Realogis veröffentlicht Berichte zum Industrie- und Logistikimmobilienmarkt

Nach Marktdurchdringung in den Regionen München, Nordrhein-Westfalen sowie Stuttgart veröffentlicht Realogis detaillierte Berichte zum Industrie- und Logistikimmobilienmarkt an allen seinen Standorten zum dritten Quartal 2009.

Realogis – ganzheitlicher Berater rund um Logistikimmobilien, Industrieflächen und Gewerbeparks – publiziert erstmals zum dritten Quartal 2009 detaillierte Marktberichte zu allen drei Realogis Standorten. „Innerhalb eines Jahres nach Gründung der Niederlassung Düsseldorf konnten wir in NRW die Marktführerschaft im Vermietungsmarkt Industrie- und Logistikimmobilien übernehmen, unsere Markführerschaft in München weiter ausbauen und in Stuttgart zu den marktführenden Beratungsunternehmen aufschließen. Durch diese sehr gute Marktdurchdringung können wir unseren Kunden verlässliche und nachvollziehbare Informationen liefern“, sagt Umut Ertan, Geschäftsführer Realogis Holding GmbH.

Aufgrund der tiefen Marktdurchdringung an den Top-Standorten für Logistikimmobilien-Investoren hatte Realogis zur expo real 2009 deutschlandweit den ersten detaillierten Marktbericht zur Renditeentwicklung von Logistikimmobilien veröffentlicht. Dieser hat erstmals auch die Mietvertragslaufzeiten der Logistikimmobilien in der Renditeentwicklung berücksichtigt sowie neben den Top-Standorten zum ersten Mal auch Standorte abseits der Ballungszentren in den Fokus der Marktforschung gerückt. Damit ist es Investoren erstmals möglich, einen realistischen Wert von Logistikimmobilien abseits der Ballungszentren in so genannten B oder C-Lagen mit kürzeren Laufzeiten der Mietverträge zu erhalten.

1. Vermietungsvolumen von Industrie- und Logistikimmobilien Großraum München erstes bis drittes Quartal 2009 (Als Teilmarkt definiert Realogis den relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in einem Radius von ca. 50 km rund um München.) ;

• Starkes III. Quartal bei den Neuvermietungen
• Im Markt wurden 180.000 qm Industrie- und Logistikimmobilienflächen vermittelt 
• Umsatzrückgang um 20 Prozent zum Vorjahreszeitraum
• Bereits hohes Niveau aus 2007 wieder erreicht
• Prognose für Gesamtjahr 2009: Vermittlung von 240.000 qm Flächen

Der Gesamtumsatz beträgt ca. 180.000 qm. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis (I. bis III. Quartal 2008: 229.500 qm) entspricht dieses einem Umsatzrückgang von 20 Prozent, der vornehmlich dem Nachfragerückgang der Kontraktlogistik vor allem im Bereich Automotive geschuldet ist. Laut Oliver Raigel, Geschäftsführer Realogis Immobilien München, „wird das Rekordergebnis von 2008 mit insgesamt 300.000 qm vermittelter Fläche in diesem Jahr nicht mehr erreicht werden.“ Raigel geht für 2009 von „einem Gesamtvermietungsvolumen von 240.000 qm Industrie- und Logistikimmobilienflächen im Großraum München aus.“ Damit, so Raigel, würde nach den Ausnahmejahren 2007 und 2008 wieder das nachhaltig hohe Niveau von 2006 erreicht.

