Von Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“
Wir haben uns am Rande des WMD-Treffens auf Mallorca mit Otmar Knoll, Vertriebsbeauftrager der Tübinger fairvesta, unterhalten. Unbewusst schüttelte Knoll regelmäßig mit dem Kopf, wenn Kollegen über aktuelle Preisentwicklungen und die hervorragenden Perspektiven (ihrer Fondsimmobilien) berichteten. Wir hatten uns zuvor schon oft gewundert und kein Hehl daraus gemacht, dass manche Preismeldungen aus 2006 oder 2007 deutlich oberhalb der gesunden Rechenbarkeit lagen. Wir sehen deshalb in vielen Bilanzen vor allem der sportlichen Aktiengesellschaften der jüngeren Zeit, erhebliche Bewertungspotenziale – jetzt aber nach unten. Maklermeldungen und Verkaufs-Erfolgsstories signalisieren der Presse oft Preise, die jenseits der tradierten Erfahrungen deutscher Marktteilnehmer liegen.
Einfache Handelsimmobilien – manchmal mit nur 6 Jahren Generalmietvertrag und faktischem Leerstand von über 30% – sind vor kurzem noch zwischen der 15- und 16-fachen Jahresmiete (JM) gehandelt worden. Diese Zeiten haben sich – von bekannten Landmark-Restposten wie am Potsdamer Platz abgesehen – rigoros geändert. Inzwischen, so hören wir von institutionellen Anlegern, gibt es den renommierten Baumarkt als Neubau wieder für die 13,5-fache Jahresmiete. Wenn es Vermietungspotenzial gibt, sieht es für den Verkäufer deutlich düsterer aus. Wenn die Veräußerung dann auch noch auf Sondersituationen beruht und von einer Bank begleitet wird, lassen sich echte Schnäppchen machen. Darauf ist fairvesta spezialisiert. Knoll will uns das in Kürze anhand testierter Fondsergebnisse mit Renditen im erfreulichen zweistelligen Bereich und mit jeweils aktuellen Meldungen belegen.
Bis auf die vielleicht 3 bis 5% deutscher Gewerbe-Immobilien, die einzeln oder im Portfolio im Fokus internationaler Anleger stehen, hat sich auf breiter Front wenig getan. Das kräftige Drehen an der Preis- und Transaktionsschraube dieses kleinen Segmentes signalisiert durch die hohen Umsätze eine generell positive Entwicklung. Das stimmt aber nicht. Natürlich hat es ein paar Prärieportfolien zu guten Preisen gegeben, die den Erwerber bestenfalls erdkundlich bereichern werden. Natürlich hat es auch ein paar Portfolio-Beimischungen von Super-/Baumärkten der Kategorie „südlich von Leipzig“ mit optisch hohem Preis gegeben. Aber das war keine generelle Bewegung. Zurück zu fairvesta: Natürlich ist Knoll nur eingeschränkt bereit, seine echten Einkaufspreise offen zu legen. Das würde seine Einkaufspotenziale begrenzen. Das bestätigt im Übrigen auch unsere alte Meinung – schließlich haben wir das Geschäft selber gemacht – dass in der Bankverwertung nur wenige verschwiegene Spezialisten mit Liquidität nachhaltigen Einkaufserfolg haben. Knoll hält uns aber auf dem Laufenden über seine Einkäufe, wobei der angegebene Preis immer gleich oder oberhalb des faktischen Preises liegt. Aktuell erhielten wir: „Unter dem Faktor 8“ konnte die Tübinger fairvesta ein Einkaufszentrum von einem Initiatorenkreis privater Investoren erwerben. Die Immobilie mit ca. 12 000 qm Verkaufsfläche hat einen gutachterlichen „Verkehrswert“ von 10 Mio. Euro. Der Kaufpreis lag unter 50% des Verkehrswertes. Derzeit erwirtschaftet die Immobilie eine Mietrendite von mehr als 15% p.a. Fairvesta konnte in den vergangenen zwölf Wochen drei weitere Einkaufszentren erwerben. Bei einem der erworbenen Einkaufszentren konnten bereits innerhalb von nur zwei Monaten durch professionelles Mietmanagement die Bonitätsmieter zu einem Neuabschluss von 10 Jahres-Mietverträgen bewegt werden.
Quelle: Der Handelsimmobilien-Report, Nr. 21, 09.05.2008