber kaum betriebswirtschaftlichen Probleme gibt.

Die Angst vor einem „Fonds-Run“ bleibt bei den Fondsmanagern. Ungeschickte Pressedarstellung und Untergangs-Propheten verschärfen das Problem. Der Anleger bekommt Angst. Das ist Unsinn. Die Immobilienkapitalanlagen sind regelmäßig anständig. Die Mieten kommen regelmäßig, auch wenn die schwache Konjunktur Schatten wirft. Wenn Immobilien in einer Rezession weniger Geld wert sind und schwieriger zu verkaufen wären, verlangt das KAG, dass die Fonds entsprechend bewerten. Die Anteile werden weniger wert. Das nennt man Marktwirtschaft.

Ein offener Ausweis von meist eher geringen (Bewertungs-) Verlusten – regelmäßig geht es da im Schnitt um 2 oder 3% rauf oder runter pro Jahr – ist da allemal besser als Vortäuschen einer „heilen Welt“.

Wieso setzen Offene Immobilienfonds auf Anlegergeld, auch wenn es ihnen gut geht? Offene Immobilienfonds haben das Problem, dass sie das Anlagekapital bis auf die Liquiditätsreserve, die meist wegen der geringen Verzinsung bei 15 bis 30% gehalten wird, langfristig in Immobilien investieren muss, aber gleichzeitig die Anteile der Anleger jederzeit zurücknehmen müssen. De facto ist das Kapital so täglich kündbar. Der Gesetzgeber schreibt damit praktisch ein betriebswirtschaftliches Fehlverhalten, langfristige Anlagen kurzfristig zu finanzieren, vor. In normalen Zeiten der letzten 60 Jahre Bundesrepublik hat das wegen des Vertrauens der Anleger in professionelle Immobilienanlagen immer funktioniert.

Vor einigen Jahren gab es einen dämlichkeitsbedingten kleinen Ausrutscher. Aber im Oktober 2008 gingen wie so oft zwei Trends Hand in Hand. Um Eigenkapital einzuwerben hatten viele Offene Fonds andere Fonds oder Dachfonds angesprochen. Die hatten ihr Geld vor dem Hintergrund der täglichen Rückgabemöglichkeit wegen der besseren Verzinsung als am Geldmarkt in die Fonds gesteckt.

Gleichzeitig brach nach der Lehman- Pleite Panik bei Anlegern und Vermögensberatungen aus, die ihr Geld dann sowohl bei den anderen Fonds, die ihr Geld in Offene Immobilienfonds investiert hatten, wie auch bei den Immobilienfonds direkt abzogen.

Da das Gesetz in Sonderfällen die Aussetzung dieser Rücknahmepflicht vorsieht, versucht jeder noch schnell an sein Geld zu kommen und es setzt ein sich selbst verstärkender Prozess ein. Deshalb waren die Fonds gezwungen, trotz meist völlig ausreichender Liquidität und anständiger und gut vermieteter Immobilien ihre Fonds zu schließen. Lästig ist allerdings, dass unter „Gleichbehandlungsgesichtspunkten“ (zwischen Rentnern und institutionellen Anlegern!) auch die Auszahlung von Rentenplänen untersagt wird. Sowas ist natürlich ein Eigentor, dem man hilflos gegenübersteht.

Ansonsten passiert aber wenig. Selbst wenn dieses Jahr wegen Bewertungskorrekturen kein Gewinn herauskommt, stört das doch wenig. Die Mieten und Ausschüttungen fließen. Zwei Fonds werden wohl doch wieder aufmachen. Die übrigen 10 Fonds, u. a. SEB, Morgan Stanley P2, TMW, CS Eureal und KanAm werden wohl geschlossen bleiben. Das ändert aber nichts daran, dass das Geld bei den Fonds sicher ist – egal, was Ihnen Untergangs-Propheten und Tagespresse suggerieren.

Quelle: DIB -Berlin-, Nr. 2

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