Besonders nachgefragt ist weiterhin der Münchener Norden: Mit ca. 60 Prozent aller vermittelten Flächen stehen Industrie- und Logistikimmobilien im Stadtgebiet München-Nord, in Garching, Unterschleißheim und Eching-Neufahrn im Fokus von Logistikern, Spediteuren, Herstellern und Handelsunternehmen. Hier wurden auch in diesem Jahr die größten Vermietungen getätigt. Die größte Anmietung im laufenden Jahr 2009 wurde in Neufahrn getätigt. Realogis konnte hier die Simon Hegele Gesellschaft für Logistik und Service mbH erfolgreich bei der Immobiliensuche beraten und ca. 15.500 qm hochwertige Neubau-Lager- und -Logistikfläche vermitteln. Auch der Münchner Osten mit den Gewerbegebieten Aschheim, Kirchheim, Heimstetten und Poing verzeichnet nach wie vor eine sehr gute Nachfrage.

Hinsichtlich des Flächenvolumens waren in den Quartalen I. – III. 2009 Nachfragen über 10.000 qm rar gesät. Im laufenden Jahr wurden nur zwei Abschlüsse in dieser Größenordnung getätigt (ebenfalls Münchner Norden): Eine „built to suit“ Lösung für einen Eigennutzer mit ca. 11.000 qm und der durch Realogis vermittelte Mietvertragsabschluss der Simon Hegele Gesellschaft für Logistik und Service mbH mit gesamt ca. 15.500 qm Lager- und Logistikfläche. Die am häufigsten benötigten Größensegmente lagen zwischen 1.000 bis 3.000 qm. Es handelt sich vorrangig um multifunktionale Flächen in modernen Logistikimmobilien.
Trotz des Vermietungsrückgangs bleiben die Mietpreise aufgrund von fehlenden Grundstücken und mangelnden Neuentwicklungen an den etablierten Standorten insgesamt stabil.

Aktuelle Nettomietpreise im Großraum München nach Immobilientyp 

• hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 10,00 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis: 5,70 – 6,50 Euro/qm
• funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis: 5,20 Euro – 5,90 Euro/qm
• einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung, Mietpreis: 3,50 – 4,50 Euro/qm
• Service- und Produktionsflächen
  • im Stadtgebiet: bis 8,50 Euro/qm (Durchschnittspreis: 6,20 Euro/qm)
  • im Umland: bis zu 6,50 Euro/qm (Durchschnittspreis: 5,75 Euro/qm)

2. Vermietungsvolumen von Industrie- und Logistikimmobilien NRW erstes bis drittes Quartal 2009 (Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen Ruhrgebiet, Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.)

• Hoher Anteil von Eigennutzern bei Neubauten: Der Flächenumsatz ist im Beobachtungszeitraum besonders stark durch Neubauten von Eigennutzern, vorwiegend von Handelsunternehmen und großen Umschlagslogistikern, geprägt. 
• Weniger Neubauten von Entwicklern: Durch den angespannten Finanzmarkt und die sich damit deutlich geändert Anforderungen an Laufzeit, Größenvorgabe und Bonität des Mieters, ist der Markt für Logistikimmobilienentwickler sehr schwierig geworden. Insgesamt wurden nur ca. 62.000 qm von Entwicklern neu erstellt. Diese Zahl wurde durch eine Großvermietung an Danone in Duisburg durch den Entwickler Garbe geprägt (30.000 qm).
• Immobilienbestandshalter vermieten große Leerstände: Große Vermietung im Bereich Ruhrgebiet und Köln füllen die Immobilien von mehreren Großbestandhaltern. 
• Vertragslaufzeiten bleiben mittelfristig: Mehr als ein Viertel der Mietverträge wurden über 5 und mehr Jahre abgeschlossen. Wenige Abschlüsse sind langfristig, also 10 Jahre oder mehr.
• Mietniveau im Bestand gleichbleibend bis leicht sinkend: Bei Neubauten steigen die Preise durch CAP-Rates deutlich um bis zu 10%. Im Bestand konnten ähnliche Mietpreise wie in 2008 erzielt werden.
• Logistiker haben Kapazitäten frei: Durch auslaufende Verträge und rückläufige Stückzahlen bauen Logistiker Leerstände in eigenen Beständen auf, welche erst wieder abgebaut werden müssen. Neuverträge im mittleren Größensegment werden somit keine großen Neuvermietungen auslösen.

