Von Prof. Dr. Petra Brockhoff
Im Ruhrgebiet steigt die Nachfrage nach Büroräumen, in der Folge können sich auch die Vermieter über höhere Miet-Einnahmen freuen. Nicht alle profitieren von dieser Entwicklung, so Prof. Dr. Petra Brockhoff: „Die Mieter legen heute mehr denn je Wert auf Qualität. Begehrt sind vor allem Büroräume in attraktiven Altbauten, von denen es leider im Ruhrgebiet nicht viele gibt.“
Die wenigen gut gelegenen Bürovillen wie die Villa Bredeney oder die von Brockhoff & Partner vermarktete ehemalige Veba Oil-Hauptverwaltung, das heutige Rü-Karree, sind nicht nur voll vermietet, es gibt sogar Wartelisten von Mietern, die darauf warten, dass in diesen viel zu raren Gebäuden ein Platz frei wird.
Aber auch attraktive Neubauten wie sie am Duisburger Innenhafen, in der Essener Weststadt und zunehmend auch in Bochum an der Universitätsstrasse und in Dortmund im Bereich des Westfalendamms entstehen, finden ihre Mieter.
„Gebäude müssen heute nicht nur den technischen Anforderungen genügen, sondern eine individuelle Ausstrahlung besitzen“,
so Petra Brockhoff.
„Für das Mittelmaß interessiert sich auch bei Büro-Immobilien kaum noch jemand.“
Es lohne sich daher für Vermieter, so die Immobilienexpertin, in der Restaurierung von Bestandsgebäuden zu investieren, auch wenn die Baukosten in den vergangenen Jahren in vielen Gewerken um 20 – 30 % gestiegen sind. „Qualität wird von den Mietern honoriert – und das im direkten Sinne des Wortes: Sie sind bereit, für attraktive Flächen zum Teil deutlich höhere Mieten zu zahlen. Denn trotz mehrerer attraktiver Bauprojekte im Ruhrgebiet, wird in der Region noch immer vergleichsweise wenig gebaut. Bei vielen der zum Teil spektakulären Gebäude wie den neuen Hauptverwaltungen von Eon Ruhrgas oder ThyssenKrupp handele es sich bei den Bauherren ohnehin um Eigennutzer, die nicht für den freien Büromarkt bauen.
Immer weniger Projektentwickler hingegen errichten Bürohäuser und Gewerbeparks, die dann vermietet werden, so Prof. Dr. Petra Brockhoff. Ursächlich hierfür seien die seit Jahren im Ruhrgebiet nicht gestiegenen Büromieten (Bochum 7,50 – 10,50 €/m², Dortmund 7,75 – 12,25 €/m², Duisburg 8,50 – 12,50 €/m², Essen 8,50 – 12,75 €/m², Gelsenkirchen 6,50 – 9,50 €/m²).
„Als dann noch in den vergangenen Jahren die Baupreise gestiegen sind“, so Brockhoff, „ließ sich kaum noch ein Neubauprojekt realisieren.“
Hinzu kommt die gestiegene Vorsicht bei den Banken, die nur noch selten bereit sind, Vorfinanzierungen von unvermieteten Objekten vorzunehmen. Daher wird der Entwicklungsmarkt für Bürohäuser erst dann wieder richtig in Schwung kommen, wenn die Büromieten ebenfalls um die 20 – 30 % steigen, um die sich die Baukosten verteuert haben. Dann wird es, nach Meinung der Immobilien-Expertin Brockhoff, wieder Entwickler geben, die bereit sind, auf Risiko ein Grundstück zu kaufen, es zu bebauen und dann nach Mietern zu suchen. Petra Brockhoff:
„Wenn die Mietpreise im Ruhrgebiet steigen, werden sich die Kräne wieder drehen.“
Die Immobilien-Expertin ist optimistisch, dass diese Situation bald wieder gegeben ist – wenn es nicht zu einem starken Konjunktur-Einbruch kommt: Die Leerstandsraten in vielen Ruhrgebietsstädten (Bochum 5,2 %, Dortmund 4,8 %, Duisburg 2,4 %, Essen 4,1 %) haben ein deutschlandweit niedriges Niveau erreicht. In vielen Städten gäbe es kaum noch vernünftige Angebote für Mieter, die anspruchsvolle Büroflächen suchen.
„Es müssen dringend neue Projekte verwirklicht werden.“
Insbesondere in den Großstädten Dortmund, Bochum, Essen und Duisburg rechnen Brockhoff & Partner mit 15 – 20 % Mietsteigerung in den nächsten 36 Monaten für gute und Spitzenobjekte in gefragten Lagen. Die Gebäude, in die viele Jahre nicht investiert wurde und die weniger gut gelegen sind, werden sicherlich von dieser Entwicklung ausgenommen bleiben. Hier empfehlen die Immobilien-Spezialisten von Brockhoff & Partner dem jeweiligen Eigentümer eine Kernsanierung dieser Gebäude. Danach werden auch diese häufig leerstehenden Gebäude zu platzieren sein. Der Büromarkt des Ruhrgebiets wird in den nächsten Jahren sicherlich weiter an Bedeutung gewinnen.
Quelle: Brockhoff & Partner