Kemper’s Jones Lang LaSalle untersucht Vermietungschancen für Warenhausflächen in Shopping Center.
Die Diskussion um die Auswirkungen der Warenhauskrise konzentriert sich bislang überwiegend auf die innerstädtischen Einkaufsmeilen. Kemper’s Jones Lang LaSalle, Retail-Spezialist der Jones Lang LaSalle-Gruppe, erweitert die Analyse nun um das Segment Shopping Center. Denn Warenhausflächen spielen auch in Shopping Centern eine nicht unerhebliche Rolle. Kaufhof und Karstadt nehmen mit einer Shopping Center-Gesamtfläche von fast 400.000 m² an etlichen Center-Standorten die Rolle eines Ankermieters ein. Wie wirkt sich die Warenhauskrise auf die Shopping Center aus? Welche Chancen und Risiken gehen mit einer Nachvermietung einher?
Warenhausflächen in Shopping Centern – eine Bestandsaufnahme
Sowohl Galeria Kaufhof als auch Karstadt zählen in Hinblick auf die Mietfläche in Shopping Centern zu den Top 10-Mietern. Die Gesamtflächen liegen jeweils auf einem Niveau mit Mietern wie H&M oder Saturn. Galeria Kaufhof belegt in der Top 10-Liste nach Mietfläche Rang 6 und kommt mit 16 Standorten auf rund 210.000 m² Mietfläche. Im Durchschnitt verfügen die Center-Warenhäuser von Kaufhof über rund 13.000 m² Mietfläche. Der Wettbewerber Karstadt belegt Rang 9 und bringt es auf 17 Shopping Center-Standorte mit insgesamt rund 180.000 m² Verkaufsfläche. Die durchschnittliche Größe liegt hier bei etwa 10.500 m² Mietfläche. Die beiden führenden Warenhauskonzerne sind damit in Hinblick auf ihr Flächengewicht eine bedeutsame Größe für etliche Shopping Center in Deutschland.
Aufgabe von Warenhausflächen bedeutet Verlust des Ankermieters
Durch die Warenhauskrise und angesichts des beschriebenen Flächengewichts gewinnt die Neukonzeptionierung von Warenhausflächen auch in Shopping Centern an Bedeutung. Gut aufgestellte Center bieten dabei als komprimierte Einzelhandels-Agglomerationen vergleichsweise gute Chancen. In vielen Shopping Centern wird bei der baulichen Anordnung das „Knochenprinzip“ als Spannungsfeld gewählt. Warenhäuser werden in dieser Konstellation als Ankermieter vor Kopf platziert, befinden sich also an einem Ende des „Knochens“. Dieses Anordnungsprinzip birgt bei einer Flächenaufgabe naturgemäß Risiken. Denn eine Nachvermietung der kompletten Fläche an einen neuen Großmieter scheidet derzeit mangels geeigneter Interessenten in der Regel aus. Hinzu kommt, dass viele Warenhäuser im Laufe der Zeit mit Shopping Center-Entwicklungen verknüpft wurden und nicht vollständig in diese integriert sind.
Verlängerung der Mall als wesentliche Voraussetzung einer Neukonzeption
In der Regel bedeutet der Wegfall eines Warenhauses eine umfangreiche Neukonzeptionierung der Fläche. Im Unterschied zu den klassischen Einkaufsmeilen erfolgt diese in Shopping Centern von innen nach außen. Ausgangspunkt ist die Mall, um welche neue kleinere Ladenflächen platziert werden. Für deren Erschließung ist eine Verlängerung der Mall in die frühere Warenhausfläche erforderlich. Hierfür muss diese eine ausreichende Tiefe aufweisen. Sehr viele Warenhausflächen sind zudem nur über einen Zugang mit dem Shopping Center verbunden und bieten kaum Präsentationsflächen. Auch dies sind wichtige Gründe für eine Verlängerung der Mall in die Warenhausfläche. Ist eine Verlängerung nicht möglich, fällt eine Umwidmung in kleinere Teilflächen schwer. Denn dann drohen schlecht zugängliche und damit unattraktive Flächenbereiche.
Trotz Verlust an Verkaufsfläche Chancen auf stabile Mietpreise
Prinzipiell geht eine Neukonzeptionierung durch die erforderliche Verlängerung der Mall mit einem Verlust an Verkaufsfläche einher. Dies verursacht jedoch nicht zwingend geringere Mieteinnahmen. Denn die entstehenden Kleinflächen ermöglichen im Zweifelsfall eine höhere Flächenproduktivität und ein höheres Mietniveau. Dennoch ist die Neukonzeptionierung von Warenhausflächen wie in den Einkaufsmeilen kostspielig. Hohe Investitionskosten verursachen zunächst die Neuaufteilung und Neugestaltung der Laden- und Mallflächen. Ein weiterer wichtiger Posten ist das Trennen der Haustechnik. Auch die Aufteilung der Anlieferungsmöglichkeiten und die Sicherstellung von Fluchtwegen ist aufwändig. Falls erforderlich kommen neue Deckendurchbrüche für Ladeneinheiten auf zwei Ebenen (Duchstecker) sowie der Einbau von Rolltreppen hinzu.
Neuer thematischer Schwerpunkt kann Funktion des Ankermieters ersetzen
Ein guter Weg für eine Nachnutzung ist die branchenbezogene Kompetenzbündelung. Eine gelungene Ansammlung von Young Fashion-Konzepten kann als neuer thematischer Schwerpunkt die Funktion eines Ankers einnehmen. Weitere Themenbündelungen können Food-Courts oder, bei allerdings niedrigeren Margen, der Bereich Möbel / Einrichtung sein. Auch neue Ansätze wie eine Kombination aus Bücher / Elektronik / Neue Medien sind denkbar. Die Kompetenzbündelung kann eine frequenzsteigernde Optimierung der Sortimentsbandbreite bewirken. Zumal Warenhäuser in Shopping Centern in vielen Sortimentsbereichen notwendigerweise eine Doppelung des vorhandenen Angebots darstellen.
Fazit
Werner Altenschmidt, Warenhausexperte bei Kemper’s Jones Lang LaSalle zieht folgendes Fazit: „Eine wesentliche Voraussetzung für eine Aufteilung ehemaliger Warenhausflächen ist die Möglichkeit der Mallverlängerung. Sie ist der Ausgangspunkt für die Erschließung kleinerer Shops. Über eine geschickte Branchenbündelung kann auf dieser Grundlage ein funktionierender Ersatz für den Ankermieter gefunden werden. Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten gelingt dies natürlich nur mit einem funktionierenden Center-Konzept und Umfeld. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass sich gut positionierte Shopping Center durchsetzen werden, während schwächere Standorte vor zusätzlichen Problemen stehen.“ (GI24/KJLL)
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