Umsatzeinbruch auf dem Düsseldorfer Büromarkt

Mit einem Flächenumsatz von 104.000 Quadratmetern verfehlte der Düsseldorfer Büromarkt im ersten Halbjahr nicht nur das Vorjahresergebnis um über 50 Prozent, sondern konnte auch den langjährigen Durchschnitt nicht erreichen. Ähnlich geringe Werte wurden zuletzt in den ersten sechs Monaten der Jahre 2003 bis 2005 erzielt. Das ergibt der „City Report Düsseldorf“ für das erste Halbjahr 2009, den BNP Paribas Real Estate (BNPP RE, ehemals Atisreal.

„Dieser relativ geringe Flächenumsatz lag unter anderem daran, dass nur wenige Großabschlüsse getätigt wurden“, erläutert Marcus Zorn, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und zuständig für die Düsseldorfer Niederlassung. „Außerdem verlängern viele Mieter in der aktuellen Situation ihre Verträge, statt umzuziehen.“

Bei den Flächengrößen gab es deutliche Verschiebungen gegenüber dem Vorjahresergebnis zugunsten der kleinen und mittleren Büroflächen. So wurden über zwei Drittel in den Kategorien bis 2.000 Quadratmeter umgesetzt, wogegen das Marktgeschehen in der größten Klasse über 10.000 Quadratmeter deutlich ruhiger war (minus 10 Prozentpunkte) und der Anteil von knapp 11 Prozent aus lediglich einem Abschluss resultiert. Vier Branchen dominierten die Nachfrage und machten fast drei Viertel des Umsatzes aus: Die Beratungsgesellschaften schoben sich an die Spitze (Umsatzanteil: 23,5 %), gefolgt von den Informations- und Kommunikationsunternehmen (gut 20 %), der Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (knapp 18 %) sowie Banken und Finanzdienstleistern (rund 13 %).

Das Angebot verfügbarer Flächen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) hat sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate kaum geändert und beträgt 1,05 Millionen Quadratmeter. Dahinter verbergen sich jedoch unterschiedliche Entwicklungen: Während sich die verfügbaren Flächen im Bau reduzierten (um knapp 10 % auf 114.000 m²), erhöhte sich das Volumen leer stehender Flächen leicht (plus 1,6 % auf 938.000 m² ). Im Gegensatz zu anderen großen Bürostandorten nahm besonders der moderne Leerstand beschleunigt zu (um rund 15 % auf 259.000 m²), was an der Fertigstellung einiger Projekte liegt, die noch vor der Rezession begonnen wurden. Die Leerstandsquote ist nach einem zwischenzeitlichen Sinkflug wieder leicht gestiegen und liegt zur Jahresmitte auf Vorjahresniveau (10,8 Prozent im Markt- und 9,2 Prozent im Stadtgebiet).

Spitzenmiete gesunken, Marktbelebung noch nicht absehbar

Seit der Jahresmitte 2008 ist die Spitzenmiete leicht gesunken (minus 4,3 %) und liegt aktuell bei 22,50 Euro pro Quadratmeter. Erzielt wird sie jedoch nicht mehr im Medienhafen, sondern in der Innenstadt, die damit die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum halten konnte. Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet haben die Höchstmieten nachgegeben; in einigen Büromarktzonen sogar sehr deutlich (beispielsweise Düsseldorf West/linksrheinisch oder City Ost oder in den Teilmärkten der Peripherie). Gleiches ließ sich auch für die Durchschnittsmieten beobachten, die teilweise ebenfalls Rückgänge im zweistelligen prozentualen Bereich verbuchten.

„Ausgehend von den aktuellen Gesuchen und der verhaltenen Nachfrage erwarten wir für 2009 einen deutlich niedrigeren Umsatz als in den Vorjahren“, so Zorn. „Da sich einige größere Verträge in konkreten Verhandlungen befinden, wird das zweite Halbjahr allerdings deutlich besser ausfallen als das erste. Vor diesem Hintergrund gehen wir für 2009 von einem Flächenumsatz zwischen 250.000 und 300.000 Quadratmetern aus. Da bis Jahresende noch einige spekulative Projekte fertig gestellt und auf den Markt kommen werden, ist auch ein weiterer Leerstandsanstieg wahrscheinlich.“

Investmentumsatz eingebrochen

Mit einem Transaktionsvolumen von nur 122 Millionen Euro lag der Düsseldorfer Investmentmarkt um 77 Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Insbesondere im ersten Quartal wurden nur wenige Transaktionen getätigt. Entwicklungsgrundstücke waren die stärkste Assetklasse (Umsatzanteil: 44 %); der wichtigste Verkauf war das Grundstück für den Kö-Bogen, der von großer städtebaulicher Bedeutung für die Innenstadt und eins der bedeutendsten Projekte der vergangenen Jahre ist. Auf dem zweiten Platz liegen Büroimmobilien (knapp 34 %), gefolgt von Einzelhandels- (gut 16 %) und Logistikobjekten (rund 6 %).

Durch das hohe Volumen der Grundstückstransaktionen führen Bauträger und Projektentwickler die Käuferliste an und waren für fast die Hälfte des Investmentumsatzes verantwortlich. An zweiter Stelle stehen private Anleger (25,5 %), gefolgt von Versicherungen (gut 16 %). Die im Vorjahr noch starken Immobilien AGs und geschlossenen Fonds waren nur wenig aktiv. Der Anteil ausländischer Käufer reduzierte sich deutlich und liegt zur Jahresmitte 2009 bei gut 7 Prozent.

gi24/BNP

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