Entwicklung in den einzelnen Regionen

• Köln / Bonn / Aachen: Mit ca. 140.000 qm an Neuvermietungen überholt diese Region deutlich alle anderen Gebiete in NRW. Zusätzliche 227.000 qm Neubauten von Eigennutzern schieben diese Region sogar bundesweit nach vorne. Hier beziffert sich ein Umsatzrückgang von ca. 20 % (2008 im gleichen Jahreszeitraum: ca. 175.000 qm Neuvermietung).
• Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein: Deutlicher Einbruch durch fehlendes Angebot. Ca. 58.000 qm an Neuvermietungen wurden bis zum 30.09.2009 abgeschlossen. Zum 30.09.2008 waren es hier ca. 115.000 qm, dies ergibt einen Rückgang von ca. 50%. In diesem Gebiet wurden in den vergangen Monaten nur 2 größere Vermietungen über 10.000 qm abgeschlossen.
• Ruhrgebiet: Mit ca. 115.000 qm Neuvermietung ca. 30 % unter dem Ergebnis vom letzten Jahr. Weiterhin viele Großvermietungen über 10.000 qm.
• Trends in den Marktgebieten Ruhrgebiet, Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen
• Durch die anziehende Wirtschaft wird die Abschlussbereitschaft der Logistiker wieder steigen.
• Durch Firmeninsolvenzen und Umstrukturierungen (bzw. Karstadt) werden große Flächen auf den Markt kommen und in bestimmen Regionen als Preisfaktor wirken.
• Regional wie z.B. Köln wird es aufgrund der fehlenden Neubauten und durch erhöhten Abbau von Bestandsimmobilien zu einem Flächenmangel im Größenbereich ab 10.000 qm kommen.
• Entscheidungen für Logistikkontrakte, welche bisher aufgeschoben wurden, werden zum Jahresende getroffen werden müssen.
• Spekulative Neubauten werden weiterhin nicht angegangen.
• Durch Stillstand im spekulativen Neubau wird es zu einer Knappheit an verfügbaren hochwertigen Logistikanlagen ab 10.000 qm im gesamten Gebiet NRW kommen.
• Mit bisher ca. 90.000 qm vermittelter Fläche (Stand: 30.09.2009) hat Realogis ein gutes Ergebnis in einem wirtschaftlich schwierigen Marktumfeld erreicht.

Aktuelle Nettomietpreise in NRW nach Immobilientypen 

• hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 10,00 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis: 4,60 – 5,20 Euro/qm
• funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis: 3,80 – 4,30 Euro/qm
• einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung, Mietpreis: 3,00 – 3,60 Euro/qm
• Gewerbeparks: je nach Standort und Ausstattung zwischen 4,50 – 5,60 Euro/qm

3. Vermietungsvolumen von Industrie- und Logistikimmobilien Region Stuttgart erstes bis drittes Quartal 2009 (Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Region Stuttgart und im Umkreis von ca. 50 km entlang der Bundesautobahnen A 8 „Karlsruhe – Stuttgart – München“ sowie A 81 „Heilbronn – Stuttgart – Singen“.)http://www.realogis.de/images/stories/pdf/marktbericht_str.pdf

Rückgang aufgrund der allgemein angespannten Wirtschaftlage im 1. Halbjahr, vor allem durch die Affinität zur Automobilindustrie und dem Maschinenbau

• Anstieg der Nachfrage in den letzten Monaten
• Nach wie vor wenig Neubauentwicklungen, verstärkt durch die Lage auf dem Finanzmarkt

2009 kam es aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage zu einem Rückgang der Nachfrage nach Logistikflächen. Durch die starke Abhängigkeit der Region Stuttgart von den durch die Krise am stärksten betroffenen Branchen (Automobilbau/Maschinenbau) hatten vor allem auch die Kontraktlogistiker mit einem starken Rückgang der Kundennachfrage zu kämpfen. In 2009 wurden insgesamt bis zum dritten Quartal 73.000 qm Lager-, Logistik- und Produktionsflächen vermittelt(Vergleich drittes Quartal 2008: 112.000 qm). Laut einer Prognose von Realogis werden bis Ende viertes Quartal in der Region Stuttgart 105.000 qm Flächen vermittelt (Vergleich gesamt in 2008: 148.000 qm).

Verstärkt wurde die negative Tendenz bei der Nachfrage durch den Rückgang der Stückzahlen bei Bestandskunden, was dazu führt, dass die Logistikdienstleister zunächst eigene Kapazitäten abbauen und es dadurch zunächst trotz Neuverträge zu keinen Neuvermietungen kommt. Ein Großteil der Mietverträge wurde mit einer kurz- bis mittelfristigen Laufzeit von 2 bis 5 Jahren abgeschlossen. Längere Mietvertragslaufzeiten von 5 bis 10 Jahren sind eher die Ausnahme.

Nach wie vor gibt es nur sehr wenige Neubau-Logistikprojekte in der Region Stuttgart, wodurch trotz sinkender Nachfrage stabile bzw. moderat sinkende Mietpreise bei den Bestandsflächen zu verzeichnen sind. Lediglich bei hochwertigen Bestandsimmobilien mit einen qm-Mietpreis über 6,00 Euro/qm (z. B. Nähe A8, Flughafen) und Objekten mit einer Hallenfläche von über 5.000 qm könnten in naher Zukunft Abschläge beim Mietpreis die Folge sein. Bei projektierten Neubauten in guten Lagen werden Mietpreise bis maximal 5,50 Euro/qm vom Mietmarkt akzeptiert.

Viele Gesuche mit einem Flächenbedarf von über 5.000 qm wurden 2009 zunächst auf Eis gelegt bzw. auf 2010 verschoben, sodass nächstes Jahr mit einem Anstieg der Nachfrage zu rechnen ist und die Mietpreise sich insbesondere für Neubau-Logistikimmobilien aus heutiger Sicht aufgrund des fehlenden Angebotes auf einem stabilen Niveau halten.

Trends und Prognose für das Marktgebiet Region 

• hochwertige Logistikimmobilien mit folgenden Merkmalen: mind. 10,50 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und Minimum 1-2 Tore pro 1.000 qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme. Mietpreis: bis ca. 7,00 Euro/qm
• funktionale Bestandsimmobilien mit folgenden Merkmalen: 6,00 bis 8,00 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung, Sprinkleranlage. Mietpreis: bis ca. 5,50 Euro/qm
• einfache Hallenflächen mit folgenden Merkmalen: bis zu 5,00 m Hallenhöhe, unzureichende Belichtung und Dämmung, meist nur ebenerdige Andienung, Mietpreis: bis ca. 4,50 Euro/qm
• Service- und Produktionsflächen 
  • im Stadtgebiet: bis 7,00 Euro/qm (Durchschnittspreis: 6,50 Euro/qm) 
  • im Umland: bis zu 5,00 Euro/qm (Durchschnittspreis: 4,75 Euro/qm)

 

Kompetenz für Industrie- und Logistikimmobilien: Firmengruppe Realogis – www.realogis.de
Realogis zählt zu den führenden deutschen Makler-Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks. Realogis agiert bundes- und europaweit in den Bereichen Vermietung, Verkauf und Bewertung; gleichzeitig berät Realogis Unternehmen in den Bereichen Logistik und Fulfillment. Dieses Zusammenspiel rund um die Logistikimmobilie ist einzigartig und ermöglicht die Realisierung ganzheitlicher Lösungen für Investoren, Verkäufer, Projektentwickler, Eigennutzer und Mieter. Zur Firmengruppe gehören Realogis Investment GmbH, Realogis Immobilien München GmbH, Realogis Immobilien Stuttgart GmbH und Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH sowie Realogis Consult GmbH.

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